8月30日，昆明市自然资源和规划局、市住建局、市城管局、市监管局发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见（试行）》公告。

据公告显示，该管理意见主要针对目前市场上大量出现的利用商业、办公用地建设住宅等现象，遏制商业办公类建设项目变相改造为“公寓”按住宅使用的行为。

不过这条公告并不像网络上解读的，昆明未来不会有公寓产品了。这条公告只针对商业办公类土地不能以公寓形式销售。

“本实施意见所指商业办公类项目，为在商业用地、商务用地、商业商务用地、商住混合用地以及居住用地上建设的商业、办公建筑（以下简称商办项目），酒店、旅馆、度假村、服务型公寓等按照《旅馆建筑设计规范》执行的建筑除外。”这意味着其他的土地业态依然还会有公寓产品。

其实“公寓”并不是一种官方的业态类型，商业、商办、住宅等建筑类型是由土地决定的，这意味着在拍地时就已经明确了该土地的未来建造方向。

而本次《实施意见》中重点提到不得将商办类改公寓，其实意思是该土地只能用于商业办公，而不能用于居住型公寓产品售卖。

那么，什么样的土地类型可以建公寓呢？40年产权公寓和70年产权公寓都是小户型吗？

就拿昆明市场来举例子，位于盘龙区的LY项目就是40年产权的商务公寓产品，这个项目的公寓产品和我们普遍认知中的小户型、低总价并不一样，价格高达3万元/㎡，面积大、单价高，真正意义上属于高端豪宅产品。

而该项目的KCPL2012-16-A2地块为住宿餐饮用地，为40年产权。

而70年产权的住宅公寓，位于呈贡的TJCTY项目就曾经推出。

该项目为70年产权住宅用地，但因为户型面积小容积率高以公寓形式推出。

目前市面上大部分的70年产权公寓，是因为日照标准和建筑间距不满足国家相关住宅设计规范，为区别于普通住宅建筑称作“居住公寓”。

不过，居住公寓的配套设施按一般住宅标准配置，商务公寓配套设施（如停车场等）则按照公共建筑标准配置。

政府留言板显示，TJCTY项目许多老业主投诉，据说在2019年以40万元购入，2020年新业主只需20万元即可购得。血拼姐查询该项目，2019年公寓精装均价约11000元/㎡，而2021年均价约7000元/㎡。

值得一提的是，在目前全国的限售限购政策中，商务公寓不在限购范围之内，居住公寓则在限购之列。

本次公告对销售面积、功能区分都作出明确规定。

《实施意见》中提到，“办公项目可分割销售部分，最小产权分割单元建筑面积不小于300㎡。”“商办项目建筑功能不得使用“公寓、公寓式办公”“酒店式公寓”等进行标注，单体平面不得出现如“卧室、客厅”等住宅类功能的标注。”

为什么商办类产品不可以出现“卧室”等功能分区的标注呢？

其实，早在2019年《住宅建筑设计规范》第5.1.2条中已经详细规定。

明确功能分区的住宅不得小于30㎡，而卧室和客厅连在一起的（大通间）不得小于22㎡。其中对厨房（最少不小于3.5㎡）、单人卧室（最少不小于5㎡）、双人卧室（最少不小于9㎡）。

《住宅建筑设计规范》的规定通过详细的数据标准，让公寓和住宅区分开来，哪怕户型做得再小面积也不能低于22㎡，而且必须有厨房、卫生间等明确功能区。

而显然，目前容积率高、户型面积小的昆明商办类产品无法满足此类要求。

这也解答了大部分购房者对“商改住”的疑惑，其实这是国家用硬性规定，通过采光、面积、功能区域等数据化的标准，保障居住的舒适度。

最后说了这么多，那么公寓值得买吗？

首先让一组数据说话。

据锐理数据8月份数据显示，目前办公去化周期为6.12年，商业类产品去化周期为14.4年，其中商业办公类产品同比双跌，办公同比下跌为2049元/㎡，商业同比下月为4792元/㎡。

有人说今年刚好价格跳水，来年涨价岂不是可以大赚。值得注意的是，40年产权公寓的转让费税费非常高，契税、营业税、土地增值税、个人所得税、印花税等各种税费加起来，能达到交易总价的15%。

基本上公寓产品买了，就很难出手。（昆明这么多卖都卖不完的新公寓，除非地段优质干嘛要买二手公寓？）

最后，再来一组“声嘶力竭”的2020年昆明某开发商海报。

“在昆明买公寓还不如存余额宝赚钱…”

在2020年公寓产品还未大幅降价时，开发商都不建议你买公寓，现在还买吗？