买房，买的是生活。

曾经，买房主要看地段、配套、交通等，后来商业成了很多人买房考虑的必要条件，如今，随着网络新零售和宅生活的普及，时代正重新定义着房地产，跟着商业选房的逻辑也在发生变化。

因为不在“盒区房”范围内而搬家、因为没有海底捞而搬家、因为点不到好吃的外卖而搬家......过去看来“大可不必”“不可思议”的搬家理由如今越来越常态化，为更多不同的群体所接受和认可。

2020年，经历了疫情、居家隔离，消费品质感和便捷度越来越成为衡量生活质量的关键因素，在租房及购房选择上，居民对“居住便利”的需求也大大提升，以盒马鲜生为代表的新零售产业恰好迎合了这一需求，从2017年诞生以来便成为房产价值的附加因素之一。

以昆明为例，盒马门店的数量两年半时间便已达到7家，大有引领昆明商超发展的趋势。

1、何谓“盒区房”

要弄明白盒马对房价的影响，先要了解什么是“盒区房”。

2017年，盒马以“鲜美生活”为口号横空出世，以线上线下一体化的运营方式为新零售界带来强力冲击。同时，也为地产界带来一个新名词——盒区房，即盒马门店周边约3km可30分钟免费送达的区域内所涵盖的小区。

（“盒区房”定义）

盒马迅速普及，成为购房者的选房新指标之一，楼市营销也紧跟风潮，盒区房成为房产交易新热点，甚至出现不少楼盘因未兑现盒区房承诺引发的维权事件。

盒马对房价究竟有什么影响？

根据贝壳研究院发布的《2020年盒区房报告》，盒区房比其他社区关注度、平均交易周期更优，购、租房者对宜居性的偏好更加凸显。

找房关注层面，年轻人找房倾向“离地铁近”、“生鲜外卖触手可得”等便利性高的房源。与非盒区相比，盒区房便利性指数均值为58.01，非盒区房为38.54，盒区房便利性指数高5成，生活效率提升约3成。

（盒区房便利性指数 图源贝壳研究院）

在成交上，盒区房社区的关注度更高，平均交易周期比周边非盒区房快7天，流通性相对较强。

相较而言，盒区房溢价能力不及更为刚需的地铁、教育等因素，附加价值更多体现在居住体验和生活质量的提升上。

那么，昆明盒区房的情况又如何呢？

2、昆明盒马门店分布

对昆明而言，盒马的起步在西南区域几个省会城市中算是比较晚的，但布局速度很快。

2018年，盒马首先与大悦城签约达成合作；2019年中旬，盒马首店在瑞鼎城开业；随后，盒马在2019年及2020年保持着每年3家门店的开店速度，至今已有7家门店开业。

（昆明盒马门店及开业时间统计）

从目前的门店分布来看，盒马在昆明的布局已涉及东市区、北市区、南市区核心、滇池度假区、市中心、西市区等多个主城区域，覆盖范围不断扩大。

（昆明盒马门店覆盖范围）

按照盒马的规划，昆明门店总量将达到30家。据盒马昆明区域总监谭峥嵘介绍，2021年盒马在昆明将加快布局，规划新开门店数量不低于7家（1月已有一家新店开业），届时，将有400万昆明人住上“盒区房”。

（盒马鲜生公园1903店）

（盒马鲜生大悦城店）

随着盒马在昆明“落地成盒”的速度不断加快，越来越多小区加入“盒区房”队列，是否真的带来了附加值的提升呢？

根据对目前昆明7家盒马门店3公里配送范围内小区房价的整理，可以发现，盒马对于房价及成交周期在一定程度上确实有提升作用，但整体来说影响不大，具体到每个区域情况又各不相同。

影响较为明显的是瑞鼎城、西城时代广场及和谐广场门店。

瑞鼎城店由于是昆明首店，无论是居民期待度还是楼市营销上，热度都更大，根据搜狐焦点网站的房价信息，瑞鼎城在5月的住宅均价为15000-17000元/㎡，盒马开业后，8月均价为16000-19000元/㎡，公寓价格也有轻微上浮。

（盒马开业前后瑞鼎城房价对比）

从目前的房价情况来看，盒区房的溢价表现不是十分明显，相似地段和建筑年代的盒区房与非盒区房虽有1000元/㎡及以上的差价，但影响房价的因素众多，不能完全判定为盒马带来的溢价。

而像公园1903店、顺城店，周边以高端别墅及住宅区为主，聚集了大批高消费力人群，且商圈自身的商业IP属性和内部完善的购物体系让盒马的入驻变成“锦上添花”，对本身就高的房价影响微弱，更多体现在购房选择偏好上。

3、新型刚需 对房价影响逐渐式微

“房住不炒”基调下，楼市调控严紧，住房消费行为逐步向理性回归，除了刚需性购房因素外，便捷商超、文娱场所等提升性的居住要素受到更多购房者青睐。

盒区房受关注的背后，意味着房子本身居住价值的回归。

随着门店的不断扩张以及覆盖范围的扩大，盒马已经逐渐从网红IP演变为城市和社区的常规配套，越来越多的人把盒马当成生活方式的一部分，以盒区房为代表的生活便利型社区，正在成为新型刚需。

（盒马鲜生门店内部实景图）

从地产行业的角度来说，只有某类商业配套极具差异化竞争力时，才能成为一种楼市中的增值概念。

按照昆明盒马门店的布局速度，到明年昆明将有约12家门店，届时盒区房不再是稀缺物种，也就是说“异化”程度会越来越小，盒马将成为像星巴克、KFC一样的高频消费场所，盒区房边界也将逐渐消失，对房价的影响自然也将越来越弱化。

写在最后：

任何一个新型业态的兴起，都将在某种程度上引领时代潮流，在追求便利、快捷的互联网时代，与日常生活息息相关的零售商业将继续向着规范化、标准化、连锁化的方向发展，为城市提升居住便利度的同时，也在提升着城市活力与吸纳力。

毕竟，一座没有盒马、没有宜家、没有喜茶的城市，对年轻人会少了多少吸引力呢？