昆明的城市发展格局，从早先就呈现出“多点开花”的态势。

从北市区，到会展片区，从西北新城，到巫家坝，一个又一个的片区火热起来，配套完善起来，房价也相应水涨船高。

而有的片区，哪怕历经多年的建设、炒作，仍然火不起来。

比如方旺片区，比如东白沙河，比如空港，这些片区如今形势如何，房价如何，未来有多少潜力，2022年适合入手房子吗？焦点君为大家一一揭晓。

首先说说东白沙河片区。

作为昆明东市区最为宜居的一个区域，东白沙河片区的房地产开发始于2008年，当时，万科拿下白沙润园地块。随后东鸣佳苑、紫东苑等项目相继落地。2012年，片区排名前列大型商业综合体项目七彩云南花之城落地。

（片区住宅项目，双击图片看大图）

而这个片区的高光时刻算是在2016-2019年，碧桂园、中海、中交、美的、中南、大华相继进入片区开发，现如今，片区内在售项目如下表所示：

片区一度被认定为昆明的“第二个翠湖”，规划让人浮想联翩。

不仅有生态景观，有大华打造的生态公园，有高端的项目，还有农投集团旗下子公司昆明金茂农业开发有限公司开发建设的白沙河片商业中心，确实有点意思。

然而，如今片区总是差强人意，就算买房也鲜少有人推荐这个片区，这是为什么呢？

有几个原因说一说：

①商业短缺。规划资料显示，东白沙河片区的商业用地占比为10.32%，集中在东白沙河水库周围。虽有大华公园天下的商业配套，但重磅的还是农投集团旗下子公司昆明金茂农业开发有限公司开发建设的白沙河片商业中心。

（白沙河片商业中心效果图）

然而昆明金茂拿了地5年了，1.24亿的商业用地被称为东市区较大的商业体，但至今仍未动工，据消息，该土地要拿来出租，年租金85.7万元，这样一块地谁来租呢？

②教育短板。目前片区内仅有昆明市白沙河中学开学，此处还规划了一些学校，其中有中交碧桂园映象美庐签约的明通小学和昆十中，计划2022年9月招生；还将建设2所完中（36班初中、33班高中）、一所初中（36班），2所小学，10余所幼儿园，办学规模超100个班。

（明通小学）

但这些学校，要不还没开学，要不仅是规划，确实不足以吸引人。

③医疗少有。片区内如今没有医院，计划引进一所三甲医院，但还在规划中。

④公墓影响。片区内还有金陵公墓，虽然说后面会搬迁，但目前暂时没有消息，还是有很多人介意的。

⑤交通不便。虽然片区有一条地铁三号线路过，但受益的项目较少，其他出行方式也不太方便。

综合来看，一个是配套确实不咋滴，进度还慢；一个是在售产品基本是改善型，价格都不低，准入门槛高。所以并不能吸引太多置业者，片区也不温不火。

后期来看，如果商业能填补起来，再有点偏刚需、刚改的项目，应该还是很值得入手的。

同样主打生态的，一直火不起来的还有北部山水新城。

2009年“北部山水新城”这一概念就被提出了，为推动片区开发，盘龙区政府也搬迁至此。而从2014年开始，才有诸多大牌房企进驻。

（北部山水新城范围 图源：昆明规划建设）

凭借着盘龙江和瀑布公园这些生态资源，华润置地、中建地产、云南城投、碧桂园、万科、恒大、雅居乐相继进入开发，土地还出现了溢价，确实火热过一段时间。目前在售项目如下：

总的来看，片区更偏向刚需产品，价格低。

然而，如今说起北部山水新城，置业者肯定是不太愿意考虑的，为什么？

①交通硬伤。这一片区实在太远了，片区内仅有少数几条公交线路覆盖，并且地铁也并没有规划，昆明市交通运输局回复，近几年不会规划地铁途经该片区，那就意味着，外出还是大部分依赖于自驾。

②商业少有。区域内楼盘大多自身配套社区商业，没有大型商业。虽然天宇澜山规划有35万方的商业，由于开发商资金断裂，仅一期交付，二期和商业已烂尾。

③医疗短板。片区内目前没有医院，最近的三甲医院为昆明市排名前列人民医院甘美国际医院，距离片区约3-4公里。虽然片区内规划了一所昆明市第二人民医院，但还未建设，投入使用的时间未可知。

开发十余年了，仍有较为硬伤的短板存在，所以北部山水新城房价一直起不来。由于这些短板难弥补，后期也难有大火的理由。

作为昆明房价不过万的“唯二”片区之一的空港经济区，真的是太难火起来了，哪怕众多媒体炒作不断，仍然改变不了他本身的“特质”。（经开区虽然房价不过万，但是上涨的速度还是不错的，而且如果垃圾焚烧厂搬迁，片区还是很有优势的。）

（图片来源：滇中新区总体规划（2015～2030年））

空港算是昆明发展较晚的区域，2019年以前，空港片区土地出让多为工业、仓储用地，偶有流拍的情况发生。而自2019年开始，空港片区出让的住宅用地才开始逐渐增加。目前在售项目如下：

然而，在很多人的印象中，并不看好空港，主要是以下原因：

①交通不便。由于空港的地理位置，注定了其不会像主城的大部分区域一样，它更像是郊县。距离城中心较远，虽然有地铁6号线，还规划有嵩明线，但由于片区范围太过广阔，在售项目也不是所有都在地铁旁，如果要到市区，只能凭借自驾。

②学校一般。空港片区目前多为社区小学，如西冲小学、沙沟中心小学，虽然招商依云国际拟引进清华附中、首创誉华洲规划了3所幼儿园、3所公立小学、1所公立中学等，但还需要等待兑现。就目前来看，这些教育资源对于支撑起片区人口的持续导入和长远发展还远远不够。

③医疗空缺。片区内没有优质医疗资源，目前，有空港经济区人民医院计划于2023年3月1日竣工；此外首创誉华洲将配建一所面积达113亩的三甲级医院，但要到投入使用也需要一段时间。

其实，大部分的原因，还是该片区对于昆明市中心来说距离较偏，大家对其的认定就和太平差不多，如果不是在片区内上班的人，是不太会去买房的。同时，片区内的配套也相对较为薄弱，吸引力差。从长远来看，如果是刚需或者改善一族，都不太适合去买，更适合投资客。

写在最后

其实，还有很多片区也是不够火热，比如方旺片区，受限于其交通、配套；比如斗南片区，受限于其位置、配套。

也有的片区就没火起来过，不被置业者看好，比如马街片区，受限于其发展晚，多为城中村；比如大渔片区，受限于其位置、配套。

每个片区都有属于自己的硬伤，买房还是要选对区域才有意义。

那么，你觉得不看好昆明的哪些区域呢？来给焦点君留言吧！