4月初，昆明市住房和城乡建设局发布了《昆明市“十四五”房地产业发展规划（公众征求意见稿）》（以下简称《规划》），实施年限为2021年至2025年，远景展望至2035年。

按照“东进、西拓、北延、南控、中优”的城市空间发展指引，昆明的周边各卫星县市，都是城市空间拓展的重要增长极。

《规划》针对昆明的城市发展布局提到，“十四五”时期，昆明将优化全市房地产业布局，形成“以中心城区为重心、滇中新区为新增长极、外围区县为支撑，内疏外拓”的空间格局。

（“十四五”昆明市房地产发展空间布局 来源：昆明规划建设）

东部的空港经济区、嵩明与西部的西北新城、安宁形成的滇中新区共同完成“东进、西拓”两个方向的城市住区延伸，会主要承担旅游、健康、产业、就业等带来的人口转移的居住需求，这也预示着未来五年甚至十年，这几个片区都可能会成为房地产开发的主战场。

当然，从实际的开发来看，“东进”方向还有很多发展空间。

除了主城官渡区还有不少可开发空间，在往嵩明方向延伸的中间还有小哨新城片区，该片区定位为滇中新区东区核心，北边临东南绕城高速，西侧近昆曲高速，东侧有新320国道，南侧接机场北高速。

（小哨国际新城核心区及中轴线区域城市设计示意图）

有“航空大都市”的目标在前，滇中新区东区整体生活基础配套还没能与主城区形成有效连接，随着东进步伐加快，未来发展空间还很大。

“西拓”方向则更有可能顺利实现城市空间外拓。

西北新城近几年的发展确实迅速，从吾悦广场落地到地铁4号线开通，五六年时间过去，片区各项生活配套都已基本发展成型，常住人口数量不断增加。

（西北新城在售项目）

但同时也可以明显感受到，西北新城对于城市“西拓”的人口容量有限，剩余可开发地块并不多，未来居住人口可能还会进一步向安宁方向外溢。

东西方向以外，“北延、南控”两个方向则着重控制开发规模，位于这两个方向的晋宁、富民、石林、宜良都会优先满足本地的城镇化居住需求，再“依托优质自然资源、旅游景区和交通节点，适度开发一定规模的康养、文旅房地产项目”。

无论是怎样的发展方向，有一点是可以确定的，那就是“十四五”将加快主城与周边卫星县市的一体化建设。

在发展策略中，《规划》提到“以公共交通导向发展（TOD）模式带动城郊土地开发，加强城市轨道交通与其他公共交通设施的有效衔接，适时外迁入城道路收费站，适时取消南绕城、东绕城高速公路收费。”

在主城区内，南绕城、东绕城高速是昆明道路建设方案中的重要路线。

尤其是南绕城高速，在2023年昆明完成“三环闭合工程”后，将与南三环和北三环联通，形成全长约71.1公里的昆明新三环。

这么看来，距离取消东、南两条绕城高速的收费，可能确实不远了。

（南绕城、东绕城高速）

根据远期的城市规划，未来东三环与东北三环还将大范围外扩，为昆明的“东进”发展预留出更多的城市空间。

在昆明主城三环整体格局形成后，下一步自然也就需要引导主城与郊县区域发展一体化，而要做到降低主城与郊区人口双向流动的阻力，降低通勤成本，外迁入城道路收费站，打通往来路网就十分重要。

昆明的东、西、南、北四个入昆方向都有收费站，其中昆明南收费站（老鸣泉收费站）在2017年就已实现了外迁，昆明西、昆明东（小喜村收费站）两个收费站虽然也早在2016年就确定了外迁方案，却迟迟没有落地。

如今随着滇中新区与昆明主城的“双核心”发展不断推进，尤其在“昆安一体化”背景下，从昆明主城到安宁太平新城片区的交通往来变得更加日常，想要实现“东进、西拓”，必然需要解决出行成本带来的问题。

（图源网络）

尽管2020年安宁市再次提出了要全力推动昆明西收费站外迁的重点工程，但从具体实施来看，短期内依然还会保持“一动不动”，官方也曾在回复网友时表示，外迁会涉及融资等问题，还要再多方综合考量。

好在目前昆明西收费站过路费已降至1元，在外迁方案落地前，也算是个折中的办法。

尽管对于周边区县来说，基本上已经实现了与昆明主城之间的“半小时黄金生活圈”，尤其是以太平新城为代表的片区各项基础配套发展都已逐渐成熟，但隔了收费站，始终还是与“生活在同一座城市”差了点意思。

或许正是出于这样的考虑，昆明才会在《规划》中再次提出“适时外迁入城道路收费站”，交通瓶颈的突破，也许能成为昆明带动周边卫星县市开发的一个契机。

如果真的能在“十四五”期间顺利实现收费站外迁和绕城高速取消收费，那么昆明城郊一体化的过渡也会更加顺利，或许到时候，房地产开发也会出现全新的格局呢？

参考资料：

国务院新闻办公室网站发布：云南举行《关于支持昆明高质量发展的若干意见》政策解读新闻发布会

昆明市住房和城乡建设局发布：《昆明市“十四五”房地产业发展规划（公众征求意见稿）》