对于商业发展来说，地段决定了人流量，而人流量很大程度上决定了商业收益，因此，昆明人最爱逛的顺城、百大新天地、金鹰、正义坊等大型商业体都扎堆在了人流量较大的市中心。

可如今昆明一环内可开发土地寥寥无几，地面资源十分稀缺，称得上是“寸土寸金”，如果商业发展不想远离人口密集的主城，那该怎么办？

在充分借鉴了其他发达城市对于土地资源的开发利用管理经验后，昆明给出的答案是：延伸到地下空间。

地铁出现之前，昆明的地下空间除了用于地下停车场和地下室以外，开发建设基本就局限于过街通道的利用，在通道两侧开设商铺是最普遍的做法，比如金碧地下商城、小花园的地下女人街等。

与不断壮大的地上商场相比，昆明的这些地下商业大都分布零散、规模小、业态传统、空气质量差，几乎谈不上有什么固定客源，因此也一直缺乏人气，铺面空置率极高。

后来更多的则是地上/地下相结合的商业形态，也就是大家所熟悉的商场负一层、负二层，昆明广场、顺城购物中心、恒隆广场、南亚风情第壹城等大型商业中心都有这样的地下商业部分。

（恒隆广场 图源官博）

这类地下商业与商场的地上部分互为补足，丰富商铺品类的同时也扩大了消费空间，整个商场由此得以协同发展，因此也成为了目前市场上最多的地下商业形态。

而地铁的到来，让昆明人有了排名前列次地下出行的体验，这也让印象中破小封闭的“通道商铺”有了全新的发展价值。

随着昆明地铁5号线建设的不断推进，昆明的“米”字形地铁网路逐渐完善，昆明的地下空间也得以通过地铁与商场实现无缝连接，“地铁上盖”的巨大的商业潜力也体现了出来。

（昆明轨道交通示意图 图源昆明出行公众号）

2015年，昆明市规划局发布了《昆明城市地下空间开发利用专项规划(2014-2030)》，针对8个地下空间重点开发地区，提出地铁站点连通区、地下街、地下连通道等具体控制内容，并着重强调了与地下交通的连通性，即地下空间开发骨架沿着轨道交通来展开，重点地区、集中鼓励开发的区域都与地铁站点相连接。

有了底气，昆明地下通道的商铺终于迎来了大规模的地下空间开发，无论是北云66还是南屏茂，都直指“地铁经济”。

（南屏茂效果图）

“地铁经济”下的地下商业，不用受限于地上已有的建筑规划，配合地铁站点，通常都位于优质的城市地段，周围居民区或者商圈集中，再加上与地铁无缝接驳，充分保证了客流量，如果规划合理业态丰富，是可以顺利将地铁庞大的人流量转化为消费力的。

或许正是看到了昆明地下空间的巨大潜力和区位优势，SKP作为高端百货选择落地昆明时，曾在多个地块徘徊，而百般对比之后，还是选择了抢占地下黄金地块。

2020年7月，东风广场地下一至五层254.84亩商业用地被北京华联旗下公司昆明华联云尚置业有限公司1.28亿元底价斩获，继北京、西安、成都（在建）之后，SKP项目正式落地昆明。

值得一提的是，这是昆明首次地下土地按面积出让的地块。

根据此前规划，东风广场地下空间位于昆明市核心区域，东临北京路，北临东风东路，南临宝善街，西临盘龙江，并与地铁1、2号线无缝对接。

作为“中国最能赚钱的商场”，SKP被寄予了改写昆明商业格局的厚望，SKP的建成，或将与恒隆广场以及在建的春之眼等商业广场构成一个全新的“大三角”商业中心。

（北京SKP 图源官网）

紧接着，去年11月，云南先进健康产业有限公司以底价7322.64万元摘得西山区人民西路191号约169.97亩地下空间用地，同样的，该地块紧邻地铁3号线。

根据交易文件，本次出让地块商业部分面积约61亩，这是昆明继SKP拿下东风广场地下五层商业用地后，第二次供应地下零售商业用地。

（地块示意图）

连续大规模地出让地下商业用地，规划中的“地下城”似乎正在加快步伐向我们走来。

地下商业开发一片热火朝天大的同时，昆明的“地下空间”开发似乎还有更多尝试，比如，地下住宅。

同样在11月，昆明市自然资源和规划局发布了《昆明市轨道交通5号线世博车辆段上盖物业开发项目控制性详细规划修改方案和地下空间控制性详细规划设计方案批前公示》，在昆明地铁5号线有了关键性进展的同时，焦点君新奇地发现，除了地块上盖部分的住宅商业开发之外，盖下一层也规划为了住宅用地。

（规划示意图）

从规划指标来看，本层占地约185.46亩，建面123641.56平方米，层高4.5米。

根据我国居民住宅建筑的设计规范标准，目前普遍猜想这里将会设计为带中庭的下沉式住宅，但无论怎样设计，这样的规划都代表了昆明“地下空间”的另一种可能性。

伴随地铁网路的不断完善，地下将与地上联动，或许未来，真的能再造一座“地下昆明城”。

为此，对于地下空间的发展，昆明也有了更具针对性的规定。

昆明的地下空间规划很宏大，上述的医大广场、SKP等都属于纯地下商业，而北云66、南屏茂等则属于人防工程的地下商业街，两者存在很大的区别。 

人防工程地下商业街的商铺，没有产权，只有经营权，任何单位和个人不得出售，但可以依法转让、租赁和抵押，经营使用年限最长不超过40年。

与“人防工程项目”不同，根据2019年发布的《昆明市城市地下空间开发利用管理规定》，SKP、医大广场这样的纯地下商业权利人，可以依法向不动产登记机构，申请办理不动产权归属和其他法定事项登记，一般采取“建设-经营-转让”的BOT模式。

纯地下商业如果能够发展顺利，或许真的能改写昆明的商业发展格局，与此同时，发展“地下住宅”这样的积极尝试，虽然还没有具体产品设计，但也更加令人期待。

地上战场逐渐转入地下，未来的地下“昆明城”还会怎样发展，让我们拭目以待。