随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——中海学府路8号。

1、一环小菜园立交桥旁；

2、中海入昆第一子，云南首个人脸识别小区；

3、绿化率44%，欧式园林设计；

4、两居室64-88㎡平层、跃层；三居室95-120㎡。

楼盘基本信息：

开发商：昆明中海房地产开发有限公司；

容积率：4.4；

绿化率：44%；

楼栋数：7栋住宅；

总户数：2035户

停车位：1700个；车位比约1:0.84 ；

物业：中海物业管理有限公司

物业费：1.38元/㎡·月

（项目效果图）

中海学府路8号项目由中海地产昆明公司开发，位于昆明学府路小菜园立交桥北侧200米，原云南师范大学教育学院旧址。

地块东邻龙泉路，西接云南省农业科学院，南邻学府路，北侧为教研路。项目用地约58.46亩，2015年10月交付。

（交通图）

2012年8月14日，中海地产经过69轮竞争，才以6.36亿元拿下中海学府路8号项目所在地块。

作为中海入昆首作，学府路8号这个小区往往会被拿来与同是入昆首作的龙湖水晶郦城作比较，两个小区谁更保值也是大家乐于讨论的一个话题，水晶郦城我们此前也出过评测，可以戳链接回顾一下：水晶郦城评测。

说回学府路8号，这个小区入市之初就定位精品社区，在学区加持下，在昆明市场打响了中海入昆的第一枪。

中海学府路8号目前住宅均价约17000元/㎡，尽管二手房市场仍处于震荡下行阶段，但当初不少房源的成交价仅9300+元/㎡，这样一看，还是有不少业主基本实现了房价翻倍，直接涨出一套房。

中海学府路8号2013年首开，住宅首开均价约10000元/㎡，整体入市销售时间不算长，价格也比较稳定。

中海学府路8号仅有7栋住宅，塔楼设计，2T6/3T10户，75㎡户型为主力户型。

小区封闭管理，当年号称打造智慧小区，是云南省第一个用人脸识别道闸系统的小区，目前安保依然是很认真负责的。人车分流，车辆与行人从不同大门进入，安全度比较高。

（中海学府路8号大门）

内部景观设置偏欧式风格，比较丰富，设置有健康步道、欧式水景观、休闲廊亭和儿童游乐设施，有不少休闲座椅，在这里聊天晒太阳的业主还挺多。

（内部景观）

（儿童游乐设施）

绿植搭配放在现在来看还是比较丰富的，看得出来盆栽花卉也有定期维护更换，经过这么些年的养护，显得十分茂密，层次感也还不错。

（植物养护也挺好）

楼栋外立面保持得也很不错，整体有一点风吹日晒的痕迹，但看不到明显的墙体剥落问题。

（外立面）

小区挂出的二手房源建面约45-197㎡，一室至五室，一居室的小户型倒是已经很少见。

先来看看主力户型，建面约75㎡。

（建面约75㎡户型 图源贝壳）

建面约75㎡户型两室两厅一卫，东/西朝向，整体比较方正，但个空间通风的动线会弱一些。

户型设计上，卫生间是黑卫，通风采光都不流畅，这是最大的户型BUG；次卧A存在一定的空间浪费，这个空间较为狭长，作为衣帽间不太现实，只能打柜子增加收纳空间，窗户比较小，采光倒还好，通风就差了一些；厨房通过生活阳台通风采光，好在生活阳台还算宽敞，倒也不会受到油烟影响。

再来看看挂出较多的三室房源，建面约118㎡。

（建面约118㎡户型 图源贝壳）

建面约118㎡户型为三室两厅两卫，动静分区，这个户型的卧室采光面就要大很多，主卧套房设计。

来看看目前挂出的这个房源，整体户型的通风采光没什么大问题，为了动静分区做了个很长的过道，这部分空间浪费比较多；公卫和厨房通过生活阳台二次通风采光，这个生活阳台比较狭长，对于公卫和厨房来说，通风采光略有些不足。

整体来看，中海学府路8号的户型设计还算实用，但部分户型是黑卫，通风问题难以通过后期调整有明显改善，三室户型的厨房和公卫大都需要通过生活阳台二次采光通风，实际使用中需要稍加注意。

中海学府路8号位于一环边，周边配套成熟，教育资源丰富。

小区周围路网成熟，靠近小菜园立交，数十条公交线路由此经过，周边可连通一二一大街、龙泉路、鼓楼路、环城北路等城市主次干道，通过高架桥通往二环。

（旁边转个弯就能上高架）

公共交通方面，距离中海学府路8号最近的地铁站是4号线小菜园站，虽然直线距离仅300m左右，但需要从小菜园立交桥下绕一圈才能到，步行约15分钟，并不算太方便。

（步行路线 得绕一圈才行）

生态方面，莲花池公园、翠湖公园都在3km范围内，日常休闲散步还算方便。

（翠湖）

此外，周边学校居多，所以周边视野遮挡也不太多。

商业方面，小区底商有生活超市，2km内还有万彩荟、滨江俊发广场、同德广场，与小区有一点距离，但都是驾车十多分钟可达。

（同德广场）

教育方面，学府路周边教育资源丰富，涵盖小学、中学、大学，根据此前划片信息，小区业主子女就读的是江岸小学。

中海学府路8号住宅均价约17000元/㎡，目前75㎡户型挂出房源较多，整体均价也较低。

小区所属莲华片区均价约15400元/㎡，周边学校、研究所等机构较多，职工住宅区也较多，二手商品房反而不算太多，可对比江岸小区月江里（均价约10300元/㎡），学府苑（约15000元/㎡）、云上城（约15800元/㎡）等，价格主要以建筑年代为区分。

新房方面，最近的新盘为一二一大街的大华·翠湖映，项目在售建面约140-180㎡的住宅产品，在售均价约29000元/㎡。

从价格来看，中海学府路8号虽然不如新盘价格那么贵，但在同片区的小区中也绝对算不上便宜，好在小户型上车门槛并不算高，如果以主城一环、电梯房、更好的物业、教育资源这些综合考虑的话，虽然贵一些，但也还算值得。

优势：

1、一环边，周边教育资源丰富；

2、中海物业，小区日常维护不错；

3、有小户型，上车门槛不算太高。

劣势：

1、塔楼，梯户比高；

2、靠近立交桥，周边环境难免嘈杂；

3、户型设计有一些硬伤。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。