日前，昆明市自然资源和规划局发布关于棕树营城中村调规公示。

而在6月，五华区城改局表示棕树营城改A2地块将建保障性公共租赁住房项目，包含在此次调规的部分。

这算是自2008年棕树营城改启动以来为数不多的“动作了”，是否意味着这片不小的空置土地即将迎来开发建设？

根据昆明市自然资源和规划局发布的《五华区南屏片区棕树营城中村、篆新农贸市场周边地块控制性详细规划修改方案》，调规中的棕树营城中村地块为环城西路以东，大观路以北。

根据规划，该片土地上原先由1宗纯住宅用地、1宗商住混合用地、1宗服务设施用地、1宗中小学用地、1宗商业商务用地和2宗公园绿地组成。

经过调规，原商住混合用地调整为中小学用地；原中小学用地调整为纯住宅用地。

这一调整，减少了商业面积，增加了住宅用地面积，这无疑是在为后续的土地出让铺路，相关部门对于项目的助推意图很明显了。

根据资料显示，棕树营城中村改造项目东至西昌路、南至大观路、西至环城西路、北至人民西路，占地约298亩，分4个地块开发，拆迁涉及约2884户。

早在2008年就正式启动，当时由奥宸地产介入开发，可是一路波折，几乎停滞。

2014年，奥宸地产向五华区提交《关于申请退出棕树营项目开发的报告》，奥宸地产退出，五华区只能重新公开招标，寻找投资人。

2016年，实力集团接棒，成为棕树营新的开发商，谁知这个盘子实力也并没有实力做起来，而是选择了在2018年退出。

（棕树营城改范围 图源：昆明规划）

2020年，棕树营城改项目调规，原本整个项目商住用地、商业用地占比较大，在这一次调规中，将商住用地调出了1块住宅用地和1块服务设施用地。

2021年，义承置业拿下项目A1地块的28.46亩地，并在后一个月启动回迁房开工仪式，义承置业引入了融创合作开发。而随着融创暴雷，内部人员表示，融创已退出，项目备案名定为“融翠府”。

（棕树营开工仪式 图源义承官方）

A1地块需配建5万余方回迁房，还有10亩左右零星土地待整合。

直至2022年5月，五华区才发布A1地块零星用地9.44亩及A2地块100亩的拆迁公告。

A1地块其实就是此次调规地块中的WH-NP-A2-01-01地块。

6月21日，在五华区城改局对网友的提问回复中提及“项目A1地块(零星用地整合)截止至5月8日，已完成81户个人住户和昆明医科大学第一附属医院及建投三公司两家公共户单位的补偿安置工作，并对部分房屋进行了整体拆除，建投三公司95户租住户也已全部搬迁安置完成，仅剩余原村集体1户个人住户暂未签订补偿安置协议。”

另外“项目A2地块用地面积约100亩，拟为保障性公共租赁住房项目，目前由建投城乡投公司牵头，正在开展控规修改工作，控规调整方案已通过区规委会审议”。

那么好的位置，建保障性公共租赁住房项目，也许很多人会持“怀疑”态度，毕竟大多数保障性公共租赁住房项目都在二环外，甚至三环。

不过，这也是无奈之举，黄金地块的城改项目，15年来不仅多次经历企业退出，义承置业也仅是仅拿了个回迁安置地块，想要能尽快解决历史遗留问题，只能靠项目“动起来”。

另一层面，如今市场下行，房企拿地谨慎，不少优质土地流拍，此时要想入市让房企“入股”，实属难事。

当然，难的不仅仅是土地的出让，回迁户也是多年来苦不堪言，不仅回迁房还未落实，过渡费也已停发三年左右。

在7月21日五华区大观街道办事处对于网友关于“棕树营城改合适回迁”的提问中回复：“目前棕树营项目A1地块（零星用地整合）已全面完成收储。正在进行成本组价工作，计划于2023年8月份挂牌交易，成本中会计入部分临时安置费，后期成本返还后，有望发放部分临时安置费。同时，大观街道办事处积极向上级部门申请，待资金拨付到办事处后，第一时间向被征收人进行支付”。

如今，除了义承置业开发的融翠府和将建设保障房的A2地块，棕树营城改项目还有近90亩建设用地尚未开始征迁，从规划来看，该地块在2020年被全部调规为商住用地，并且商业占比高达58%，若不再度调规，开发难度较大，寻找投资人就更难了。

而分部分、分开发商开发，整个片区也将成为独立的项目，开发时间就更是遥遥无期了。