随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——红星紫郡。

1、广福路沿线，超高层小区；

2、临城市主干道，周边路网较为成熟；

3、自带大型商圈；

4、户型建面约50-274㎡，两室至五室。

楼盘基本信息：

开发商：云南红星美凯龙置业有限公司；

容积率：3.57；

绿化率：65%；

楼栋数：13栋；

总户数：886户；

物业：云南红星美凯龙物业有限公司；

车位数：2400个；

物业费：1.68元/平/月。

（一个古早的楼栋分布示意图）

在此前的留言中，有网友想要评测恒大云报华府、龙湖学宸府、柳岸晓风、以及润城五期等项目，大都是新盘，之后会安排上。

（在安排了）

本期评测狐姐就先找了一个与恒大云报华府、龙湖学宸府、润城在区位配套方面大致相似的小区——红星紫郡。

红星紫郡属于广福路中段城中村改造24号片区项目的其中一个住宅地块，该项目整体开发为红星国际广场，占地约358亩，配套的商业部分开发为爱琴海购物公园。

2016年，昆三中正式签约入驻红星国际广场，红星紫郡小区西北门的斜对面就是芳草地国际学校，从整体配套来看还是很不错的。

先来看一看这个片区作为二手房对比的红星紫郡怎么样。

红星国际广场项目2010年9月开盘，2014年交付（红星紫郡2015-2016年前后交付），作为新盘销售期间，高层均价约9600元/㎡，小高层约13000元/㎡。

红星紫郡地块并不规整，整体围绕爱琴海购物公园建设，呈不规则长条状。

（地块大致范围示意）

小区共有13栋住宅，主要产品为33-34层的超高层，1-3栋是回迁房，6-13栋是商品房，小区门分开，塔楼/板塔结合设计，2T4/2T5/2T6/3T7户均有，梯户比较高。

小区为封闭式管理，人脸识别出入，回迁房部分管理会稍微松懈一些，碰上小朋友放学人流量大的时候还会把大门打开。

（小区西北大门）

人车分流，车辆自大门驶入直接进入地库。

（小区西北车库入口）

小区整体园林景观有一定设计感。再次拿出早期效果图，果然，就只剩中间的主景观了。

（再次拿出早期效果图）

效果图中大面积的水景还是有一些的，但水景维护同样也是聊胜于无。

（水景）

植物搭配谈不上层次感，有大片草坪，但好在乔木也不少，看上去也是个挺清爽的小区。

（内部绿化）

健身器材、儿童游乐区都有设置，看得出有一些常规维护，但地面同样有比较严重的磨损痕迹。

（健身器材）

楼栋入户有缓坡设计，方便轮椅、婴儿车的出入。

（缓坡设计）

楼栋外立面乍一看颜色保持还比较好，但只要换一个方向，就能看到还是有墙漆掉落。

（外立面有墙漆掉落）

户型方面，整体面积段选择性较多，目前挂出的房源建面约50-274㎡，三室、四室为主，涵盖两室至五室。

先来看看小户型，建面约89㎡户型。

（89㎡户型 图源贝壳）

建面约89㎡户型两室两厅一卫三阳台（含一个扩展阳台），南/西南/西/东南向均有，这个户型整体比较实用，上车门槛也不高。

在实际交付中，阳台B是个扩展空间，无论连通哪个卧室都显得有些绕，整个卧室空间看上去边边角角很多；厨房与卫生间通过生活阳台通风采光，可惜生活阳台的窗户也并不大，尤其厨房过于狭长，通风和采光都很难改造得更好。

同样的89㎡户型还有三室设计，我们来简单看一看。

（89㎡三室户型 图源贝壳）

这个89㎡的三室户型，三室两厅一卫双阳台，卧室B实际上是个扩展空间，虽然也少不了边边角角过多的情况，但整体采光没什么大问题。

唯一的问题是生活阳台，这个阳台长度近8m，但采光面的宽度仅有1m，且两侧都是实墙，所以这个看上去很长的阳台，实际上是个很长的“跑道”，也在很大程度上影响了厨房的通风采光，有还不如没有。

再来看看四室户型，建面约153㎡。

（153㎡三室户型 图源贝壳）

建面约153㎡户型四室两厅两卫双阳台，南/东南/西/北向均有。

房间采光上没有什么大问题，但主卧做套房设计占用了次卧空间，卧室B又占用了卧室A的部分空间，这就导致除了卧室B之外，每个房间都存在空间浪费；厨房和公卫通过生活阳台采光，但这个生活阳台的窗户也小得可怜，也是一大硬伤。

狐姐没有找到该户型的原示意图，但总体看来，红星紫郡的房源在户型设计上都包括了大量的拓展空间。

比如以下的这个相似的原户型图，建面约137㎡，拓展后可达约150㎡。

（户型类似的原设计图）

整体来看，红星紫郡的户型设计在厨房的通风采光上无论户型大小都有硬伤，不仅狭长，还需要二次采光。

此外，再小的户型也有过道，至少有一个房间不是方正的设计，各种拐角空间导致浪费比较多，视觉上也不舒服，建议直接重新规划房间，但这样一来，装修开支也会是一笔不小的费用，需要自行取舍。

小区周边配套在南市区来说还算不错。

交通路网较为完善，周边的广福路、日新路、滇池路都是城市级主干道，但小区靠近爱琴海商圈，早晚高峰容易堵车。

（广福路）

（周边道路）

公共交通方面，最近的地铁站是5号线广福路西口站，距离约1.8km，约等于无，公交站则到湖畔之梦小区附近，路线会略多一些，因此日常出行还是要依赖自驾。

（广福路西口站）

商业方面，小区紧邻爱琴海购物公园，稍远一些还有南亚风情第壹城和公园1903商圈，倒是十分方便。

（爱琴海购物公园街区）

教育配套方面，小区西北门斜对面就是芳草地国际学校，红星国际还签约了昆三中，也是南市区的优质资源。

红星紫郡目前二手房挂牌均价约16000元/㎡，户型面积选择多样，可以慢慢按需挑选。从成交均价来看，高低楼层还有一定议价空间，中楼层均价较高。

小区所在滇池路片区均价约13000元/㎡，周边热门二手房小区有恒大云报华府（均价约13500元/㎡）、湖畔之梦（均价约14500元/㎡）、金地悦天下（均价约14500元/㎡）等，整体价格相差不算大，价格受配套和产品影响较多。

新房方面，周边在售龙湖学宸府，高层产品，均价约15500元/㎡。

优势：

1、大体量开发项目，带大型商业；

2、教育配套较为优质；

3、绿化率45%，较为舒适。

劣势：

1、超高层设计，梯户比较高；

2、出行无地铁，主要依赖自驾，晚高峰易堵车；

3、户型空间需重新规划调整。

下期想看哪个小区？