不管是商品房开发早期的“翠湖时代”还是最近这些年的“滇池时代”，临水而居都是昆明人始终不变的人居哲学，凡是有水的地方，都是房地产开发热土，比如北部山水新城。

凭借新城之名和环境优势，北部山水新城受到一众大牌房企的青睐，迎来一阵开发热潮。

时至今日，片区发展如何，优劣势在哪、未来又要如何发展？

截止目前，昆明有三个新城：呈贡新城、西北新城、北部山水新城，呈贡新城和西北新城自规划落地后迅速改头换面，如今都已是片区发展典范，唯有北部山水新城不温不火。

2009年6月，昆明市正式提出“北部山水新城”概念，将东起昆曲高速公路，南至沣源路，西至茨坝，北至松华坝，盘龙江两岸，规划面积13平方米公里（约19500亩）的区域划定为北部山水新城，发展至今已有近14年时间了。

（北部山水新城规划范围）

从规划位置来看，北部山水新城三面环山，又背靠松华坝水库，盘龙江、瀑布公园穿越其中，山体水系交织，北部山水新城名副其实。

设立初期由于城中村、农田众多，基础设施几乎为零，几乎没有什么实质性的开发进展。

直到2014年前后，基础设施建设有所改善、生态环境优势愈发被重视，片区才迎来一阵开发热潮。

只不过相比呈贡新城和西北新城，北部山水新城的速度显然有些落后，无论是呈贡还是西北新城配套方面都没有明显的短板，无需依赖其他片区的配套，北部山水新城则在交通和商业配套方面落了下风。

从区域条件看，北部山水新城正处于昆明城市南北中轴线上，北京路贯穿，盘龙江环绕，2016年亚洲第一大人工瀑布公园投用，环境优势明显。

（瀑布公园）

其他配套却有些参差不齐，教育方面主要集中在融城昆明湖，项目配套14所学校（含8所幼儿园、4所小学、1所初中、1所一级完中），其中云师大实验中学更是一所114班的超级完中，除此之外，还有金康园小学(龙溪校区)、金实小学(源清校区)、颐惠园小学、龙泉小学等都已投入使用，整体来看教育资源比较丰富。

（云南师范大学实验中学）

（云南师范大学实验中学小学部）

医疗资源方面稍显不足，最近的三甲医院为昆明市第一人民医院甘美国际医院，距离北部山水新城约3-4公里；2019年为配合国家植物博物馆的建设，昆明市第二人民医院新院将在该片区重建，不过只是一所三乙医院。

现场看到已经建起围挡，有明显的施工声音工作人员出入，地面还有附着物未清理，应该是刚启动建设。

（昆明市第二人民医院新院）

商业配套方面，片区内暂时没有知名的大型购物中心，只有项目自身规划的商业体，比如融城昆明湖和中建龙熙壹号，但都是以大盒子商业和裙楼底商为主。

（融城昆明湖底商）

（融城昆明湖底商）

另外，天宇澜山、北部山水新城浮岛智核地块也规划有商业，但由于项目住宅烂尾，商业也没了消息。

交通方面，昆明地铁2号线是距离北部山水新城最近的一条线路，但较近的龙头街站和北部汽车站均处于北部山水新城边缘地带，并未真正抵达核心区，片区内项目距离地铁实际都比较远，规划中R3快线地铁会经过山水新城，还不过短期内无法实现，公交线路也只有少量几条覆盖，片区居民出行比较依赖自驾。

（沣源路）

（北京路延长线）

总的来说，北部山水新城只有环境和教育配套还算不错，医疗配套还在建设中，商业和地铁严重拖后腿。

至于楼市的开发，华润置地是进驻片区的第一家大型房企，此后的主场就属于云南城投（现已更名为云南省康旅控股集团）。

随后，中建地产、碧桂园、万科、雅居乐（已退出）、新希望、金科陆续进驻，开发了中建龙熙壹号、碧桂园星荟、万科金域水岸等已交付的项目。

（万科金域水岸）

目前还有融城昆明湖、新希望·锦麟峯荟、中建金科向山的岛、源清轩景（原规划为公租房）等主要几个项目在售。

也有部分夭折的项目，天宇澜山、2019年恒大竞得的龙泉古镇片区土地、北部山水新城浮岛智核等，由于各方面原因暂缓开发。

北部山水新城虽然没有一夕之间腾飞，但后期也在持续发力，直到市场遇冷，在建项目陆续交付，又没有新项目入市，暂时冷却下来。

北部山水新城开发初期，即2014年前后，如山水润城、华润中央公园、融城昆明湖等在售楼盘价格在6000-7000元/㎡，2020年一度上涨到1.3万/以上，甚至高达1.7万/㎡，随后又走低，出现万元以下房源，如今均价稳定在1.2-1.55/㎡。

受市场环境影响，2021下半年到2022年也是北部山水新城的冷淡期，没有土拍、也没有什么值得关注的新项目入市。

目前在售项目仅剩融城昆明湖、中建金科向山的岛和新希望锦麟峯荟，其中融城昆明湖仅剩最后一个现房组团湖珀，新希望锦麟峯荟也已开发到二期（总规划两期，一期已交付入住），新房库存确实不多。

配套跟不上的一大原因就是入住人口不够多，消费需求跟不上。

当然，人口和配套本就是相互影响、相互作用的，也正是由于早期的配套的没有持续落地导致如今购房者信心不足，现阶段，不仅需要加快配套建设，也需要优质项目入市，提供更多置业选择。

配套方面，比如交通，虽然短期内无法覆盖地铁，但是可以从设立地铁接驳线、兴修交通路网等方面加以改善。

至于房产开发进展，昆明盘龙区中、上坝片区城中村改造项目动迁拆除服务中标候选人公示，这意味着片区拆迁即将启动，完成后将为北部山水新城腾挪出近2000亩土地。

（上坝片区城中村）

从招标计划看，该片城中村的位置基本位于北部山水新城的北端，绕城高速以外，位置不算好，更需要从配套方面着手，建立起市场信心。

写在最后

一个区域的发展不是一蹴而就的，配套建设也有快有慢，北部山水新城前期发展确实过于缓慢了，错过了黄金时期，接下来必须要抓住教育配套和景观资源的优势，完善其他短板，否则很可能再次被其他片区超越。