近期，昆明南市区人气最高的刚需楼盘应该是滇悦·菁华苑无疑了。

国企开发、准现房、均价仅8800元/㎡左右、户型建面76-89㎡，每一个特点直击年轻刚需群体。开盘三天销售就超150套，在当下的楼市，这个开盘成绩可以说是相当优秀了。

本期秒懂户型图，血拼姐就给大家解析一个这个楼盘。

每周讲解一个项目户型，如果你有想要了解的项目户型，欢迎留言。

本期项目：滇悦·菁华苑

户型：B2户型

建筑面积：约87.13-89.37㎡

布局：三室两厅一卫

户型亮点：双阳台设计、户型紧凑无浪费

解析方式：好户型的黄金法则（户型、朝向、通透、分区、收纳）

户型是否方正标准是看：开间和进深。

一般意义上认为的好户型就是短进深、大开间，比例大概是1：1.5会比较好。但其实正方形也行，开间略大于进深即可，如果进深太深，开间过小，会影响采光和通风。

整体户型还算方正，但分开来看的话，客厅的开间进深，比例约为1:2，属于竖厅，所以餐厅的采光和通风受到影响，阴雨天或者早晚时间就餐可能需要开灯，这也是当下主流刚需户型的基本操作。

一般来说，南北通透的户型是最好的，阳光充足，冬暖夏凉，而且空气能形成对流；其次是南向、东/西南向，东南向日照时间在上午，西南向日照时间在下午；北面采光最差，夏季凉快但冬季阴冷。

因此，好户型应该要做到包括客厅和主卧在内的多个房间朝南。

按此逻辑来看，该户型是3室，但只能做到主卧和客卧朝南（大部分楼栋不是正南，部分楼栋是南偏东、部分楼栋是南偏西），客厅和一个次卧朝东，日照集中在早上，到了下午晚上基本就没什么太阳了，冬天会比较冷。

在通透性方面，好户型是南北两个方向都有窗户可以通风，相对两面有窗的为佳。如果只有一面有窗户，通风就较差。其次就是明厨明卫，厨房和卫生间最好都有窗户可以通风去除异味，采光也会相对好。

据此标准，该户型为东南朝向，西面和背面都没有窗户，依然是餐厅这个部分通透性不足，仅开门的时候会有通风。

再看厨房，厨房是通过生活阳台进行二次采光，采光本身就会受到一定影响，再加上这个阳台也是朝东，到了下午晚上厨房光线就会更暗。不过目前市场上大部分同类品质的户型厨卫二次采光很普遍，也不算太大的缺陷。

最后是卫生间，由于外墙朝西所以只能是暗卫，而且整个户型只有这一个卫生间，意味着可能经常处于潮湿状态，不仅采光通风差，还容易滋生细菌。

这里有两项指标：①动静分离：频繁活动区（客厅、餐厅、厨房等）与休息区（卧室，书房，衣帽间等）分开；②干湿分离：卫生间的淋浴区和面盆区分隔。

该户型也是完全做到了动静分区，三个卧室均在南侧，动区都在北侧，休息、娱乐都互不打扰，但卫生间没有做干湿分区，后期可以根据自己需求决定是否改造。

收纳空间其实就是空间利用率，空间利用率大小决定了户型是否能够满足你的居住需求，一般收纳空间需要占比房子面积的12%，尤其是越是小的户型，收纳的比例反而要加大，才能充分满足需求。

整体来看，该户型收纳空间还是非常多的，入户玄关进来之后的整面墙和客厅电视墙都可以做储物柜，再加上还有两个阳台，在小户型里已经比较难得了，动区的日常收纳就差不多足够了。

三个卧室面积也相对合适，都可以做不少储物柜，两个南向卧室还带有飘窗，也可以用来收纳。总之，虽然户型相对紧凑，但还算比较实用。

项目定位就是年轻刚需群体，因此户型设计以实用为主，加上又是精装交付，血拼姐认为没有太大改动的必要，可以从软装方面着手布置成自己喜欢的样子，这里就再多说一下项目本身的一些情况。

项目为昆明公租房公司开发（昆明安居集团），该项目备案名为泓惠园，位于新螺蛳湾板块，紧邻南绕城高速，离地铁不算近，自驾出行更方便。

项目规划14栋住宅，1610套商品房源，84套人才公寓不公开销售，产品为2梯5户/6户，总高20层。

首开1、2栋，首批推售220套房源，面积76-89㎡，首开单价约8800元/㎡，精装交付，装标约800元/㎡（报价很实在）。

该项目早在2021年就已建成并通过终期验收，进展顺利的话，今年6、7月份就能交付，所以是妥妥的准现房，加上又是国企开发，几乎没什么风险。

总的来看，项目优势劣势都非常明显，当然最吸引购房者的还是价格，按照首开价格来算，最小户型总价不到70万就可以上车，在动辄百万的昆明楼市，这样的置业门槛简直不要太香。

至于其他方面，无论是位置配套还是产品本身，都算不上有竞争力。（都这个价格了还要什么自行车）

血拼想说每个项目都有优缺点，在预算范围内选择和自己匹配度最高的就是最好的，这个项目就适合在周边工作或者是自驾出行为主迫切上车的纯刚需群体。

写在最后

血拼姐今天解析的户型已经是项目所有户型里比较方正的户型了，虽然有缺点但也不至于太明显，另外还有几个户型比较狭长，空间浪费有点多，布局也不是很合理。

所以，如果要买这个项目建议尽量挑个方正一点的户型，否则后期不仅难住，出手也难。