继2018年那句“活下去”后，前不久，万科董事长郁亮在集团年会上的演讲稿传出，再度成为地产圈的话题焦点。

2021年的房地产行业发生了深度调整，房企生存确实受到极大挑战。而这一次，他不仅将当下房地产行业所处时代定义为“黑铁时代”，还提到2022年是万科“破釜沉舟、背水一战”的一年，“要么死，要么活，没有中间状态。”

从黄金到白银再到黑铁，且不论这是否有“唱衰”楼市的嫌疑，单从近期市场的表现来看，2022年房地产行业似乎并不容易。

昆明市场也不例外，去年多家房企爆雷、项目停工烂尾，房企生存愈发小心谨慎，春节结束后昆明已有多家房企透露2022年无拿地计划的信息，这无疑将为昆明市场供需与项目结构带来较大改变。

据了解，目前在昆房企中，已有多家房企透露2022年暂无拿地打算。而从2022年前两月土地供应来看，情况也不容乐观。据统计，今年1、2月，昆明主城及周边区县共有7宗土地出让，土地面积约155.8亩。

2022年1-2月昆明主城及周边区县土地出让信息

相较于去年1、2月12宗、1101.04亩的土地出让量，今年开年来的土地供应面积下滑了85.85%，土拍市场可谓十分“冷清”。

事实上这一情况早在2021年便有预示，去年按照供地计划2021年预计供应商住用地5880亩，实际供应1799亩，完成率31%，仅成交881亩。土地市场供销量同比大幅下降，成交量缩价涨，是不争的事实，而这一情况极有可能延续到今年，甚至更加明显。

锐理数据显示，自2016年来，昆明土地成交溢价率呈持续走高的态势，直到去年开始逆转，平均溢价率明显下跌；同时，流拍率却呈上升态势，仅去年下半年就流拍了12宗地块。

昆明近五年土地成交溢价率及流拍率年度走势 图源：锐理数据

溢价率/流拍率走高、溢价频次降低的背后，是房企城市深耕与战略布局的调整。

“三稳”政策下，房企每一步的资金投入与投资都需要更加慎重，以往高溢价、高自持的地块及项目显然盈利不再乐观，这也可以解释为何此前“逢拍必抢、逢拍必溢”的经开区在去年也出现了多次土地流拍。

相对地，部分房企为维持规模增长或稳住其深耕市场，以及出现补充现金流等诉求，也会有舍利溢价拿地的情况，但这种情况未来将会越来越少。

房企若继续“按兵不动”，今年的供地计划能否完成令人存疑，但更直接的影响是，昆明市场上的新盘将会减少，新增供应也会随之变化。

相较于前几年外来房企争相入昆的盛况，去年房企进军昆明的场面明显冷淡许多。

据不完全统计，2021年昆明新进房企累计为5家（主要统计住宅/商业项目），大部分是通过合作开发、收并购、城改招标等方式进入昆明（详情点击《有房企正积极入昆开发，有房企正落寞离昆》）。

房企投资积极性大幅降低的同时，已入昆房企的拿地积极性也明显下降。去年昆明拿地TOP10房企中，除本土房企俊发拿地超200亩外，其余房企拿地规模并不大，主城5区内仅10余家房企有所斩获，其余一众房企并未拿地。

图源：克而瑞数据

血拼姐挑选了部分房企举例说明（主要统计昆明主城五区内项目，为不完全统计，若有遗漏欢迎补充）。

俊发：从目前各房企在昆的土储情况来看，俊发无疑是“土储王”，粮仓最为充实。

在售项目中，俊发城、俊发彩云城、俊发观云海都是热销大盘，后续仍有开发用地，即将入市的还有俊发未来城、俊发·星辰俊园，货源充足。此外，俊发在安宁及太平也有多个项目在售。

目前俊发还手握沙地村、船房村、昭宗片区、普坪片区等多个城改项目，土地规模超万亩。

万科：万科在昆布局范围较广，目前北京路（信达万科·京江隐翠）、西北新城（万科城）、会展片区（万科500里、万科·公园城市）及巫家坝（万科翡翠、万科大都会）均有项目在售，官渡文化生态新城片区的用地也在陆续开发中。

此外，万科参与改造的麦溪村城改项目也已启动拆迁，土地面积1353.89亩，规模不小。

招商蛇口：招商蛇口目前在售项目分布在巫家坝（招商·公园大道·央璟）、高新区（招商雍和府）、空港片区（招商·依云国际社区）、晋宁（招商依山郡、依湾郡）等，巫家坝还有即将入市的招商·雍珑府项目，整体货源相对充足。

此外，早在2017年，招商蛇口通过与昆钢控股达成合作，获得了昆钢、及其昆钢所属企业所拥有的9个项目操盘权，包括已开发的招商翰林大观、招商雍和府、招商依云郡等项目，及凉亭轧钢厂、昆钢本部转型升级等未开发地块。其中，单昆钢本部搬迁就降腾退约1万亩土地，体量巨大。保利：保利在昆项目也相对较多。目前在售/待售的主要有主城内的保利城、保利·明玥半山、保利·春湖国际生态城、保利·阳光城·翡丽公园三期等，晋宁有保利·和光屿湖，库存相对充足。

大华：大华入昆所负责的项目均为城改项目，在昆有5个项目，大华公园天下、大华锦绣麓城、大华锦绣山海均已入市销售，产品主打刚需性价比；大华锦绣时代（暂定）及去年接手的一二一大街项目（莲花池国际商贸城后续用地）暂未入市。

粗略计算，大华在昆单城改用地便有6千多亩，推盘节奏也不急不缓，可谓是“底气十足”。（详情点击《大华在云南那么猛有无风险？一二一大街项目已建起围挡》）

金地：金地目前在售项目主要有昆明的中交金地·中央公园、华夏金地·世博一号及太平新城的金地·自在城，2020年底金地还在空港片区拿下约471.26亩宅地，据月前传出的项目招聘信息，金地空港项目或将启动。

金地商置：目前在昆主要项目有金地商置昆悦、玖悦府、金地峯范，此外安宁还有金地锦康湖山大境在售。

华夏阳光：华夏阳光在昆明一直是深耕滇池路片区，华夏阳光、华夏澜台府仍有房源在售，去年与金地共同参与的青龙山城改项目——华夏金地·世博一号入市也不算太久。

值得一提的还有杨家地城改项目，占地面积约724亩，目前正在土地整理拆迁阶段，预计年内将有进一步的开发动态。

中海：中海入滇时间也相对较长了，拿地一直都是以主城为主，且不轻易出手。目前巫家坝（中海寰宇天下）、北市区（中海云著）、东市区（中海云麓九里）、世博片区（中海汇德里）在售。

除去年新入市的中海汇德里，其余几个项目均为老盘顺销，项目体量也不算太大，剩余土地储备相对较少。

龙湖：龙湖目前在巫家坝（龙湖·天璞二期、龙湖·时代金融中心）、度假区（龙湖·山海原著）、双塔片区（锦粼天序）、西北新城（三千时光）均有项目在售，相对而言剩余未开发用地也不算多，今年或许会有拿地计划。

绿城：绿城在昆自主开发项目目前仅有绿城诚园，口碑及销量都不错，目前已为准现房，此外绿城在双塔片区年内或将还有一个豪宅项目面市。

除以上提到的房企，还有如融创、海伦堡等房企在昆仍有较大规模土储（主要为城改项目），华润、碧桂园、新城等土地储备已不多，今年是否会扩充“粮仓”，值得期待。

纵观房企的获地及土储情况，可以发现城市更新类项目越来越受欢迎，相较于传统招挂拍中越来越高昂的拿地成本，城改项目获地成本更低，未来这类获地方式或将成为主流。

但城改项目涉及众多复杂问题，从确定改造主体到完成拆迁改造仍是一项大工程，想要在短期内实现入市销售并不容易，土储“告急”的房企或许将积极参与到今年的土拍中。

写在最后，

虽然房企拿地更加审慎，但数据表明，昆明商品房库存依旧充足，所以不用担心房源不足的问题。

新的市场形势下，房企拿地策略发生转变是必然的，随着“房住不炒”的深度贯彻落实，有实质性需求的购房者只要看准时机入手即可。

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责编：蒋冬琼