随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——万科银海泊岸·澜庭。

（鱼与熊掌不可兼得）

1、万科开发，环湖东路沿线大体量楼盘；

2、临城市主干道，周边路网较为成熟；

3、小高层，板式/板塔结合设计；

4、户型建面约69-159㎡，二室至五室。

楼盘基本信息：

开发商：云南甬商置业有限公司；

容积率：2.29；

绿化率：40%；

楼栋数：14栋；

总户数：865户；

物业：云南万科物业；

车位比：1:1.4；

物业费：2.7元/㎡.月。

（楼栋分布示意）

万科银海泊岸项目总占地面积约550亩，总建筑面积约87万㎡，分五个地块开发，其中A1地块建设回迁安置房，A2地块为商业商务地块，A3-A5地块为纯住宅地块，各地块均分布于盘龙江与正大河之间。

2016年万科以股权合作的运营模式进入银海泊岸项目，全面接管整个项目的开发及运营管理，而银海仅作为投资商参与其中。

目前，项目住宅交付已有多年，而位于2号地块的商业办公楼部分的建设却还尚未有明确的时间表。

（商业规划效果图）

回到住宅，万科银海泊岸定位为“高端花园洋房项目”，我们将分为两篇，详细看看第一期“澜庭”和最后一期“汐望”分别有哪些优势。

本期我们先来看一看澜庭组团。

万科银海泊岸一期原开发商为银海，因此整体产品设计会趋向于银海更拿手的洋房户型，并在设计上有面积赠送。

小区共有14栋住宅，主要产品为12层的小高层，1T2户设计，少部分户型为1T1户，小区外围有底商。

小区为封闭式管理，外来人员出入会由门卫严格登记。

（小区大门）

人车分流，车辆自大门驶入直接进入地库。

（小区车库入口）

小区内部绿植整体养护得很不错，不会觉得稀疏。看得出来物业的日常维护做得不错，在温差大的冬天也会及时盖上保护膜。

（内部景观）

绿植搭配上也基本可以做到四季有花赏。

（已经有花在开放了）

水景部分则显得比较随意，不少水景已经干涸，看得出基本已经放弃了水景的相关维护。

（水景）

儿童游乐区设置与健身器材区分开，儿童游乐区不大，但也基本满足了小朋友的玩乐需求。

顺带提一句，地面的漆秃了挺多，该补一补了。

（儿童游乐区）

架空层则用来设置了一部分室内健身区，还放置了乒乓球桌，下雨也能休闲健身。

（架空层）

小区交付还是有几年了，业主也显得比较随意，能在公区看到一些私人物件。

（一些私人物件）

总体来看，楼栋外立面整体也保持得很不错，几乎看不出多少风吹雨打的痕迹，反而是景观廊亭能看出不少痕迹。

（外立面）

户型方面，整体面积段比较实用，目前挂出的房源建面约69-159㎡，二室至五室，基本覆盖了大部分家庭的置业需求。

先来看看挂出最小的69㎡户型。

（69㎡户型 图源贝壳）

建面约69㎡户型两室一卫，西南/南向设计，这个户型整体比较方正实用，次卧带一个生活阳台，可以进行晾晒。

从实际使用中来看，厨房与卫生间均只有一扇较小的窗户，且窗户边就正对实体外墙，整体的通风和采光都大受影响，卫生间和厨房都需要开灯使用。

再来看看挂出房源最多的户型，建面约139㎡，四室。

（139㎡户型 图源贝壳）

建面约139㎡户型四室两厅三卫双阳台，西南/东南/南朝向，整体不算很方正，双套房设计是一个亮点，挂出房源还有不少是毛坯状态。

这个户型在实际使用中可调整空间比较灵活，从交付的毛坯房源来看，书房与卫生间A的窗外是实体外墙，对采光有较大影响；厨房倒是比小户型好很多，外连生活阳台，整体通风采光都没有什么问题；卧室C的卫生间较为狭长，并且是一个黑卫，需要注意细菌滋生，长期开通风也比较影响卧室主人的休息，就显得有些鸡肋。

整体来看，户型设计上有银海擅长的洋房设计的影子，比较通透，但挂出的房源都或多或少存在采光问题，需要注意调整，暗卫问题则几乎无解。

好在可选择的面积段足够多，倒也可以对比选择最适合自己需求的户型。部分一楼的房源还自带一个小院子，挺舒服。

小区周边交通路网完善 ，可以通过金湖路、悦海路至环湖东路、广福路等主干道，日常出行也不太拥堵。

（周边道路）

公交方面，目前周边公交站是有的，也很近，但公交路线可以说是少得可怜，且车次间隔时间很长。

（周边公交站）

地铁方面，小区地块最近的是5号线金家河站和在建中的2号线2期龚家村站，两边都不算方便，非要选一个的话到金家河站会稍近一些。

（夹在了中间）

商业配套方面则比较薄弱，除了自身的底商，周边没有什么稍大型一些的商圈。

（社区底商）

教育配套方面，澜庭配套了幼儿园，小学公立划片是度假区三小。

澜庭目前二手房挂牌均价约14900元/㎡。从成交均价来看，大户型和小户型产品均价较高，挂出房源较多的面积段均价较低，由于当年业主入手的价格整体偏高，议价空间也并不会太多。

小区所在片区均价约12500元/㎡，万科银海泊岸其余几期地块整体挂牌均价在12500-16000元/㎡之间，价格受地块产品和建设时间影响。

新房方面，周边暂无在售新盘。

优势：

1、大体量开发项目，自成社区；

2、万科开发，次新房颇具性价比；

3、小高层，一楼有房源带院子，整体居住舒适度较好。

劣势：

1、周边配套不足，尤缺商业；

2、出行主要依赖自驾；

3、部分户型有空间采光不佳，需要后期进一步调整。

下期想看哪个小区？