绿城中国守前十,2024年设立3000亿销售目标

搜狐焦点昆明站 2024-03-29 17:06:27
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财报显示,绿城去年收入约1313.83亿元,增长3.3%;股东应占净利润约31.18亿元,增长13.1%;股东应占核心净利润约64.17亿元。

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

2024年,绿城中国(03900.HK)的目标,依然是动态守住行业TOP 10。

这一目标的设定,与2023年大体一致;不同的是,今年给出了具体数值。

在3月25日的业绩会上,管理层称2024年销售规模目标与2023年持平,即总合同销售额3011亿元左右。

出席的高管有董事会主席张亚东,执行董事兼行政总裁郭佳峰,执行董事兼执行总裁耿忠强,执行董事兼副总裁李骏等。

财报显示,绿城去年收入约1313.83亿元,增长3.3%;股东应占净利润约31.18亿元,增长13.1%;股东应占核心净利润约64.17亿元。

从行业纵向来看,在地产下行之下,绿城营收与利润能保持正增长,殊为不易。正如张亚东所讲,在行业“四个分化”,即市场分化、企业分化、产品分化、资源分化里,绿城继续处在向好的一侧。

郭佳峰认为,今年一季度延续了去年四季度的低迷,市场整体仍在筑底,2024年预计将会是一个各方面调整的大年,无论是政策、市场需求等方面,总体趋势上可能会进入缓慢复苏的过程。

三天前,在绿城管理业绩会上,张亚东也有类似的分析,他认为2024年应该是行业筑底之年,明年、后年就会在稳定的情况下开始持续回升。

绿城管理层认为,房地产行业当下发生了比较大的变化,主要在四个方面:

首先,从发展阶段看,从增量时代转变到了存量时代;

其次,从供求关系看,从供不应求转变到现在市场上的总体供大于求;

第三,从市场结构看,从原先以刚需为主,转变成了现在以改善型为主;

最后,从房屋功能看,从原来的金融属性回归到了居住属性。

在这样的变化之下,绿城提出要回归经营本质,未来主要的策略是规模上动态守住行业TOP10。

对于这一目标的实现,李骏去年详细拆解了绿城达标的家底货值,今年依旧如此。

2024年可售货值2450亿,已售未结转1673亿

2023年,与大多数房企一样,绿城采取的也是收敛聚焦的拿地策略,深耕核心城市,狙击投资机会性城市,进一步向市场安全区域集中,降低拿地投资风险;同时,继续提升权益比,巩固利润率。

“去年绿城参加土拍次数近200次,主要是在杭州、上海、北京、西安等一二线城市,新增项目38个,新增货值是1425亿元。”郭佳峰指出,一二线货值占比达84%,权益比提升至74%,其中北上杭三城新拓货值占比58%。

“但今年投资工作比较难做,想要超过去年1425亿有点难,面临比较大的挑战,今年(新增货值)大概会在1000亿上下,整体看销售及现金流情况来做安排。”

“今年3至5月期间,上海、杭州、北京、西安、宁波、苏州、济南、长沙仍然有优质土地等待拍卖,我们一直是在关注,仍然有机会去争取好项目,争取年内转化。但整体上还是紧扣现金流的以销定产来安排,现金流是重中之重。”他透露道。

在去年新拓货值的基础上,绿城2024年总可售资源为935万方,总货值为2450亿元。其中,杭州、北京、上海、宁波、南京、广州、深圳、武汉、成都和西安十大核心城市,货值占比为53%,一二线城市占比达到80%。

分区域看,长三角大本营存货是1411亿元,占比达到58%;环渤海区域432亿元,占比18%;长江中游139亿元,占比6%;珠三角135亿元,占比6%;西南区域77亿元,占比3%;其他区域256亿元,占比9%。

2450亿总可售货值里,存量在售1283亿元,计划新推1167亿元。李骏透露,绿城2024年会有多个新项目推出,计划新推中全新项目537亿元,包括杭州绿汀春晓、西安凤鸣海棠、杭州桂月云翠、上海弘安里等。

此外,李骏还盘点了绿城的已售未结转金额,截至2023年年底达2565亿元,权益金额为1712亿元。

其中,2024年已售未结转金额为1673亿元,权益为1064亿元;2025年已售未结转金额为719亿元,权益为501亿元;2026年及以后已售未结转金额为173亿元,权益为147亿元。

可售货值叠加已售未结转金额,成为绿城守住行业前十目标的核心所在。

聚焦一二线影响毛利率,2024年将见底

但也正是拿地策略的变化,导致绿城中国的毛利率出现下滑。财报显示,绿城2023年毛利率为13%,较上一年的17.3%下降了4.3个百分点。

对此,耿忠强解释称,主要有两个原因:一方面是绿城对于项目的安全性和抗风险能力要求较高,拿地更聚焦在一二线城市,例如杭州核心区地价放开了,但是房价仍未放开,还在限房价,使得绿城的毛利率相对偏低。

另一方面,2023年结转的物业当中,有相当大的比例是2020年和2021年获取的地块。2024年结转的收入当中,还是有一定比例的项目来自于2021年获取的地块,预计毛利率在2024 还是处于一个底部区间。

“但是随着2022年及2023年获取的项目逐步交付,绿城的毛利率,尤其是最终的净利润,肯定会有所好转。”。

“虽然核心城市核心地块毛利率偏低,但由于安全性流动性好,在行业下行的背景下,保障了绿城的安全底线。” 耿忠强指出。

年内139亿公开债到期,已有应对策略

截至2023年末,绿城中国银行存款及现金约为734亿元,其中预售监管及受限资金为275亿元,可用资金为459亿元。

从债务结构来看,绿城银行借款为1070亿元,占比进一步提升至73.3%,债务工具389亿元,其他借款2亿元。

此外,继2022年境外永续债清零后,境内永续债也按计划在2023年完成清零,偿还了最后仅剩的15亿元永续债。

从长短债结构来看,1年到期325亿元,占比22.3%;1-2年到期债务为545亿元;2年以上到期债务为591亿元。从绿城现金短债比来看,为2.3倍。

对于2024年偿债计划安排,耿忠强称2024年到期境外债务余额3亿美元,计划于2024年上半年完成置换。

“这是提前两轮置换后的余额,去年完成境外债务置换11.72亿美元,其中4.5亿美元为2024年到期提前置换;今年一季度,财务资金中心又提前置换完成了3.6亿美元,经过两轮置换后,2024年到期的境外债为3亿美元。”

“这3亿美元中,有2.5亿美元是今年12月份刚性到期,针对这一部分,我们也是做了提前的计划安排,相关的工作正在按计划稳步推进。”他透露道。

对于境内债,耿忠强则表示,绿城中国2024年有120.5亿元公开债到期,上半年到期71.5亿元,已经归还了51.5亿元;下半年到期49亿元,绿城将根据市场情况,择机发行置换,同时准备自有资金偿还。

这也意味着,绿城年内剩余的境内外约139亿到期债务,已经全部想好应对策略。

“2025年到期的债务,今年也会提前着手应对,确保公司在征信方面不会出任何闪失。”耿忠强还透露道。

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