锐理数据显示，2020年昆明房地产住宅市场相对稳健，保持健康的发展态势。其中，住宅供应与2019年相比基本维持不变，销售面积下跌，成交均价为15036元/㎡，同比上涨6.6%。

房价的上涨，除了从楼盘价格的变动中能直观看出，从地价的波动中也能窥得一些先兆。

2020年，昆明土地市场虽供销双降，但在整体起拍楼面价低于同期水平2%的情况下，成交楼面价却同比上涨了5.12%，土地溢价率持续攀升，达到10.81%。如此看来，房价上涨早有先兆。

要弄清楚地价与房价的关系，首先要明白房价的构成要素有哪些。

房价的构成除了我们最熟悉的地价之外，还包含了建安成本、税费成本、开发商融资成本及开发商利润等主要要素。一般来说，地价成本占30-40%，建安成本占30-40%，税费成本占12-15%，开发商融资成本占5-7%，开发商利润占8-15%。

（建安成本构成）

这个算法对各要素并没有定量，但普遍认知是国内房价构成中，地价与建安成本占比较高。因此业内普遍流传的“地价决定论”（地价越高，房价越高）也不无道理。

此前血拼姐在稿件《降价了？昆明房价的“底线”该是多少？》中做过简单的计算，昆明市场上一个房子的基础建安成本在5000元/㎡上下。取各项影响因素的均值，昆明房价=土地成本（35%）+建安成本（35%）+税费成本（13%）+开发商融资成本（6%）+开发商利润（11%）。

若以2020年成交综合楼面价3339.86元/㎡为地价计算标准，除去难以预估的税费成本、开发商融资成本及利润、销售管理因素等，昆明房价平均价格底价为8339.86元/㎡；若以2020年较高宅地楼面价17013.47元/㎡为计算标准，昆明住宅价格底价较高为22013.47元/㎡。

可见，地价作为房价的基础成本之一，确实与房价呈正相关，但并没有固定的倍数关系，房价还受到市场供需各方面因素的影响。

如果把房子比作面包，那土地就好比面粉，面粉的成本越高，面包的价格按理也应该越高。

但现实并非完全如此。从昆明主城各区的楼面价和房价水平来看，面粉与面包的差价存在着几种特殊情况：

地价低廉 房价高昂

这种情况便是“廉价面粉卖出昂贵面包”，典型案例是呈贡区斗南片区。

众所周知，2020年昆明主城土拍最热区域无外乎斗南片区和经开区。其中11月斗南片区的12家房企抢地大戏还历历在目。最后先进置业溢价171.7%，以2669.11元/㎡的楼面价拿下这16宗地块。如果单从楼面价来计算房价，那么起始底价甚至不到8000元/㎡，显然不符合市场的实际情况。

（先进地块位置）

从以往成交来看，斗南片区平均楼面价甚至不到2000元/㎡，但房价却普遍在15000元/㎡之上，中间差价近8倍。

以同样是今年年初溢价拿地的绿地海之城为例，拿地楼面价1752元/㎡，溢价率接近40%，首开时高层均价13500元/㎡起，当前售价在14500元/㎡左右。

而与它相近的中交锦澜府，楼面价是它的3.7倍，但房价与绿地海之城处于同一水平。这也再次说明房价的现实决定因素还是市场，位于同板块的两个楼盘，就算地价等成本不一致，但在同时期内的同物业类型房价也会趋于一致。

（斗南片区在售住宅项目地价与房价对比）

由此推测，先进置业项目房价同样或将突破15000元/㎡，但整体不会与周边房价相差太大。

地价高 房价低

就像硬币的两面，有便宜地卖高价的案例，自然也有地价高房价低的案例，这便是另一个抢地主场，经开区。

作为昆明主城少有一个房价不上万的区域，经开区的土地频频遭到房企争抢，过半地块溢价出让，楼面价自然也不低。

（经开区部分项目地价与房价对比）

从近两年土地成交情况来看，经开区宅地楼面价在1805.12-4997.63元/㎡区间内，整体均价在9500元/㎡左右，仅有部分洋房价格能达到1万/㎡。

其中，3月新城溢价拿地的项目新城和樾已入市交易，近5000元/㎡的楼面价为近两年较高，洋房价格约11000元/㎡。

此外，在同样高地价的双塔、草海及山水新城片区，房价与楼面地价差基本在2倍左右。这样看来，斗南片区地块确是昆明地价与房价差价较高的土地了。

为什么各片区地价与房价高低差会如此不一样？价差越大利润越高吗？价差小房企靠什么盈利？

首先要明确的是，天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。开发商是商人，商人以逐利为目标，溢价拿地带来的附加成本最终都要由购房者来买单。

一方面，房价的基础成本受多重因素影响，地价只是看得见的成本之一。

招拍挂价格之外，土地还有很多隐形成本，项目在建造的过程中还有前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公用配套设施费以及一部分不可预见的费用，此外房企的财务成本和融资成本也是一笔不小的数目，这笔费用会有多大还得看房企的融资渠道、贷款周期以及当时的利率。

另一方面，地块自身的规划条件及区位、配套会带来地价与房价的变动。

斗南片区很多地块都有回迁安置房的附加条件，拉高了建设和融资成本，这一部分多花的钱开发商自然会从房价上找补回来；同时，片区距离滇池较近，有大片可开发用地，加之地铁4号线开通也能为房价和未来升值带来一定加成。

（卫星图显示斗南片区尚有大片可开发用地）

而经开区胜在是主城区，楼盘选择多，但交通、商业及教育配套仍待完善，加上一直未拆迁的垃圾焚烧厂影响，整体居住环境稍差，房价增长较为缓慢。

需要注意的是，除非有十分稀缺的亮点配套（比如优质学位），否则一般来说房价不会与区域均价相差太多。

（经开区开发实景图）

最后，市场才是最终决定房价高低的关键。

房子在市场上销售，最终的房价变化还得跟着市场走，斗南片区土地值钱的原因也在于供不应求的市场现实。开发商赚取的利润只是高低问题，如果地价与房价的高低差不足以达到利润要求，也不乏有房企降低品质要求以节约建设成本。

总而言之，土地市场作为房产市场的“风向标”，在一定程度上预示着未来市场供应规模和房价的走向，但也不能简单凭地价来衡量房价与开发商的利润水平。

从近两年昆明土地市场情况来看，尽管融资环境收紧，利润空间压缩，但房企拿地热情高涨，地价平稳上涨，这也将影响着2021年房价保持平稳发展态势。

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