随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——吾悦首府（呈贡吾悦广场）。

（安排）

1、呈贡政务核心区，配套齐全；

2、自带大型城市商圈；

3、近地铁，临城市主干道，周边路网成熟，出行方便；

4、83-216㎡两室至四室。

楼盘基本信息：

开发商：昆明海嘉房地产开发有限公司（中海地产）；

容积率：西区2.5；东区3.0；

绿化率：西区20%；东区30%；

楼栋数：共18栋住宅、1栋公寓；

总户数：西区1147户；东区2112户

停车位：3650个；车位比约1:1.04 ；

物业：西藏新城悦物业服务股份有限公司，物业费2.3元/㎡.月

（项目效果图）

吾悦首府位于呈贡彩云中路与祥和街交汇处，北侧为祥和街，南侧为和春巷，西侧为和谐路。东侧为春融东路。小区属于呈贡吾悦广场项目的住宅区，呈贡吾悦广场项目总占地面积约238亩，2021年3月交付。

（交通图）

呈贡吾悦广场是新城在昆明打造的第二座吾悦广场，自持商业约12万方，又位于呈贡区中央行政商务区核心区位，项目周边发展已经较为成熟，配套齐全，在呈贡的楼盘来说位置算是相当不错，因此“吾悦景寓”在开盘当天销售业绩就高达3亿元，成绩挺好看。

吾悦首府地块呈长条形，中间有一条和谐路将住宅分为东区与西区。

（和谐路）

西区仅有四栋住宅，更靠近吾悦广场和地铁站。

（西区）

东区则相对来说是更纯粹的住宅区，自带一所18班幼儿园，更靠近学校、公园和医院。

（东区）

吾悦首府2018年首开，住宅首开均价约13000元/㎡，后期住宅均价约12000-14500元/㎡，推出公寓产品约11000元/㎡。

吾悦首府两个地块共有18栋住宅，设计有超高层、高层、小高层，超高层总层高41层，户型为2T2/2T4/3T6户，同时东区地块自身配套幼儿园。此外还有一栋公寓，公寓总层高32层，7T32户。

（楼栋分布示意）

小区封闭式管理，人脸识别出入，小区安保比较认真负责，人车分流，车辆自商业两侧进入，直接驶入地下车库。

（西区大门）

东区外围有部分底商，相较于西区，归家大门更加阔气，园林绿化也更加用心。

（东区大门）

小区内部的休闲凉亭、跑道、儿童游乐场均有设置，即使是只有4栋住宅的西区也安排上了。

（内部景观）

在楼栋的架空层也设置了一部分健身器材，这样下雨天也有地方可以运动放松，这一点倒是很不错。

（架空层健身器材）

东区还设置有水景，同时做了大面积草坪，总体看上去很是大气，但水景维护就比较难，稍微懈怠两天池子就会泛绿，看上去会有些脏兮兮。

（放个正常维护情况下东区的漂亮中庭）

楼栋外立面保持得很不错，大面积落地窗一看就采光很好，但与此同时，低楼层的隐私性就不太能得到保障。

（外立面）

楼栋的入户大堂也有一定设计，乍一看还颇具仪式感。

（楼栋大堂）

但低头看就不太行了，已经出现了破损，果然人来人往的公区还是不能用木质地板。

（地面已经出现磨损）

户型方面，吾悦首府面积段选择较多，83-216㎡两室至四室，刚需、刚改、改善都能满足，目前不少房源都还是毛坯状态，各面积段的户型都有房源挂出。

先来看看最小的户型，建面约83㎡，两室。

（建面约83㎡户型 图源贝壳）

建面约83㎡的户型两室两厅一卫，户型算不上方正，但明厨明卫，每个房间都有飘窗充分保证通风采光。

整体来看户型上没什么问题，相较于此前评测过的西北新城的吾悦花园，户型方面明显优化了不少，没有明显的空间浪费，后期在装修时也没有特别需要改动的地方。

再来看看挂出房源最多的户型，建面约120-126㎡，三室。

（建面约120-126㎡户型 图源贝壳）

这个三室两厅两卫的户型实际建面各房源略有不同，整体南北通透动静分区，主卧套房设计，三开间朝南，采光也不错。

这个户型也没什么大问题，只是卫生间都比较狭长，显得有些转不开身。还有个比较尴尬的点在于，厨房、两个卫生间、以及卧室A的窗户外都对着连廊，甚至可以看到别人家里的布置，隐私性不太够，加上狭长的卫生间势必会长期开窗通风，在日常使用的时候就难免有些憋屈。

总体来看，户型设计不会有明显需要大改的地方，大部分挂出的房源都还是毛坯状态，在设计装修时能省去不少麻烦。

一开始看到网友留言看这个小区时，血拼姐内心是拒绝的，毕竟这里离昆明主城区实在太远了，往返通勤路程将近四五十公里，即使地铁出行，每天至少也有两三个小时在路上，大可不必。

但另一方面，毕竟小区位于呈贡中心区，各项配套又确实比较完善。

交通方面，吾悦首府周边自驾出行较为方便，春融街、彩云南路、祥和路等主干道都建设完善。

（春融街）

轨道交通方面，最近的地铁站是地铁1号线的春融街站，距离大约300m，东区会稍远一些，总体还算方便。

（春融街站）

公交路线还算丰富，门口就有公交站，但基本都是在呈贡区域内的路线，通往主城还是主要依赖地铁和自驾。

（周边公交站）

商业配套方面，项目自带大型商圈吾悦广场，周边还有万达广场、七彩云南第壹城等，吃喝玩乐完全不愁。

（吾悦广场）

教育配套方面，周边有中华小学、昆三中等学校，看上去教育资源很不错。

据了解，虽然小区自带幼儿园，但此前曾因未取得办园许可，被呈贡区教体局责令停办，不知道现状如何（血拼姐踩盘的时候也没看到幼儿园有什么动静）。

此外，小区没有划片学校，此前曾统筹就读呈贡区洛龙学校（官方回复中建议家长可根据家庭实际情况，选择周边的民办学校就读），如果有教育资源方面的需求，那建议再考虑考虑。

（此前的官方回复，可以参考一下）

医疗方面，小区一路之隔就是云大医院（呈贡院区），三甲医院在侧，日常就医方便。

（云大医院呈贡院区）

生态方面，小区靠近春融公园，稍远一点还有洛龙公园，日常休闲散步挺舒服，这个季节还有不少人去拍照打卡。

（春融公园）

总的来说，吾悦首府周边配套完善，树比人多，住着确实要比主城舒服多了，但也只建议在周边工作生活的网友考虑。

吾悦首府目前二手房挂牌均价约12100-13300元/㎡，有不少房源未满两年，税会较高，在呈贡来说，这个价格还是算挺高的。

小区所在片区二手房均价约9500元/㎡，周边二手房小区有春融锦苑（约20500元/㎡）、花香满径（约7800元/㎡）、米兰园（10000元/㎡）等，价格主要以楼盘定位为参考区分。

新盘方面，区域内较近的新盘为同在春融街的公园壹号，高层现房产品均价约15500元/㎡。

综合来看，吾悦首府建筑年代较新，周边配套完善，又自带商业，因此相较于片区的楼盘来说价格偏高倒也比较合理，但这个小区实在离主城区太远，整体容积率偏高，加上教育资源有一定不确定性，有的人对于住在医院旁边也很介意，个人主观判断会有比较明显的偏好，仅建议在周边工作生活的网友考虑。

优势：

1、呈贡核心区，周边配套齐全；

2、路网完善，近地铁，出行较为方便；

3、自带大型商业配套。

劣势：

1、价格略偏高，追求性价比有更好的选择；

2、目前教育资源平平，有不确定性；

3、容积率高，绿化率低，部分房源公摊高达30%以上。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。