随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——贵研自然界。

1、二环边洋房、联排别墅；

2、均价16000元/㎡，洋房只卖刚需价格；

3、绿化率超过45%，背靠长虫山森林带；

4、户型建面约67-173㎡，两室至五室。

楼盘基本信息：

开发商：昆明贵研房地产开发有限公司；

容积率：1.5；

绿化率：45.3%；

楼栋数：31栋；

总户数：1073户；

停车位：约1000个；车位比1:0.9；

物业：云南俊发物业服务有限公司，物业费0.65元/㎡·月。

（楼栋分布图）

贵研自然界位于五华区二环北路与龙泉路交汇处西行200米，项目地块呈坡状，总占地面积约144.5亩，2010年交付。

（贵研自然界）

上周的评测发出后，有网友跟血拼姐感慨，其实当年的本土房企开发的项目都还挺良心，尤其是绿化，那是一个比一个卷，一个比一个好看，45%以上的绿化率那都是常规操作，就比如贵研自然界，那才叫真正的“住在公园里”。

（地图上倒确实一看就生态环境很好的样子）

网友的感慨或许加入了一些个人滤镜，但血拼姐却对贵研自然界来了兴趣，毕竟它当年的宣传语是这样的：地处五华区北二环与长虫山森林公园板块之“界”，项目背靠千年的城市龙脉长虫山森林带。

昆明的“龙脉”诶！这不得去看看？

要说“龙脉”这个标签，倒也有一点由来，昆明“三山一水”的整体城市格局就是由金马山、碧鸡山、长虫山和滇池构成，孙髯翁先生的大观楼长联里“东骧神骏，西翥灵仪，北走蜿蜒，南翔缟素”，这个“北走蜿蜒”说的就是昆明北边的长虫山。

在堪舆家眼里，长虫山不仅是昆明的主山龙脉，而且这条龙“先是艮龙向乾，又掉头向离”，为地脉中极为罕见的“紫微龙”。

堪舆的事情姑且听一听，如今的长虫山却是真实地成为了俯瞰昆明主城全景的网红打卡地之一。

背靠长虫山的贵研自然界，天然地就带了一层“生态buff加成”。

2009年贵研自然界开盘，洋房均价约6400元/㎡，项目2010年交付，此后一直以现房形式出售，至2015年左右售罄。

小区由步梯洋房、电梯洋房、联排别墅组成，1T2户/1T3户，容积率仅1.5，绿化率高达45.3%，确实是真正的低容低密住区。

贵研自然界人车分流，车辆与行人从不同的大门进入，门口有一家生鲜超市以及部分底商，还有一些流动摊贩，倒也能满足基本的日常生活需求。

（小区大门）

此外，小区内部也有部分房源用于开设瑜伽馆或者工作室，因此门禁并不严格，总体安全性有所降低。

（瑜伽馆广告牌）

从小区的整体规划能看出，车辆需要围绕小区边缘的车行道路行驶。小区占地面积较大，从停车场出来后，还要再围绕小区边缘开出，加上内部道路其实非常窄，仅允许一个方向一辆车通过，路边又划了地上车位，而小区业主的主要出行方式是就是自驾，这样一堆条件加起来，乐观估计，没个三五分钟大概是出不去的。

（内部行车道）

此外，停车位不足也是个问题，对此业主也很无语，原本小区的地下和地上都有停车位，但是由于停车费较为便宜（5元/天？），所以附近小区的业主也会把车停到贵研自然界，这样一来，每天回家停车就得靠运气，时常需要掐点抢车位。

（见缝插针式停车）

内部配套上，小区的凉亭、健身区、球场都有设置，并且利用率很高。

（凉亭）

（球场）

但这些都不是重点，贵研自然界最出名的，当属超密的绿化。

从前面的图中也看得出来，小区道路两侧几乎都是绿植。不夸张地说，一进小区大门血拼姐就惊了，网友说的“住在公园里”果然没有骗人。

（这看上去就是个公园）

无论走到哪个角落，绿植都非常茂密，血拼姐走了好半天才找到能拍到楼栋外立面的角度，连业主也说：“为了这个绿化，我每天抢车位也不是不能忍”。

（随手一拍都是茂密的绿植）

为什么会连小角落也能走到呢？因为血拼姐迷路了……

很难想象，你能在一个小区里走到迷路，但事实就是如此，由于小区呈坡地，不同楼栋之间经由楼梯连接，你永远也不知道，面前的楼梯是会通向某一幢楼，还是会通向下一个楼梯，隐隐约约有了点开盲盒的感觉。

（你猜猜这个楼梯通往哪里？）

显然，外卖小哥也是这么想的，在血拼姐走到又一个死角的时候，身边路过的外卖小哥也正在跟同伴碎碎念：“要命了啊这个小区骑车要怎么绕出去。”

（一转头，楼栋入户门也藏得挺深）

不得不说，这样一圈楼梯爬下来，血拼姐一天的运动量也就差不多了，好在随处可见的绿植和水景搭配很到位，虽然小区整体规划不够合理，但以一种逛公园的心情逛小区倒也还不错，血拼姐就慢慢溜达了一个多小时。

（各处水景搭配起来也挺好看）

小区为欧式建筑风格，颇有设计感的石材外立面看上去更高级，整体维护还不错，但细看还是能发现不少破损。

（楼栋外立面）

特别值得一提的是，小区虽然在二环边，但整体环境却十分安静，据业主反馈灰尘也非常少，十几天不擦桌子都没什么积灰，引得血拼姐再次感叹，不愧是公园啊。

户型方面，贵研自然界挂出的二手房源建面约67-173㎡两室至五室，洋房、别墅均有房源在售。

先来看一个挂出房源最多的小户型。

（建面约67㎡户型 图源贝壳）

建面约67㎡户型为两室两厅一卫，南/北/东南朝向，虽然是小户型，但是整体比较方正，空间利用合理。L型厨房连接生活阳台，但厨房与卫生间都需要通过生活阳台二次采光，整体的通风效果弱了一些。

主卧连通阳台扩大了采光面，但次卧只在角落有一个小窗，因此这个卧室整体的采光也比较受影响，这样综合下来，处于中间位置的餐厅就只能通过客厅另一侧的阳台采光，白天可能也需要开灯。

这个户型就比较建议选择二楼以上，没有大面积绿植遮挡，能尽量增加通风和采光的效果。

再来看看更加灵活的户型。

（建面约137㎡户型 图源贝壳）

建面约137㎡户型为三室两厅两卫，各个朝向均有，整体格局方正，还可改造为四室。这个户型从挂出的房源来看，需要关注一下朝向，朝向好的房源整体也较为明亮，朝向不佳的房源则比较看运气，不同空间的明暗区别非常明显，这一点甚至还反应在了房价上。

卫生间同样是通过生活阳台二次采光，但整体上还是做到了明厨明卫，各个房间的窗户不算大，但整体设置还算比较合理，中间有一条较长的过道，存在一定的空间浪费。

整体来看，贵研自然界的户型还算比较方正，但bug也明显，所以业主对于空间的后期改造也较多，加上不同楼栋间存在明显差异，不能只相信户型图。

贵研自然界的地理位置较为特殊，在二环边有单独的出口，血拼姐实地踩盘时，门口的道路围挡起来正在重新修建，未来路修好后应该会方便不少。

（大门口的路暂时围挡了起来）

现在要去到小区，就只能走迂回路线，这条路也是停满了车辆，但血拼姐并没有看到划了车位（这到底是有多缺车位啊），加上小区自驾出行为主，很难想象早晚通勤高峰的时候这条路得有多堵。

（门口道路）

公共交通方面，目前最近的地铁站是2公里外的2号线金星站，公交路线也并不多，日常出行还是略有不便。

教育方面，小区内部自带一所幼儿园，小区一墙之隔就是莲华小学德润校区，但是根据今年的划片信息，这所学校目前仅招收德润香山府业主子女，而贵研自然界的业主子女目前依然是到武成小学龙泉路校区就读。

（小区内部幼儿园）

虽然吐槽交通不便，依赖自驾，贵研自然界却还是实打实的二环边，周边3km内有同德、欣都龙城、万彩荟等商圈，日常购物娱乐还是比较方便的。

贵研自然界二手房源挂牌均价16000元/㎡左右（含别墅），实际上，洋房挂牌均价仅在13000-14500元/㎡左右，联排别墅报价要稍高一些，均价18000-20000元/㎡左右。

周边的二手房小区有铂苑、德润香山府、云岭天骄、警苑小区等，根据建筑年代和小区品质不同，挂牌价10000-19000元/㎡，各小区之间价格差距较大，比如铂苑和德润香山府都挨着贵研自然界，但两者之间价格差近9000元/㎡。

新盘方面，附近区域没有新盘在售，较近的新盘是位于白云路与龙泉路交汇处的碧桂园龙腾世家，该项目高层现房在售，在售均价约17600元/㎡，从地段和产品来看，没有太多参考性。

整体来看，贵研自然界是洋房产品，但价格却更接近刚需，具有一定的性价比，但考虑到小区房龄较长，以及交通不够方便的问题，13000-14500元/㎡左右也还算是在合理的价格区间内。

优势：

1、临二环主干道，自驾方便；

2、洋房刚需价，性价比不错；

3、低容低密住区，几乎无噪音，生态环境非常棒。

劣势：

1、交房已十余年，房龄较长；

2、公共交通出行不便，老人出行不安全；

3、高度依赖自驾，车位略有不足。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。