买房、房价一直是人们茶余饭后的话题。关注昆明房地产市场的人不难发现，随着城市的发展，以及购房需求的改变，楼市也在不断变化。

过去，多数楼盘以刚需房为主，小户型也居多。而近几年，昆明很多楼盘则是以改善型房源为主，80㎡以下低总价的小户型变得越来越少。这间接说明，刚需房≠小户型？

观念改变

国家统计局发布的《2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中，12月昆明新建商品住宅90㎡及以下和144㎡及以上房源价格环比都有所下降，而90-144㎡房源价格却是上涨趋势，而同比来看，也是90-144㎡的房源涨幅较高。

（来源：国家统计网站）

可见，小户型不再是市场上的主流户型。在顺应市场发展的过程中，不得不说，购房者的观念也在变化。

近几年，昆明城市发展不断外扩，购房者也不一定要死死盯着热门区域或市中心的楼盘，很多地方配套和交通都在不断完善。因此，有人认为在热门区域买套小房子，不如把钱花在刀刃上，在价格相对适宜的城边买套面积大的房子，一步到位。

二胎政策

因为二胎政策的开放，不少家庭有了生二胎的打算。因此，原本想买小户型节省成本的家庭，也不得不选择大一点的户型，满足全家人的居住需求。换房的家庭也随之增多。

地价

地价也是小户型变得稀缺的因素之一。

房价在涨，地价也在涨。开发商高溢价率拍下的土地，又有容积率的限制。如果小户型多，梯户比也会高，显得密度较大，购房者会不满意。而低密改善型房源，既可以总价高，密度也低，受市场欢迎。

小户型的稀缺性，是使其单价高于其他房源的原因之一。

在昆明，60㎡左右的新建住宅房源少之又少。此前，小编了解到，在2019年新开的一个楼盘，整体均价在15000元/㎡左右。而这个楼盘除了位置不错以外，较大的卖点在于它有60多平米的房源。据置业顾问介绍，60多平米是他们的明星房源，售价也相对较高，大约在17000元/㎡左右。

真正的刚需对于价格是很敏感的，选小户型的初衷就是为了低总价，是对低价格的追求。而如今的市场房价，小户型单价更高，这也违背了刚需一族对于价格的期望。

尽管小户型价格高，不再是“刚需”房源，但依然受市场欢迎，为什么呢？

小户型住宅在地段相对好的位置，投资价值更加显现。对于投资客来说，小户型总价低，投资成本不高，而且属于民水民电的物业类型更受租客青睐，比较容易出租。

除了投资外，一部分小户型的“学区”属性也是其价更高的原因。就如电视剧《虎妈猫爸》中的“虎妈”，为了能让女儿上重点小学，花光了家里所有的积蓄，卖了宽敞的现有住房，搬入老破小的学区房。

刚需只能选小户型吗？不一定。

因为买房和租房不同。对于租房来说，对于房子的要求并不高，要的是一个休息的空间，以工作场所为中心，能满足日常生活所需即可。

但买房，则更加注重房子的舒适性、实用性和配套等各方面需求。太小的户型有很多弊端，如放不下一张大床的主卧，两个人都挤不开的厨房，窄小鸡肋的儿童房等，这会让人产生压抑感。

因此，在能接受的范围内，尽可能选择居住更加舒适的房子吧。

结语：

小户型少了，并不代表刚需人数/家庭少了。在昆明，小户型不再“刚需”，除了人们对住房需求的变化、以及价格的原因之外，随着城市建设的发展和房地产开发速度的加快，购房者的选择也更多了。所以，不是非小户型不可。