城市追高之路被斩断,超高层怎么就不受待见了

昆明楼市深度报道 2021-11-05 11:16:06

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无论是哪种建筑形式其实都是时代下的产物，从当时被人追捧，到现在被人诟病，时代虽在变化，不变的是大家对美好生活的向往。

上月底，住房和城乡建设部发布关于加强超高层建筑规划建设管理的通知，通知要求：各地要严格控制新建超高层建筑；一般不得新建超高层住宅。城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

从2020年11月发布的《昆明市第七次全国人口普查公报》数据来看，昆明城区（五区）常住人口有534.36万人。

这就意味着昆明未来或将不会有500米以上超高层建筑，250米以上超高层建筑也将严格限制。

就目前昆明的规划发展情况来看，昆明的超高层建筑群大多集中在巫家坝区域。

据《昆明市城市设计导则（试行）》，昆明的城市天际线限高范围为：“东风广场制高点控制在400米左右，巫家坝制高点控制在450-600米；呈贡区制高点控制在300米左右；主城其他片区的中心标志性区域控制在200米左右，昆阳、晋城片区一般建筑不超过100米。”

昆明的排名前列高楼是位于巫家坝的绿地东南亚中心项目（在建中428米），其次是位于东风广场的俊发春之眼项目（在建中407米）。目前昆明已建成排名前列高楼为恒隆广场（349米），万达双塔项目位于建成榜单第二名（307米）。

该政策出台后，昆明像以上这样的超高层建筑将难以再有。当然，对于购房者来说，最关心的是“通知”里提出的另一个要求：一般不得新建超高层住宅，这代表未来超高层住宅将更少。

一般来说，超过24米低于100米的为高层建筑，而超过100米的则是超高层建筑，按一层住宅3米层高来计算，一般34层的住宅小区基本上就压着超高层住宅的边际线。

回顾昆明住宅层高的演变，会发现呈现“低-高-低”的模式，这与当时城市的发展模式、国家相关政策及居民对居所的需求相关。

（翠湖俊园图源网络）

排名前列阶段，2007年以前开发的住宅小区，这个阶段开发的住宅多半层高不高，如湖畔之梦、阳光花园、金实小区、月牙塘小区、翠湖俊园等。

（昆明恒大翡翠华庭）

第二阶段，2008-2014年期间，这个时期昆明开始了“城改”，众多城中村拆迁，这时也是昆明发房地产发展较快速的一个阶段，超高层住宅涌现，如昆明恒大翡翠华庭（44层）、汇都国际（44层）、天骄北麓（35层）、保利六合（35层）等。

2009年出台了《昆明建设项目规划审批“二十不”规定》，其中提到，不得新规划建设板式（建筑面宽超过35米）高层建筑（功能有特殊要求的建筑除外）；在不限高区域内，住宅建筑高度原则上不小于100米。

因此，从2009年起，昆明市场层数不超过12层的板式住宅就已成稀缺产品，大约90%左右的新房新增供应都是高层建筑。

2010年3月22日，西山区城中村改造领导小组办公室向辖区内的相关单位下发了一份名为《关于城中村改造项目住宅建筑密度调整的通知》，通知明确了住宅高度40层的高度要求和18%以下的密度。

再到2011年，云南省新一轮土地利用总体规划明确，今后，昆明市对新建商业、住宅等经营性项目用地容积率一般要求在5以上，引导项目向空中发展。

昆明排名前列楼高超过百米的住宅——金领时代（120米、40层）就是在这个时期开发的。第四阶段，2015年—至今；随着生产力的提升，政策的放宽，国民生活水平逐渐提高，刚需、改善、高端购房者分层加剧，开发商开始针对特定购房人群实施针对性营销，政策上对层高的控制也有了新要求。2018年住建部发布《城市居住区规划设计标准》，显示，城市住宅用地容积率较高不得超过3.1，建筑限高80米不得超26层。

虽然住宅的“限高令”发布，但是昆明超高层住宅仍然在市场流行，部分区域在2020年重新调整规划，将原来的80米增加到100米，悄悄放宽住宅限高。

2020年，住建部和国家发改委联合印发《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑；严格限制新建250米以上建筑；中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，严格要求限制建设500米以上超高层建筑，再次对建筑限高提出要求。3月29日，《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》发布，限制县城居住建筑高度，新建住宅以6层为主。

从政策导向就可以看出，对城市天际线的管控在逐年加强。