近日，巫家坝有2件值得关注的大事：

一是烂尾数年的别样幸福城已大规模复工，由昆明老牌房企“四小龙”云南官房建筑集团股份有限公司续建。

另一件是以“超2万房价”著称的巫家坝片区，新盘中交龙光·玖云台景里竟然在宣传广告中表示“较低14xxx元/㎡起”，让业内大跌眼镜。

别样幸福城复工虽可喜可贺，但完全没有“较低14xxx元/㎡起”有影响力。

这一劲爆消息引得业内大佬纷纷评论：简直是搅弄市场，让巫家坝别的开发商如何卖房！

焦点君不禁想问：巫家坝这是要开始集体降价的节奏？龙光地产什么来头？这个盘一开始就打出那么低的价格，与曾经的别样幸福城颇有相似之处，有没有烂尾的可能性？

去年12月17日，巫家坝有3宗相邻的住宅用地拍卖，被龙光、龙湖、中交三家房企各自摘得，其中龙光以底价3.82亿摘得34号地块，楼面价7435.08元/㎡；中交同样以底价6.34亿摘得36号地块，楼面价7234.57元/㎡。

中交龙光·玖云台景里这个项目，就刚好是中交和龙光拿下的两宗土地合作开发的。龙光竞得的34号地块拟建3栋高层住宅，1栋高层办公及商业裙房；中交竞得的36号地块，规划5栋高层住宅和1栋高层商务办公楼。

七千多的楼面价，按理来说房价应该不会只卖不到1.5万元/㎡。

之前焦点君大致盘点过楼面价与销售价格之间的关系，一般来说昆明楼盘房价=土地成本（38%）+建安成本（37%）+税费成本（13%）+开发商利润（12%），而房子的基础建安成本将在5000元/㎡上下。

如果按照这个标准来看，不含税费成本、开发商利润成本、开发商销售管理成本等因素，楼面价7234.57-7435.08元/㎡的中交龙光·玖云台景里至少要卖到12234.57-122435.08元/㎡。可想而知，如今打出“较低14xxx元/㎡起”，这个项目剩下的钱到底够不够弥补税费成本、开发商利润成本。

再者，来对比一下巫家坝在售的其他项目：

根据表中不难发现，大部分拿地巫家坝的项目，拍地时楼面价大多在5000左右，最后的售价也差不多高出楼面价1.2-1.5万元/㎡，再高点的像中国铁建·西派国樾，是高出了2万元/㎡左右。

如果按照这个溢价来卖，中交龙光·玖云台景里怎么也应该卖到1.9万元/㎡才算巫家坝的市场均价，难怪这个价格会引起一波质疑。

不过，实际来看，这个“较低14xxx元/㎡起”仅仅是龙光首次入昆的一个噱头而已，仅有几套特价房，而且需要全款支付。正常的销售均价还是在1.8-1.9万元/㎡，并且是毛坯交付。

所以，中交龙光·玖云台景里这波操作，不仅一下子抓住了市场的眼球，吸引了购房者去售楼部一探究竟，同时正常的售价也在告诉市场：“我们没降价，巫家坝没降价，我们正常着呢”。

再乍看巫家坝一众楼盘，压根没有降价的意思，寻思着降价的小伙伴们可以散了。

然而，看热闹的不妨再往下看看。

撇开中交不说，来看看龙光，龙光首入昆明就“一炮而红”，焦点君就不得不去扒一下这家公司的“花边新闻”，不扒不知道一扒吓一跳。

一开始确实风光得不行。龙光地产隶属于龙光集团的地产板块，创立于1996年，属于上市企业，是深耕粤港澳大湾区的标杆企业，在全国至今已开发了逾150个住宅项目。2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，龙光以882.1亿元的全口径金额排名第22位，资历老道，实力也较为雄厚。

而早在2014年，龙光地产就红遍大江南北，主要是由于其创始人纪海鹏的女儿纪凯婷年仅24岁就以13亿美元身家成为全球最年轻富豪，在2018年年底发布的《2018胡润女企业家榜》上，纪凯婷的身价已经暴涨到360亿人民币，在中国的女企业家中排名第7。

作为深圳本土房企，龙光一开始主要是在深圳发展，被称为深圳房企“地头蛇”，频频制造“地王”、高杠杆扩张。

这种狼性的扩张背后，自然免不了负面爆出。

百度不难发现，龙光地产早先被爆出：拖欠工程款“诱杀”农民工、为贷款向国开行广东分行行长行贿、虚假销售欺骗业主、拖欠中介佣金被围堵、房屋质量饱受诟病、子公司因拖欠农民工工资扰动人民网，这些情节和电视剧有的一拼。

直至如今，其实对龙光地产开发的楼盘质量方面的投诉也是源源不断。

各地龙光开发的楼盘都出现了不少质量问题、虚假营销，这不禁让人担心起来。

有中交合作开发，焦点君认为烂尾的可能性倒是不大，但品质如何，就不得而知了。更何况龙光在整个市场大环境不好的情况下进入昆明，“低价”+“负面缠身”的龙光，入昆首作到底有多少底气来收获新城市的喜爱？会不会“高调”的开始，“低调”的消失？这些才更值得关注。

最后，可以了解一下这个新盘，戳之前焦点君写的评测《昆明这个新盘1.7万/㎡起，上车巫家坝较低门槛？》。