昆明公寓市场自2018年下半年起供应量大幅提升，存量也随之拉高，最近几年一直处于供大于求的状态。

锐理数据显示，到去年年底，昆明公寓存量已达到454.22万㎡，月均去化面积仅8.62万㎡，整体需53个月（约4.4年）才能去化完。

尽管库存高企，各区域市场存量仍不断增加，除了以往的公寓“大户”呈贡，还有一些片区的存量也在不断攀升。

从区域来看，官南、呈贡和东南板块供应量及存量最多，呈贡、高新、官南板块成交量较高，世博板块去化周期最长。2020年官南板块新增供应最多，为51.04万㎡，销售面积只有11.43万㎡，供求比接近4.5，去化最慢的世博板块供求比则达到了15.6，要完全全部存量的去化需要668个月（接近56年）。

（图源锐理数据）

呈贡区：

众所周知，受高铁开通、限购及落户政策等因素影响，呈贡自2018年便成为昆明公寓开发及投资的一片“热土”，库存居高不下。

（呈贡在售公寓项目不完全统计）

截至2020年底，呈贡区公寓库存面积已达121.27万㎡，去化周期为44.26个月。

巫家坝：

近期，巫家坝公寓降价引发市场强势围观的同时，也让人注意到了区域公寓库存的高企。

（巫家坝在售公寓产品不完全统计）

片区在售及待入市项目中，体量较大的是云锦东方城，项目主要的9个地块均为商住混合用地，首批开发的2个地块已发布招标公告，总建面接近20万㎡，8栋楼里就规划有4栋公寓楼，占了一半。从地块性质推测，项目后续也极有可能带来更多的公寓产品，届时将进一步拉高巫家坝的公寓存量。

一面是第二套半价的“白菜价”促销让开发商公寓去库存的焦虑昭然若揭，一面是新亮相的纯新盘携大体量商办产品来势汹汹，巫家坝这块投资高地还能承载多少公寓？

西北新城：

另一个值得注意的区域是西北新城。虽然整体供销量比不上呈贡、官南等片区，但作为新兴区域，片区配套兑现快，房价涨幅较大，亦成为近年来的公寓投资新风向。

（西北新城在售公寓产品不完全统计）

目前西北新城在售的十余个楼盘中，有近一半包含公寓产品。其中既有销售了7年之久的中铁云时代广场，也有融创春风十里、上悦天地等近两年销售的项目。

受存量及需求饱和影响，昆明商办产品最终还是走上了“量价齐跌”的道路。

从近几年成交数据来看，2014年昆明公寓价格就已达到8923元/㎡，几经波动后，2018年公寓价格达到1万出头，2020年开始下降，均价在9150元/㎡左右。

也就是说，6年时间，昆明公寓均价只涨了227元/㎡，相较于翻番增长的住宅价格，着实有些“寒碜”。

（2015-2020年昆明住宅价格翻了近一番 图源昆明锐理）

进入2021年后，公寓价格下跌趋势进一步明朗化。

根据昆明房协数据，今年1-5月，公寓成交及价格变化整体呈波动下跌态势。

（2021年前5月昆明公寓成交量价统计）

无论从长期还是短期来看，昆明公寓市场明显越来越“力不从心”。

与70年产权的住宅相比，40年产权的公寓交易手续费、居住成本费用高，转手困难，大有种“食之无味，弃之可惜”的鸡肋感，如何加快去库存成为市场思考的主要课题。

商办产品库存高企，整体供需失衡，未来去库存仍是市场的重点发展方向。

于开发商而言，以价换量是最简单粗暴的办法。

去年下半年，昆明公寓市场便吹起了降价风，首先是位于呈贡的sldjt推出4700元/㎡的精装公寓，与区域均价相差近2500元/㎡。

一石激起千层浪，随后不久，巫家坝znyj项目将公寓价格拉低至8000元/㎡，直接激怒了曾11000元/㎡购入14套公寓的投资者，引发一场退房风波。

（巫家坝公寓降价相关报道截图）

今年上半年，巫家坝bltj项目再次刷新公寓价格下限，“单价7000+”“第二套半价优惠”“分期付款”的营销口号打得响亮。

还有一些开发商则做起了“加法”，将40年产权的公寓概念延展为70年产权的“小户型”产品，再包装上教育的糖衣，价格不降反升，吸引了不少购房者的目光。

然而，以价换量、概念置换并不是根本解决办法，因此有了针对公寓等商办产品去化的一系列政策。

去年11月，昆明市自然资源规划局印发了《关于进一步规范建筑工程项目审查的实施意见》，规定未来除已纳入土地出让合同的规划条件明确规定可配建公寓的情形外，昆明将不再审批公寓项目；同时严格控制办公项目层高。也就意味着公寓建设空间收窄，且以往将写字楼改为公寓出售的方式或将走到尽头，商办LOFT公寓将越来越少。随后一个月，昆明市人民政府再次发布新政，将支持二环以外在建或已建成的商业和办公用房改为租赁住房。

（昆明市人民政府网站截图）

商改租的政策，为广大租房群体提供了便利，也在一定程度上降低了租房成本，对商业商办产品去库存有一定利好。但商改租的房源只适用于租赁，限定了租赁者只能是短期消费行为，从长远来看，对于公寓去化更多是缓解作用。

回归到源头，从土地供应的用地属性上来限制商业开发，或许更为有效。

根据已出炉的各区县供地计划，2021年昆明计划完成土地供应约11494亩，住宅用地约6984亩，约占总供地的60.76%，商业用地供应不到40%，相较于去年54%的占比有了大幅减少，对降低公寓的市场供应也将起到积极作用。

写在最后：

公寓性质特殊，去化之路漫长，广大网友在选购时也要三思而行，做好承担风险的准备。

从当前的市场存量和交易情况来看，未来昆明公寓不排除有可能再次出现降价的可能，且传统公寓产品千篇一律，逐渐不适应市场发展，从产品本身着手，打造新的价值增长点，或是另一个探索方向。

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