编者按：房地产市场熬过了2021年的“至暗时刻”，2022年也称得上“刻骨铭心”。

开年以来，国家各部委罕见地齐齐站出来表态，定调房地产发展方向，几乎每天都有城市加入到调控队列中，楼示反转不再是信号那么简单。

【楼市破局，聚焦新机】——楼市进入密集优化期，因城施策导向下，昆明房地产新机显现，如何突破迷雾，破局重生？本篇为商务商业篇。

4月16日，昆明市政府办公室发布了《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》（以下称《意见》），出台8条25项措施，对房地产开发环节和需求环节都给与了支持，意在促进昆明市房地产市场健康发展和良性循环。

意见涉及商业物业去化、商务用地供应、开发商资金缓解、回迁安置、公积金贷款条件等。除4月18日迅速落地执行的公积金新政（戳《【收藏】昆明公积金问题最全答疑！》查看公积金较新政策及相关问题）引起广泛关注，放在意见首位的“加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地”也是意味深长的“一笔”。

《意见》部分节选（来源：昆明市人民政府）

可以看到，针对商业商务用房去化，意见主要针对用地供应、商住比例、用地调整等方面提出政策支持，具体作用可大致归纳为以下几点：

一、调节供地节奏，放缓商业商务用房供应，当前主要任务是去库存。

二、按片区配比商业商务用地，可以大大减轻房企拿地压力，利于提高拿地预期和积极性。

三、即便已出让的土地，开发商也可以申请调整商业开发比例，能够在很大程度上减缓手握大量商业用地开发商的开发压力，同时减少供应。

四、通过调整用地性质缩小商业商务市场供应规模，同时为促进新型产业、保障住房、楼宇经济、非科学类培训等业态发展。

总体来看，《意见》的主要作用不仅在于刺激消费，更侧重于优化市场结构，消化商业库存，提高楼市活力和房企拿地意愿，从源头打破楼市“一潭死水”的僵局。

此外，在《昆明十四五房地产业发展规划（公众征集意见稿）》中，提到土地供应充足均衡的发展目标：“十四五”时期全市供地约6.0-6.7万亩，其中非住宅类用地约1.2-1.3万亩，占比约20%。还明确“十四五”期间房地产市场的十大任务之一，就是要多渠道推进商办用房去库存。

《规划》部分节选（来源：昆明市住建局）

无论是《意见》还是《规划》，都是存量增量、销售转改功能一起考虑，从土地供应、再利用、运营等多方面，推动昆明商办用房去化。

那么，昆明商业商务去化到底有多难呢？

一般来说，商业商务用房大致包含办公物业、酒店物业、娱乐休闲物业以及商贸物业几类。

中指院数据显示，截至2022年3月，昆明商业商务用房市场存量多达1165万平方米，去化周期超90个月，库存高企，去化压力大。

其中，商业市场去化情况尤其“堪忧”。据锐理数据2021年年报，截至2021年底，昆明商业市场去化周期达177个月，月均去化仅3.92万㎡。

图源锐理数据

从市场供求来看，去年商业供需双降，成交价格自2019年以来也一路走低，底商是市场主力。

而据赢商网统计，截至2021年底，昆明全市开业购物中心体量存量达595.45万㎡，数量共计56个，为近四年较低。虽然增量逐年递减，但市场存量已趋于饱和。

图源：赢商网

此外，昆明写字楼也呈现总量大、数量多、空置率高的特点。2021年去化周期高达179个月（约15年）。而目前市场仍有众多办公楼宇项目等待入市，如巫家坝总部项目群、春之眼等大体量办公写字楼物业，未来将持续放量。

巫家坝部分在建总部项目

而更受市场关注的公寓，也是昆明市场横亘的一座大山。自2018年昆明公寓集中供货以来，市场公寓井喷，库存持续高企，截至2021年底，公寓去化周期达48个月。

自2020年开始，昆明公寓就逐渐进入降价大甩卖的以价换量模式，至今愈演愈烈，降价范围不断扩大，持续有公寓楼盘加入到促销行列，价格底线不断拉低。

昆明公寓降价已成常态

除了呈贡持续依旧的单价3000+、总价十几万起，不久前巫家坝公寓也再度降价，有楼盘推出“5字头”特价公寓，首付仅约9万起，引起了一波市场热议，也确实吸引了不少购房者买入。

近两年受疫情影响，商业商务市场去化更加艰难，空置率持续提高，仅靠传统的降价促销已起不到多大作用，上文提到的去化措施相对来说针对面更广、还能一举多得，可以说是不错的方案，但最终实施结果如何，还有待观察。

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