随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——大华公园天下时光园。

1、临地铁3/6号线，规划为综合体项目；

2、大华入昆第一子，自带教育配套；

3、临东白沙湖，整个项目环湖而建。

楼盘基本信息：

开发商：云南亚德房地产开发有限公司（大华集团）；

容积率：4.3；

绿化率：40%；

楼栋数：10栋住宅；

总户数：2789户

停车位：3169个；车位比约1:1.14；

物业：大华集团上海物业管理有限公司昆明分公司

物业费：2.60元/平方米.月

（项目效果图）

大华公园天下系虹桥村、龙池村城改项目，是大华入昆第一子，位于东三环与虹桥路交汇处，北临东白沙河水库，南临地铁3/6号线，项目整体规划为千亩大盘。

时光园为项目一期组团，2022年6月交付。

（交通图）

大华公园天下共分7个地块开发，其中1号、3号、4号为住宅用地，2号、5号、6号为商业用地。

整个项目环东白沙湖而建，除了住宅外，项目内规划了商业、酒店、商办等综合体，可实现居住、工作、购物、运动、休闲、娱乐、度假的一站式生活。

就时光园而言，也算是个早买早享受的小区，作为大华入昆首作的一期，自然是会带了些“打个样”的心态的，加上项目反复强调配套先行，在一期动工的时候市政道路、公园、学校都在同步建设，还顺带着签约了明通小学，当时也在昆明市场上掀起过一阵热潮。

到一期时光园交付时，周边日常生活配套倒也陆陆续续跟上了大半。

目前大华公园天下已经是三期在售，三期组团名为“南岸”，主推1#、2#房源，均价约13500元/㎡，在售户型建面91-145㎡的高层产品，时光园也还剩余小部分现房可售。

因此严格来说，本篇评测的时光园算不上完全是次新房小区，如果想入手大华公园天下的话，倒是能有个预期参考，也可以作为片区二手房小区的一个对比项。

时光园建设有10栋30-43层的高层住宅楼，2T2/2T4/3T6户设计，有1所12班的幼儿园，地块内部有一定坡度，10栋和11栋为回迁房。

小区封闭管理，人脸识别进入，目前安保还是很认真负责的，整个大门看上去也挺阔气。人车分流，车辆自大门进入后还有一小段路才进入地下车库，安全性稍微欠缺一些。

（时光园大门）

内部景观设置比较丰富，设置有健康步道、健身器材，休闲廊亭和儿童游乐设施都融入了开发商的主题IP，还颇具设计感。

（儿童游乐场）

绿植搭配不算很丰富，有大面积草坪，但也不会显得稀疏，远远看去层次感还不错，目前的养护管理也比较到位，周围的休闲座椅设置较多，坐在其间倒也还挺舒服。

（植物养护也挺好）

由于小区去年6月才交付，整体的外立面保持还是比较不错的，倒是楼栋分布会比较有意思，由于大华公园天下整体环湖而建，时光园的地块位置相对来说视野很不错，因此楼栋分布会尽量优先保证湖景视野，除了视野最佳的头排楼栋，后面的部分房源也是可以看到湖景的。

（东白沙湖）

时光园与二期东湖苑在二手房平台上挂出的房源是混合在一起的，目前时光园二手房源建面约95-129㎡，三室居多。

先来看看较小的95㎡户型。

（建面约95㎡户型 图源贝壳）

建面约95㎡户型三室两厅一卫双阳台，南北朝向，三开间朝南，过道空间存在一定浪费，只有一个卫生间，不够方便。

户型设计上，南向空间明显在通风采光上比其他空间好很多，但这部分空间又不面向湖景；生活阳台则除了给厨房扩大采光面外，基本没太多用处。此外，这个户型所在部分楼栋的位置也并不算太好，想要看湖景的话，建议实地看过再做对比。

再来看看可观湖景的房源，建面约129㎡。

（建面约129㎡户型 图源贝壳）

建面约129㎡户型为三室两厅两卫双阳台，在原户型图中建面约125㎡，各个卧室均有大飘窗，主卧套房设计，面对白沙湖景观，这个面积段的业主似乎更倾向于自住，挂出的房源并不多。

来看看目前挂出的这个房源，整体户型不算方正，但好在两侧的双阳台相对，扩大了公区空间的采光面，生活阳台是可以观湖景的，所以在这个位置稍微调整一下，做成餐厅或者其他功能空间倒是挺不错。

为了避开门对门的问题，在入户的位置做了收纳，但这样一来就显得户型更加狭长了，后期需要好好规划一下空间使用。

整体来看，户型设计比较实用，但部分房间会比较紧凑，尤其楼栋朝向及排布都优先湖景观，就导致部分空间需要合理规划使用。此外，部分楼栋是超高层设计，公摊会更高一些。

东白沙河片区发展起步相对较晚，不少配套依然尚在规划兑现阶段。

小区周围路网相对成熟，可通达东三环、虹桥路、人民路、机场高速等多条主干道，向西自驾前往市中心约20分钟左右，向东到达长水国际机场同样只需20-30分钟。

（周边道路）

公共交通方面，时光园距离东部汽车站地铁站步行约8分钟可达，可乘坐3/6号线，去机场或者市区都比较方便。

（地铁东部汽车站）

此外，东部公交枢纽站有22路、29路、60路、902路、906路等多条公交路线，可通达主城各区，交通相对便利。

（东部公交枢纽站）

生态方面，目前周边最大的配套便是东白沙河水库了，围绕水库正在打造白沙河休闲公园，今年开放的南岸公园就是这个休闲公园的一部分。

（南岸公园 图源微观盘龙）

小区旁边还有一个海河公园，这也是大华公园天下最先兑现的一个公园。

（海河公园）

商业方面，小区底商有生活超市，距离已开业的花之城约1.9公里，距福缇商业中心约2.7公里，目前生活还算方便，但想要更多购物娱乐就还需等项目自身及周边楼盘配套成熟。

（花之城）

教育方面，小区业主可就读去年9月开学的明通小学。

（明通小学）

医疗方面，花之城旁边地块规划有一所三甲医院。

整体来看，虽然开发商兑现速度还不错，但片区发展尚未成熟，目前阶段更多依靠市中心配套辐射，待自带商业部分更加完善后后这一情况将得到缓解。

时光园暂无成交参考均价，目前挂出的房源单价多为9000-13500元/㎡。

小区所属项目规划占地千亩，周边二手房多集中于白沙湖的另一侧，因此周边二手房其实并不算多，片区均价13500元/㎡左右，也基本与大华公园天下价格相当。

新房方面，大华公园天下目前主推三期南岸，均价约13500元/㎡，附近还有保利城（均价约14000元/㎡）、白沙理想居（均价约8800元/㎡）。其中，保利城签约云大附中，整体规划及配套也与大华公园天下相对接近，白沙理想居则因为此前属于保障性住房，因此虽然是现房在售，价格也压得比较低。

优势：

1、近地铁，公共交通、自驾出行较为便捷；

2、临白沙湖，可观湖景，周边生态资源丰富；

3、项目按综合体规划，未来如果顺利发展成形，有一定升值空间。

劣势：

1、容积率偏高，部分楼栋超高层设计；

2、部分靠近高架的楼栋会有噪音影响；

3、片区发展较晚，配套不够完善。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。