8月16日，国家统计局发布了2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，昆明新房价格环比下降0.5%，同比上涨3.8%，这也是今年昆明房价在年内出现的“两连降”。值得注意的是，据锐理数据显示，近期，昆明楼市房价持续下跌，7月昆明住宅均价已经跌破15000元/平方米大关，下降至14702元/平方米。 据都市时报·大象房鉴所记者不完全统计，从5月到8月短短3个多月的时间，昆明已经有30个楼盘推出过特价房。

01昆明新房价格环比连跌2个月

数据显示，7月份昆明新房价格环比下降0.5%，同比上涨3.8%。对比同口径6月份数据，7月份昆明新房环比跌幅略收窄，同比涨幅则出现了大幅收窄，明显呈现“涨不上去，跌不下来”趋势。

7月昆明、大理新房价格指数跌幅达全国第三在5月份，昆明新建商品住宅价格环比出现了持平的情况，当时便有业内人士判断“6月大概率会跌”。

果不其然，昆明新建商品住宅价格在5月结束13连涨后短暂持平，至6月后首现下跌，7月已是“二连跌”。相关专业人士认为，“目前市场上货包太多，6月、7月新房环比连续下跌或只是释放一个信号”。而从8月初昆明楼市情况来看，“房价会跌”的信号似乎已经传遍了整个市场。

据不完全统计，目前市场上超过八成的项目都在做“优惠”“回馈”促销活动，有部分项目甚至喊出了降5000元/平方米的口号，也导致前期购房业主普遍不满。接下来，马上进入楼市“金九银十”销售旺季。昆明新房降价信号持续传导，二手房也将马上接棒。

从后市来看，昆明楼市可能会出现两极分化，好地段依然炙手可热，而相对差一些的项目，极可能面临价格大幅下跌的尴尬局面。新房不好卖，二手房自然也就好不到哪去。

7月，昆明二手房环比下跌0.4%，居全国第四。其中，跌幅较大的同样是144平以上面积段，环比跌幅0.8%，其次为90-144平面积段，环比跌幅0.3%，90平以下小户型环比跌幅0.2%。

7月昆明二手房跌幅达全国第四与新房市场情况类似，昆明二手房对比去年同期，仍然保持着上涨趋势，不过平均涨幅只有2.3%，并没有新房高；这个上涨幅度只能说平稳。

02华润润府部分产品“精装变毛坯”降价销售

虽然昆明众多楼盘推出了特价房，但是并不是所有项目都加入了打折促销的行列，也有一些楼盘改变策略，由原来的精装房改为毛坯房销售，降低总价，降低了购房门槛。

8月13日，华润润府推出64套179平方米的住宅，总价约300-310万元，这样算下来，单价仅约17000元左右，而该项目此前均价基本都在20000元/平方米以上。

据置业顾问介绍，华润润府项目为华润和建投合作开发，此次拿出来的房源原本是建投的员工福利房，但因未消化完，目前还剩一个单元，便拿出来销售。该批房源楼层总层高32层，2梯2户设计，面积为179平方米，单价约17000元/平方米，“有的楼层甚至单价16000多元就可以买到”。

值得注意的是，该项目此前所售房源都是精装修交付，这批员工特价房是毛坯产品。

置业顾问说：“我们现在在售精装修产品的均价是22000元/平方米，装修标准为4500元/平方米。”按照置业顾问所说，该批毛坯房的均价基本上是精装修产品的均价减去装修标准的价格。即使只是按照减去4500元/平方米的装修标准算，一套179平方米的住宅，毛坯的总价比精装修的总价足足降了80.5万，对于喜欢毛坯产品或是预算相对较低的购房者来说，该批产品确实优惠了不少。

而此次毛坯产品的价格也是该项目面市以来的较低价。

03 30多个项目推出特价房“降价”销售

今年，特价房已经成为了多个楼盘频繁推出的房源，从5月中下旬（端午节假期）至今，特价房依然没有消失的迹象，甚至还有越来越多的项目正在加入特价房阵营，变相降价销售。

据大象房鉴所不完全统计，目前昆明已有30多个项目加入特价房阵营，销售产品涵盖住宅、洋房、公寓、别墅等。值得注意的是，不是所有项目的特价房都便宜，降价幅度有高有低，例如嵩明一项目原均价7800元/平方米，特价房均价直降4000元，只要3800元/平方米；但双塔片区一项目原均价约22000元/平方米，计算后，一套15楼特价房源单价为21178元/平方米，价格浮动800多元/平方米。

此外，从“2021年昆明推出特价房的楼盘一览表”可以看出，推出特价房的楼盘大多为刚需盘和公寓，位置离昆明主城越远的楼盘优惠力度越大，改善型楼盘只有极少数推出了特价房，而且还都是楼层、朝向或户型不太理想的房源。

有的特价房只推出有限的房源，还附加了购买条件，如：一次性付款、车位捆绑销售等。目前已有部分楼盘的特价房宣布售罄。由此来看，购房者购买特价房需要注意购买的时间和推出的套数，既有捡漏的可能，也有入坑的风险。针对目前昆明市场出现的两极分化的现象，你有什么看法，欢迎进群讨论。

来源：大象房鉴所

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