一手楼市丨昆明经开区真的“宜居”吗?

昆明楼市深度报道 2019-09-02 20:09:50
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2019年经开区已成为各大房企热门“战场”。

出品:搜狐焦点昆明站

策划:搜狐焦点昆明新闻中心

搜狐焦点“一手楼市”报道:

8月26日,中国(云南)自由贸易试验区获批成立。8月30日上午,中国(云南)自由贸易试验区挂牌仪式在昆明举行。云南自贸试验区的实施范围119.86平方公里,涵盖三个片区,其中,云南自贸试验区昆明片区综合服务中心落地昆明经开区。

2019年经开区已成为各大房企热门“战场”。

(昆明经开区)

经开区政府规划

据昆明经开区官网(http://jkq.km.gov.cn/)介绍,昆明经开区地处昆明主城、呈贡新城、新国际机场三角区域中心,国批面积11.8平方公里(含出口加工区2平方公里),实际管辖面积156.6平方公里,下辖阿拉、洛羊两个街道,辖区总人口约17.7万人,常住人口约13.5万人(统计时间为2016年),预计未来2020年常住人口将达22万。昆明经开区是目前云南省唯一集国家级经济技术开发区、国家出口加工区、国家科技兴贸创新基地和省级高新技术产业开发区于一体的多功能、综合性产业园区。

(双击查看大图)

目前,昆明经开区分为八大片区,分别为普照海子片区、牛街庄鸣泉片区、出口加工区(羊甫片区)、洛羊片区、信息产业基地片区、大冲片区、黄土坡片区、清水片区。其中清水片区和黄土坡片区成为今年的开发重点区域,目前经开区热门在售楼盘都集中在这两大片区内。

今年2月,昆明市规划发布了《经开区东部重点项目控详规修改公示》,主要规划范围位于经开区清水片区,局部位于普照海子片区。规划居住人口约2.45万人,产业人口约1.3万人。从规划中显示,片区内规划居住用地占比14.96%(图中黄色区域),工业用地占比50.96%(图中棕色区域),学校医疗用地占比3.9%。可见该清水片区主要还是以工业项目为主。

(双击查看大图)

经开区交通现状

近年来,昆明经开区不断加强路网基础设施建设。春漫大道、石龙路、320国道改扩建工程、鸿运大道支线路网等相继建成通车,区域内建成市政道路达191公里,三横三纵、南北贯通的格局基本形成。(来源公众号:昆明经开区)

(高铁经过)

经开区地处昆明与呈贡之间,但之前由于交通路网建设落后不便出行,一直饱受诟病。今年经开区地铁、高速、城市道路多维立体交通全面发展,打通城市动脉。目前呈黄路(北段)、安石公路市政化改造等重点工程顺利推进中。地铁4号线计划2020年通车,始于西北部高新开发区,止于呈贡新区,此外还有规划的7、9两条规划地铁干线也会在经开区设置站点(何时建设暂未定)。

昆石公路目前周边正在砍树扩建(未来将建成双向6车道),因施工原因,通往周边的项目道路略有出行不便。据周边项目人员介绍,该路段将于2021建成通车,但项目周边路段会提前建好。

(渝昆高速——建设中)

(昆石公路——建设中)

(昆石公路黄土坡隧道——建设中)

(已建设完成的春漫大道,双向8车道)

经开区目前在售楼盘

2018年,碧桂园以9.61亿元,历时4个小时106轮的竞拍溢价109%的成交总价,拿下昆明经开区清水片区1宗土地;11月,金科以4.25亿元,历时73分钟48轮竞拍拿下经开区黄土坡片区的1宗107.65亩城镇住宅用。众多房企抢地经开区,价值“洼地”被房企以行为证明。

(目前在售楼盘大致位置,及周边规划  双击查看大图)

目前,昆明经开区已有碧桂园、富康城、保利、阳光城、金科、新城控股等大牌开发入驻,项目集中在清水片区和黄土坡片区。经开区目前以九千到一万多的单价成为昆明主城区内最低价的板块。

走访了周边的各大楼盘,置业顾问表示目前楼盘主要购买人群以刚需为主,建投和昆投等附近工作人员也会在此买房置业。

经开区商业配套

目前,经开区商业匮乏,商业氛围最为浓厚的“商业综合体”为羊甫商业中心,但是其定位较低,无法满足十几万的常住人口。经开区昆明学院旁的“小吃一条街”是该片区内最为红火的“商业街”,聚集了周边大量的消费人群。

(羊甫商业中心)

(昆明学院周边的商业街)

经开区新建住宅项目仅翡丽公园配有自身商业部分,其他在售小区皆为纯住宅项目(部分配套少量底商或生鲜超市),周边商业仅为规划中,无实际进展。据悉,昆明经开区烂尾商业项目“舒铂广场”,去年底被富康集团接手,更名为富康城昆明经开中心。项目位于昆明经开区龙辉路与浦发路交汇处,整体规划面积30万平方米,建成后将是经开区最大商业综合体。

经开区教育医疗资源

从昆明市规划局发布的《昆明经济技术开发区控制性详细规划优化完善》公示,经开区在学校、交通、医院等生活配套建设逐步完善中。这里的“逐步完善中”是指【清水片区和黄土坡片区】规划已有(规划位置看上图),但是还未开工建设。具体何时能建成开学开院,暂未定期。

(昆明第三中学)

针对项目周边学校,置业顾问的统一说辞为“不确定周边划片,目前暂未有规划,学校信息还不能确定。”

“两千亿园区”与周边居民

经开区曾规划打造为昆明东南部生态宜居的特色片区与“产城融合”区。经开区作为云南省最大的新型工业化基地,昆明主城区内工业产业最密集的片区,集聚了以装备制造、光电子、生物医药、食品饮料和烟草加工及配套等为主导的产业集群。2019年将提速迈进“两千亿园区”,经济实力不断增强。

(普照兴园小区)

(普照兴园周边城中村)

(昆石公路)

虽然大牌房企对经开区前景的看好,但作为周边居民,却因为周边工业不得不承受各种隐忧。从饱受诟病的垃圾焚烧厂到即将落地的汽车制造厂,还有昆明醋酸纤维厂等,都众说纷纭。据悉,昆明醋酸纤维厂将于今年开工建设,预计两年后落地昆明经开区清水片区,该厂曾列入“云南省危化品企业搬迁改造企业”。在盘龙区旧址多次被附近居民因“噪音、污染”等问题举报。同所有的工厂一样,虽然曾有多方表示各项指标达标,但是还是难免“膈应得慌”。

(垃圾焚烧厂)

小编总结:目前看来,经开区环境不如草海;交通不如呈贡;医疗、教育、商业等配套都需要时间去兑现。目前房价处于昆明主城区价值洼地,的确是目前市面上“最低价”,目前在售楼盘也多为大牌房企开发,品质有所保证。但周边工业项目居多,购买需要谨慎考虑。

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