本周，血拼姐出了一期低价公寓合集，不少网友在看后直呼，公寓“地板价”似乎也不过如此。

确实，昆明的公寓市场不断降价，为了出清库存的公寓，开发商们真的已经做到了八仙过海各显神通，还打出了不少“第二套半价”、“单价3000+元/㎡起”、“买公寓送家电”的宣传语。

乍一看，还以为房价回到十年前，几乎就是一个车位的价格。

（央视财经《经济信息联播》栏目截图）

可想要“捡漏”这些公寓，前提条件都挺苛刻。

以呈贡某项目为例，想要拿到均价两三千的公寓，必须整层购买，一层十几户买下来，也得有几百万了，再以某“内购价”项目为例，不仅要求员工在认购之日起两日内一次性付清全款，而且由于使用了内部员工优惠，在更改到自己名下时，还要再出一笔更名费，最后究竟能便宜多少还真不好说。

想轻松捡漏公寓是没那么简单了，于是有网友又给血拼姐提出了新的问题，有没有可能反向操作一下，找到比公寓还便宜的住宅呢？

要找到这样的住宅，那得先弄清楚一个问题，现在的公寓价格到底在多少了？

据昆明市房地产开发与经纪协会发布的《房地产市场监测报告（5月份）》，2022年5月昆明主城区商业新增供应量环比上升55%，销售均价较上月环比上升33%，销售量较上月环比下降45%。

（商业供应及价格走势 数据来源：昆明房协）

尽管昆明主城的公寓产品依旧保持高位运行状态，去存任务艰巨，但整体均价却比想象中高得多，5月份销售均价为11187元/㎡。

我们以昆明主城内的商业销售均价作为参考线进行盘点，即单价能够在11200元/㎡以内的住宅产品，满足条件的楼盘有近二十个。

从上表可以看出，价格低于公寓均价的楼盘大都位于比较偏的位置，并集中在了官渡区和呈贡区。

官渡区以经开区清水片区和空港片区为主，住宅均价集中在7500-9000元/㎡区间，以高层、洋房产品为主，整体的户型、地段差距也并不大。

以开盘时间较晚的中粮·鸿云为例，该项目位于经开区石龙路西侧，目前小高层及洋房产品在售，其中，小高层售价7600-9000元/㎡，户型建面86-99㎡；洋房售价8800-13600元/㎡，户型建面105-120㎡，周边在售楼盘有美辰、碧桂园东园、旭辉·新希望·公元锦悦、中南新城云樾等项目，均在上表之列。

呈贡区的楼盘则分布比较广，斗南片区的先进滇池晴翠、大学城片区的光明璟宸、马金铺片区的清华海峡小镇·花园城均在列，同样以高层产品为主。

从上个月的房价地图来看，昆明主城也以经开板块和呈贡板块为代表，片区均价未超过11200元/㎡，从近几个月区域整体房价涨幅来看，买这里的住宅有性价比，但还谈不上“捡漏”。

（昆明5月房价地图）

五华区、盘龙区盘点到的项目则大都比较特殊，目前都已经为现房、准现房在售。

以清河居·花栖里和青年说·悦领域为例，都是以商品房形式入市交易的保障性住房项目，这类产品性质与普通商品房无异，均为小户型的精装修产品，为准现房在售。

清河居·花栖里位于五华区沙河路与科港路交叉口，建面约78-121㎡高层在售，均价11000-12500元/㎡；青年说·悦领域位于五华区小康大道636号，建面约88.23-89.54㎡高层，均价11000元/㎡。

誉峰峰景和悦峰则此前都经历过烂尾停工的问题，目前复工续建后继续销售。

可以看出，在“反向操作”的思路下，想要在昆明主城找到比公寓便宜的住宅，也是有的。

此外，一些均价在12000-13000元/㎡的住宅项目，等一等特价房源，也有可能以一万出头的价格拿下。

（俊发某楼盘年底特价房源）

那么，继续按这样的思路，“捡漏”住宅，是不是就能抄底成功了？

说到底，公寓和住宅终究是不同类型的产品。

尽管公寓不限购、不限贷，甚至呈贡的公寓还能申请落户，但公寓的保值增值主要来自于租金回报，注重投资属性，对于交通、地段、商业发展等方面有更高的要求，需要考虑生活便利性和人口集中度。

但这样的公寓产品，往往也不会便宜，如昆明核心区域的公寓项目拢悦，均价高达30000-35000元/㎡，堪比主城豪宅产品。

综合来看，即使公寓打折到了地板价，在投资和自住的属性上都还是住宅更具性价比，购买的优先级一目了然。

因此，根据公寓价格来“捡漏”住宅完全没必要，还是踏踏实实根据自身需求，选择合适的产品入手才是王道。