一个成熟的枢纽机场，可以辐射与之相关的旅游业、物流业、房地产业甚至是金融业领域共同发展。昆明的长水机场作为国家“十一五”期间少有批准建设的大型门户枢纽机场，客运航线基本实现了南亚、东南亚国家重点城市全覆盖，这样的资源加持下，空港片区似乎必然成为昆明房地产开发的热点区域。

然而，这个片区的房地产发展并不如想象中那么顺利，今天，血拼姐就为大家盘点一下这个房价难以起飞的空港片区。

昆明的空港片区要说起来其实范围很广，大致可以分为空港经济区（长水机场、大板桥街道及其周边区域）和空港新城（杨林大学城及其周边区域）两个大区域。

（空港片区区位图 图片来源：嵩明县政府官网）

首先来看看空港经济区，由昆明官渡区管辖的空港经济区是云南少有一个临空特色产业园区。2014年，空港经济区与大板桥街道整体划入滇中产业新区作为直管区和先行启动区，根据规划，昆明空港经济区将依托交通形成“一带、四组团”的布局结构。

（昆明空港经济区规划示意图）

辖区内贵昆铁路、沪昆高铁、昆曲高速公路、嵩昆高速公路、320国道穿境而过，地铁六号线连接长水国际机场和主城区。昆明机场北高速、嵩昆大道正在建设中，形成“三横，四纵，两环”的对外道路系统。

（空港经济区道路规划示意图）

再来看看空港新城，虽然也带了“空港”二字，但它处在空港经济区与嵩明县城之间的军长片区，该片区距离昆明主城区25公里，距离嵩明县城10公里，涵盖了杨林大学城、嵩明职教基地、长松园生态休闲区等区域。

（空港新城示意图）

按照空港新城较新规划，该区域在昆明主城区“北拓”的战略中定位为昆明特色卫星城，并不属于昆明主城区，在发展上也与空港经济区有较大差异，区域地位与太平新城、晋宁类似（由于篇幅所限，这个区域将另起一篇再作具体阐述）。

分清了空港经济区与空港新城后，我们来看看属于昆明主城官渡区辖区内空港经济区部分的发展。

2016年，昆明确定了中心城区“南延、北拓”的整体发展方向，两条发展轴线相辅相成，共同推动着昆明城区的发展。

（“北拓”示意图）

与飞速发展的“南延”相比之下，本就起步晚，人口与环境资源优势都不明显的“北拓”就显得有些不够看。“北拓”的战略规划即引导城市空间向东北方向的空港经济片区拓展，虽然坐拥长水机场这个国际运输枢纽所带来的众多资源，但毕竟起步晚，加上晋宁等周边区县在生态环境优势下迅速抢占市场，同时片区本身的房地产开发项目也确实较少，昆明房价一路攀升的时候，空港经济片区却几乎在保持原地踏步，成为了昆明主城区的一片价值洼地。

由于规划主要偏向于货运物流和技术产业园，片区之前的相关居住配套也就一直显得乏陈可善，对区域居住人口的稳定性并没什么实质性帮助，整体的居住价值因此难以体现。

交通方面，空港片区随着9号线规划开建的消息将迎来新一轮利好，但目前除了地铁6号线所及的区域之外，交通出行依然需要依靠自驾或工作单位提供通勤大巴。

教育资源方面，虽然早已有划拨公示，也有已经投入使用的空港一幼、空港一小、西冲小学、昆三中空港实验中学等一部分学校，但就目前来看，这些教育资源对于支撑起片区人口的持续导入和长远发展还远远不够。

医疗资源方面，有大板桥中心卫生院，基本上仅限于保障居民基本医疗需求。不过好消息是，片区规划的三甲医院在推进建设中，待建成运营后，将填补片区的这一大少有。

（空港经济区效果图）

迎来新转机的是2018年，随着高级滇中新区获批之后，临空经济下的空港经济片区再次进入人们的视野。

作为滇中新区重点发展区域，未来的人口集聚趋势已现，但由于其航空经济驱动的特殊性，目前置业需求方向依然还是以刚需为主。根据规划，后期还有包括学校、市政道路、市政公园以及住宅、商业、环卫设施等居住配套将陆续建设。

战略定位再加上滇中新区核心的资源加持，空港经济片区终于展现出临空产业集群的经济效应，加上房价还处于较低的位置，在昆明主城区房价居高不下的今天，依然还是一个值得期待的片区。

从2019年昆明市场数据来看，主城区域内全年土地出让最多的是空港经济片区，占全年总出让面积的26.5%，开始成为品牌房企争相布局的热门区域。

（2019年昆明主城区土地出让占比）

值得一提的是2019年7月，东原地产经过105轮、耗时155分钟的竞价，战胜美的、碧桂园等品牌房企，以20.32亿元竞得辖区内约275.46亩宅地，溢价率144.25%。

（数据来源：锐理数据）

看着去年那一片火热的拿地场面，不少人预测，2020年空港经济片区的房地产开发将迎来质的飞跃，房价即将过万。

而到目前为止，片区内住宅在售的项目仅有东原启城与长水航城，仍有空港锦绣城、昆明空港国门商旅区、首创·誉华洲等纯新盘在等待入市。

（东原启城效果图）

东原启城项目距离地铁6号线约2km，配套约3.5万方商业广场，项目自带幼儿园。容积率3.1，住宅户型从82㎡-115㎡，开盘至今，价格都稳定在9000元/㎡左右。

（长水航城效果图）

长水航城作为目前空港经济片区内的排名前列大盘，占地5823.6亩，容积率仅2.0，距长水机场航站楼仅2公里，2015年至今断断续续开发了很久，今年推出了建面92㎡-142㎡的洋房产品，在区域内没有什么竞争对手，价格从8000元/㎡左右逐渐涨到了9000元/㎡，但也始终没有过万。

从各待售项目整体规划来看，空港片区的住宅开发也基本瞄准了刚需房、性价比这两个产品定位。

目前空港片区的几个项目，几乎都是千亩大盘，且各项目均自带大型商业配套，在与主城区住宅容积率相近的情况下，价格低了将近一半，建筑面积涵盖82㎡-150㎡，是昆明实打实的价值洼地。

写在最后：

综合来讲，空港经济片区是有天然资源优势的，有长水机场的客流加持，占据地铁6号线，有新区规划，新能源、电子信息、生物医药等众多新兴行业也陆续进驻，但环境、道路交通、医疗教育配套、商业等城市配套建设依然明显滞后，现阶段仍然难以起飞。

不过，换个角度，目前片区基础设施建设与配套均在逐步增加完善，而正在开发建设的楼盘因体量充足，项目所规划的丰富业态也能为片区配套进行补足。或许，空港经济片区的发展并不会依托于某个单独的资源优势，而是在协同发展的过程中，整体焕新。