报告期：2021年12月20日至26日 出品时间：2021年12月27日

市场综述：

从供应端看，临近年底，开发商进入年终盘整及货包清理阶段，推新节奏再度放缓，以多盘联动的特价优惠、新年过后全面涨价等营销手段加快项目清盘，进行年终最后冲刺。从成交端看，年底市场置业热情降低，购房者持币观望为主，加之长期以价换量下的低价刺激有限，特价清尾房源选择受限等，成交环比下降。

先来看二级市场，商品房推盘节奏放缓，住宅供应降幅明显，成交规模环比略降。

当周5个项目获取商品房预售许可证，新增预售面积约21.66万平方米，以商业、地下室为主。其中，住宅供应3.27万平方米，环比下降76.42%。商品住宅成交面积约12.91万平方米，环比下降5.21%。

当周，俊发城地块过规，官渡区塔密片区一所幼儿园及两所中小学、拓东大成中央商务区A23号地块小学、福德KCGD2021-9地块小学过规，建筑面积约30.74万平方米。此外，五华区黄公东街片区调规。

土地市场，当周无用地成交。

五华区红云街道2宗约55.8亩城镇住宅用地，将于2022年1月20日挂牌出让，挂牌价约4.6亿元，系岗头村城改项目最后一批未出让用地。

回归市场一线，当周无项目开盘推售。

营销方面，俊发彩云城举办晴湾新品发布会，三千时光三千魔方样板间开放、旭辉广场·铂宸府透明工厂暨项目实景交付区&193平方米实体样板间开放，云南碧桂园3城11盘联动推出多重年终购房优惠等。

焦点研究院监测显示，进入年终总结盘点阶段，交房季叠加清盘，房企营销一方面以项目成果、品质展示为主，另一方面以新品亮相、样板间开放吸引到访，增加蓄客。原定年前开盘的多个项目推盘时间暂缓，预计2022年3月前，市场供应将持续放缓，计划1月开盘的项目或将继续推迟入市。

近期昆明市场已有新城、龙湖、碧桂园、美的等开发商旗下多个项目宣称将于1月1日起上调价格，涨幅在300-3000元/平方米。但整体来看，年后房价预计仍将保持稳定，以价换量营销策略仍将继续，局部涨价现象不会对房价造成太大波动。

政策面   

不动产登记   

内容：昆明市自然资源和规划局制定并印发《关于开展不动产登记领域信用管理承诺机制的工作方案》和《昆明市不动产登记失信行为“黑名单”管理办法（试行）》。   

影响研判：将简化不动产登记申请办理手续，有效降低办理成本，提高办事效率，同时还将对不动产登记失信行为进行严厉打击。   

城建面   

轨道交通   

内容：由云南交投集团投资建设的大（理）至南（涧）高速公路巍山段12月底将建成通车，该段共计48.78公里，巍山县将结束不通高速公路的历史。   

影响研判：大南高速是云南省滇西地区南北纵向大通道的重要组成部分，建成后利于加强滇西各城间经济交流，长远看来，于大理文旅发展有一定利好。  

教育配套  

内容：官渡区拓东大成中央商务区A23号地块小学建设项目批前公示，用地面积为10285.99平方米。项目整体规划地上1栋教学建筑，地下设置1层机动车库。   

影响研判：资料显示，项目地处官渡区五里中央商务区西南侧，包括18个班的综合教学楼以及能够容纳810名学生的运动场，是官渡区重点建设项目之一，建成后将进一步补足片区教育配套。   

内容：官渡区福德KCGD2021-9地块小学建设项目批前公示，项目总用地面积为26478.97平方米（约39.72亩）。   

影响研判：补足福德片区教育资源。   

内容：①官渡区塔密片区KCGD2019-2-A17地块幼儿园建设项目过规，规划建设净用地面积约10.9亩。据土地出让文件，或为1所18班幼儿园。  

②官渡区塔密片区KCGD2019-2-A9地块小学建设项目过规，净用地面积约123.4 亩。地上由教学楼、行政楼、图书馆、交流中心、体育中心、看台组成。据土地出让文件，或为1所90班小学。

③官渡区塔密片区KCGD2019-2-A16地块小学建设项目过规，规划建设净用地面积约49.09亩。据土地出让文件，或为1所36班小学。   

影响研判：根据地块位置及对出让文件，应为俊发彩云城项目配套学校。2019年，俊发旗下云南中豪置业有限责任公司以92亿元竞得新螺蛳湾片区11个地块，用于建设俊发彩云城及螺蛳湾商贸城项目。

由于项目体量庞大，自带配套多，对片区商业、教育及医疗配套升级均有较大助益，目前即将推出收官组团【晴湾】产品。

旧城改造   

内容：昆明将对41个老旧小区进行改造，包含永昌街道2022年排名前列批次35个老旧小区提升改造工程及盘龙区老旧小区改造项目五期工程的6个老旧小区。  

影响研判：老旧小区改造进入常态化加速阶段，利于提升城市居住环境，优化空间规划。   

项目规划   

内容：五华区黄公东街片区调规，中小学用地、商业娱乐混合用地及居住用地减少，增加的公园绿地调整为商业用地，武成小学毓英校区搬迁至粤秀中学用地。   

影响研判：利于翠湖周边历史文化片区整治提升。   

内容：俊发名城N-3地块过规，总建筑面积238648平方米，拟建设5栋建筑，其中2栋为超高层办公建筑，3栋为超高层住宅建筑，沿街设置公建配套设施和配套商业。   

影响研判：俊发城占地4000亩，包括了十余个组团，自2013年入市以来便是昆明北市区的热盘。经过多年建设，目前配套渐趋完善，居住氛围成熟，在售房源均价约14500-16500元/平方米。   

烂尾项目   

内容：巨和齐泰城将于2022年1月17日拍卖，起拍价7.58亿元，需交保证金1.5亿元，增价幅度2000元，项目存在的物业费、水、电等欠费需由买受人承担。   

影响研判：项目系南亚未来城商业地块，为刘家营城中村改造项目，地处世博片区，紧邻地铁5号线白龙寺站，2016年因开发商资金断裂停工至今，停工时项目已完成基础工程，部分楼栋已开始装修。

目前拍卖尚无人报名，能否顺利找到接盘方仍是未知。   

土地面   

土地供应   

内容：五华区红云街道2宗约55.8亩城镇住宅用地，地块编号为J2013-005-07-1、J2013-005-08-1号地块，容积率4.81-4.95，挂牌价约4.6亿元，起始楼面价约2495-2568元/平方米，起始土地单价约823万元/亩，将于1月20日挂牌出让。   

影响研判：此2宗土地系岗头村城改项目A7-1、A8-1地块，也是其最后一批未出让地块。据8月控规修改公示，A7-1地块须配建1所幼儿园，A8-1地块仅用于回迁安置房建设。

岗头村城改作为五华区规模较大的城中村改造项目，自2012年始，云南中原实业、碧桂园、万科、美的陆续进驻开发，在售房源均价约13200元/平方米起。2021年土地成交不足，加之此批地块具备相当的区位优势，成功出让的可能性较大。  

项目面   

旭辉广场丨铂宸府   

项目位于盘龙区沣源路和杭瑞高速交叉口，现高层住宅在售，建筑面积约117-193平方米，价格约18500元/平方米。12月25日，项目透明工厂暨项目实景交付区&193平方米实体样板房开放。   

龙湖紫宸   

项目位于官渡区巫家坝地铁站旁，高层住宅在售，建筑面积约120-143平方米，价格约20000元/平方米，为2梯4户设计，预计2023年年底带装修交付，装修标准约4500元/平方米。   

俊发彩云城   

项目位于官渡区商英街和商启街交叉口，目前【檀湾】组团清盘中，建筑面积约87-124平方米，清盘价约11000-12000元/平方米（带车位）。12月25日，项目举行【晴湾】新品发布会，将推出建筑面积约86-144平方米高层住宅。   

龙湖·山海原著   

项目位于西山区前卫西路公园1903西行400米处，目前高层、洋房、叠院在售，高层建筑面积约94-126平方米，价格约18000元/平方米起；洋房建筑面积约143-183平方米，价格约23000元/平方米起，叠院建筑面积约170-176平方米，总价约600-800万/套。据项目公示，自2022年1月1日起，项目全线产品将涨价2000元/平方米。   

锦粼天序  

项目位于西山区双塔旁，目前建筑面积约137-259平方米大平层在售，价格约23000-31000元/平方米，为2梯2户/2梯3户/2梯4户设计，预计2023年6月30日带装修交付。自2022年1月1日起，项目全线房价将上调1000-3000元/平方米。   

中南新城云樾   

项目位于官渡区经开区石安公路与福昆线交叉口，现有高层住宅在售，户型建筑面积约89-98平方米，毛坯、精装均有，其中，毛坯价格约6500-7000元/平方米，精装价格约8000元/平方米。项目所有房源价格将于2022年1月1日起上调500-1000元/平方米。   

碧桂园龙腾世家   

项目位于五华区白云路与龙泉路交汇处，建筑面积约89-140平方米高层住宅在售，价格约17786元/平方米起。目前项目推出年终大放价优惠，89平方米全能房限时送年终聚惠三重好礼： 1.到访礼：到访送刮刮乐，较高可中100000元； 2.老带新政策：老带新3+3（老业主专享3年物业费，新业主享3年物业费直抵房款）； 3.住宅政策：少量89平方米特价房。   

义承·金川府   

项目位于五华区海源北路高新一小旁，项目即将开盘推出建筑面积约89-123平方米洋房及140-232平方米叠墅，目前项目第1栋和第2栋叠墅已封顶。   

先进滇池晴翠   

项目位于呈贡区环湖东路与石龙路交汇处，于12月27日上调价格，上调幅度约1000元/平方米，调价产品主要为高层，目前流程审批中，调价后具体价格还未释放，高层原售价为11000元/平方米，预计2023年6月交付。 

昆明安宁吾悦广场

项目位于安宁市昆畹中路与金方路交汇处西侧，项目在售住宅均价约7000-8500元/平方米，2022年1月1日起将上调价格，上调幅度300-500元/平方米。

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责编：蒋冬琼