房地产市场监测报告

2023年10月昆明市

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楼市概览

全国/昆明

政策

10月地方化债走上台前，多地发行特殊再融资债券以偿还存量债务，云南省16/19日合计发行1076亿特殊债。同时，中央财政明确将发行1万亿特别国债，支持灾后重建和弥补防灾减灾的损失，四季度发行5000亿，5000亿结转至明年；整体中央财政的赤字将从3%提高至3.8%。

地方政策方面，10月各地政策延续放松态势。杭州、苏州等新一线城区、甚至上海外围区域亦放开了限购；而部分三四线城市再出契税补贴、购房补贴等政策以促进住房消费。

除地方政策持续放松外，自然资源部也发文建议取消远郊区容积率1.0的限制，为更多改善需求放开空间；同时，并行满足住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才的保障性住房也在同步推进。

房企层面，悲观情绪持续蔓延，已至混合所有制房企和优质民企，包含金地、万科等；碧桂园则在10月正式违约；房地产企业在资本市场被股债双杀，各类房企状况含国央企皆在下行。

经济方面，2023前三季度GDP同比增长5.2%，三季度增长4.9%。统计局：我们对实现全年5%的预期目标很有信心。存量房贷利率随着二套转首套亦降息逐渐进入尾声，居民整体还债压力略有减小。为保持流动性，预计四季度存在降准可能。

在各类政策利好加持下，70个大中城市新房价格指数仍然在下探，环比下跌城市数量进一步扩大至54个占比77%，显示目前市场下跌已形成惯性、且对政策脱敏。昆明9月新房价格指数环比下跌0.7，二手房环比下跌0.3，新房各面积段价格指数普跌，二手房各面积段价格指数中144㎡以上改善产品环比下跌幅度最大。

10月主城部分项目双节促销取得良好效果，使上旬成交量环比有所上涨，但中下旬市场再次转为冷淡，导致整月数据出现环比下降，显示市场销售动能持续减弱。本月1个项目新开盘，为巫家坝片区山海湾金澜锦翠项目，推232套高层住宅，销28套，面积98-131㎡，均价1.31万/㎡毛坯；1个项目新亮相，巫家坝片区保利天珺项目，2T2高层住宅，面积139-186㎡精装，可重点关注。昆明主城10月成交量环比下降3%，成交价环比下降5%，市场以价换量，且与全国二线城市成交环比小幅下降趋势相同。

昆明主城10月成交量环比下降3%，成交价环比下降5%，市场以价换量，且与全国二线城市成交环比小幅下降趋势相同。

昆明

土地

规划

10月主城仅成交一宗商业加油站用地，新增供应2宗居住土地，呈贡洛龙街道46.06亩居住、经开区信息产业基地99亩居住，待11月成交看竞得人；郊县嵩明新供2宗居住用地，总面积23.45亩。

10月主城2个项目过规，分别为原俊发彩云城云栖苑项目和老国贸地块保利天珺项目，其中老国贸地块拿地至过规已1年；两项目合计过规地上住宅建面59.2万方。

市场

本月8个项目取得新增预售（含上月底2个项目），预售面积26.67万㎡,住宅8.53万㎡。主城新增住宅预售8.53万方，再次回归低量区间；另恒隆广场、云南空港城取得大量商办预售，合计12.83万方。

本月昆明主城住宅供应8.5万㎡，环比下降70%；6个项目集中供货，山海湾金澜锦翠首次供货。成交28万㎡，环比上涨4%，同比下降24%；主力成交项目筑友双河湾、万科城、万科公园城市、保利春湖等。均价13751元/㎡，环比下降3%，同比上涨1%。

均价13751元/㎡，环比下降3%，同比上涨1%。

环昆明市场中热点郊县晋宁本月工抵房减少、成交量回归正常区间、价格环比微涨；嵩明今年6月以来，住宅月均成交持续仅在1万方左右，对比上半年1-5月月均成交下降46%；安宁市场继续保持4月回落后的平稳状态。

本月郊县住宅供应7.04万㎡，环比下降1%，分别为碧桂园天樾、东鑫和园、晋宁吾悦广场及乡鸭湖项目供应；

本月郊县住宅成交12.03万㎡，环比下降31%；主力成交项目云禧小区1.06万㎡、晋宁吾悦广场0.81万㎡、清凤滇池美岸0.54万㎡等；

本月郊县住宅均价5825元/㎡，环比上涨5%。为主力成交项目东川云禧小区、及晋宁清凤滇池美岸等高价项目，带动整体均价有所上涨。

判断

昆明主城10月成交量环比下降3%，成交价环比下降5%，市场以价换量，且与全国二线城市成交环比小幅下降趋势相同。十一期间部分持销型项目和品牌开发商项目例如万科、大华等以价换量、销售量有所增长、取得相对良好成绩；所以至年末前的重要营销节点，各大房企仍应重视。

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土地市场

土地市场供销情况

供应：

全域4宗土地供应，其中主城2宗，分别为呈贡洛龙街道办事处46.06亩住宅用地，昆明经济技术开发区信息产业基地99亩住宅用地；郊县2宗，均位于嵩明县城，为23亩宅地以及中梁东景轩零星整合用地；成交上仅主城1宗土地成交，为二次挂牌出让的度假区6.23亩零售商业用地（加油站）底价0.62亿成交。

成交：

本月昆明全域1宗土地成交，为二次挂牌出让的度假区海埂片区6.23亩零售商业用地，由昆明石化国投（滇池度假）石油有限责任公司底价0.62亿元获取，计算初始楼面价约74632元/㎡，用于建设加油站。

2023年1-10月昆明全域土地累计成交可建面185万㎡，同比下降33%。

数据说明：计容建筑面积

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住宅市场

六项目供货；受国庆假期促销营销，住宅整体市场成交量环比上涨，均价稍有下滑。

本月昆明主城住宅供应8.5万㎡，环比下降70%；6个项目集中供货，山海湾金澜锦翠首次供货。成交28万㎡，环比上涨4%，同比下降24%；主力成交项目筑友双河湾、万科城、万科公园城市、保利春湖等。均价13751元/㎡，环比下降3%，同比上涨1%。

2023年1-10月，昆明主城住宅供应196.4万㎡，同比下降37%；成交320.6万㎡，同比下降14%；成交均价14099元/㎡，同比下降2%。

数据说明：时间维度为前月26日-本月24日。

板块情况：供应集中在官南、东南和呈贡；成交集中在呈贡、滇池、会展、西北、官南、东市板块；中心和次中心均价居高。

本月共5个板块新增供应，其中主要集中在官南（山海湾金澜锦翠）、东南（龙湖青雲赋、凤起兰庭）、呈贡（卓越滇池晴翠）等；

本月成交主力为呈贡和滇池板块，成交量超4万㎡；其次为会展、西北、官南、东市板块，成交量超2万㎡；

本月成交均价最高为中心和次中心板块，价格超1.8万/㎡；板块占据核心区位优势。成交均价最低为落水洞板块，仅保利春湖项目销售，均价较低。

数据说明：时间维度为前月26日-本月24日。

各类型住宅供销情况

高层

五项目补货；市场成交量微降；保利春湖项目拉低高层均价。

本月高层供应7.9万㎡，环比下降65%；山海湾金澜锦翠、龙湖学宸府等5项目供货。成交22.6万㎡，环比下降3%，同比下降21%；主力成交项目筑友双河湾、万科城、万科公园城市等。均价13287元/㎡，环比下降2%；保利春湖项目拉低高层均价。

2023年1-10月，高层供应179万㎡，同比下降26%；成交267.8万㎡，同比下降5%；成交均价13523元/㎡，同比上涨1%。

数据说明：时间维度为前月26日-本月24日。

洋房

无项目供货；泛亚城邦项目集中备案，主导洋房市场量升价跌。

本月洋房无项目供应；成交3万㎡，环比上涨73%，同比下降51%；主力项目为泛亚城邦（集中备案）、长水航城、绿地滇池国际健康城等。均价11178元/㎡，环比下降24%；泛亚城邦集中备案（均价9680元/㎡）拉低洋房均价。

2023年1-10月，洋房供应13.9万㎡，同比下降42%；成交30.7万㎡，同比下降35%；成交均价14726元/㎡，同比下降4%。

院墅

单项目支撑供应；市场处于低位，成交量环比下滑；主力成交项目及价格无明显变化，本月均价持平。

本月院墅供应0.7万㎡，环比上涨158%；为东旭御山湖项目供应。成交1万㎡，环比下降19%，同比下降44%；主力成交项目筑友双河湾、美的顺城府、子君山麓城等项目。均价17607元/㎡，环比下降1%，同比上涨3%；主力成交项目无变化，均价持平。

2023年1-10月，院墅供应3.5万㎡，同比下降74%；成交15.1万㎡，同比下降30%；成交均价17776元/㎡，同比下降6%。

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非住宅市场

商业

4项目底商供货；集中备案项目和量减少，影响商业市场量跌价升。

本月商业供应0.9万㎡，环比下降37%，同比下降88%；天下云南空港城、凤起兰庭、山海湾金澜锦翠、卓越滇池晴翠6项目底商供货。成交2.4万㎡，环比下降16%，同比下降77%；均价10653元/㎡，环比上涨4%，同比上涨8%；集中备案占比减少，商业价格微涨。

2023年1-10月，商业供应13.2万㎡，同比下降41%；成交20.6万㎡，同比下降55%；成交均价11936元/㎡，同比上涨4%。

数据说明：时间维度为前月26日-本月24日。

公寓

无项目供应，持续去库存；车行天下汽车城、中铁建西派国樾、清风明月等项目集中备案主导公寓市场量升价跌。

本月公寓无项目供应；2023年上半年均为项目供货，市场持续去库存。

本月公寓成交7.7万㎡，环比上涨188%，同比下降16%；车行天下汽车城、中铁建西派国樾、昆明桃花源·清风明月等项目集中备案。

本月公寓均价6775元/㎡，环比下降13%，同比上涨7%。

数据说明：时间维度为前月26日-本月24日。

办公

博欣时代商业中心项目供应；本月成交量环比下滑；招商公园大道集中备案拉低均价

本月办公供应7.9万㎡，环比下降27%；为天下云南空港城首次供货。成交1.5万㎡，环比下降7%，同比下降61%；主力项目为七彩云南第壹城、招商公园大、新亚洲体育城等。均价6645元/㎡，环比上涨9%，同比下降20%；低价集中备案项目占比减少，公寓均价上涨。

2023年1-10月，办公供应24.4万㎡，同比下降38%；成交36万㎡，同比上涨11%；成交均价7870元/㎡，同比下降21%。

来源：昆明房协