在历经了新一年物业费缴纳的节点后，小区物业和业主之间的关系也愈发紧张。

物业费贵、物管不作为、管理不到位等问题导致不少小区业主对物业极其不满，有的业主甚至要求更换物业公司。

这样的情况其实屡见不鲜，如果真的对物业公司不满，能要求更换吗？如何更换？

资料一：2023年，金泰国际二期栖城丽景小区不满意老物业（昆明金南鑫物业公司）的服务，绝大多数业主投票决定更换物业。在相关部门的指导下小区成立了业主委员会，五华区住建局、丰宁街道办等部门的相关批件都已完备。

11月，小区业委会进行了新物业招标，2024年1月招标程序完成。但是老物业拒绝退场，还在小区内制造矛盾。针对业委会要更换物业一事，昆明金南鑫物业公司坚称“手续不合规”，坚决不撤离。

资料二：2023年11月，海运花园小区由于业主与物管（云南金海物业）对电梯维修费存在纠纷，导致小区电梯故障没法维修。历经前几年的摩擦，小区业主委员会只能将物管告上法庭。

（图源：YNTV2都市条形码）

早在2015年小区物业入驻后就与业主存在颇多纠纷：垃圾成堆、电梯损坏无人管、楼梯瓷砖脱落等。2022年7月小区业主委员会通过决议，大部分业主签字同意希望能更换小区物管，8月14日小区业委会向物管出具了《关于限期云南金海物业服务有限公司退出海运花园小区物业区域》的通知，物管不承认这份通知的合法性，也不愿意撤出。

资料三：2022年初，官渡区点睛名苑小区（五大洲别样院景）业委会发布公告称，超三分之二业主投票同意由业委会重新选聘物业公司。但物业对业委会表决数据存疑，并称业委会动机不纯。

有的小区，确实针对更换物业一事准备不充分，或是遇到难搞的物业公司一波三折，但昆明也确实有小区成功更换物业的。

资料四：2020年昆明首例物业迁出审结案件，昆明日新小区的业主成功把小区"不尽责"的物业公司"炒"掉，但过程中困难重重。

（图源：YNTV2都市条形码）

由于业主长期对原物业公司服务质量不满，小区停车比较混乱，环境脏乱差。2018年底合同到期后业委会重新聘请新的物业公司，但原物业公司不愿撤离，并对移交事项不予履行。法院判令双方解除合同后，依然不撤离。

业主起诉至法院，官渡区法院只能进行强制执行，这先后也折腾了2年时间，确实不容易。

资料五：同样经历换物业的还有中炬·上海沙龙小区，2020年业委会成立后，由于对物业中港物业在管理上存在诸多不满，多次提出与其终止合作，期间纠纷不断。法院已经判决中港物业败诉，需撤离小区，移交物业资料。但中港物业一直未移交物业资料。

由此可以发现，其实若是由于小区物业不作为，多次提醒后仍然不整改，真的想要更换物业公司，可行，但难度也不小。

《民法典》对业主更换前期物业公司及后期物业公司分别作出了规定。根据《民法典》第二百八十四条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

《民法典》第九百四十条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

接下来，就给大家详细说说更换流程。

第一步，成立业主委员会，一定要选择能力强又有时间去管理的，这一步决定着能否成功换掉原物业。

首先，开发商或业主书面向所属居委会（法律规定是向乡镇人民政府或街道办提出，实际操作是向居委会提出）提出申请，然后成立筹备组，召开业主大会，通过业主大会选举出业委会委员、表决通过议事规则等。接下来召开业主委员会，选出业委会主任和副主任。最后进行备案，业委会成立完成。

这里就有几点需要注意：

1、业委会成员需要满足一个基本条件：不能拖欠物业费、契税、房屋维修基金。

2、流程繁琐，时间长，业委会的主任和副主任在这段时间内，需要有坚定的立场，不然到后续投票决定老物业去留的过程中容易变卦。

3、业委会是小区广大业主的代表，不仅需要具备谈判能力，需要监督物业的各项工作，链接好大部分业主，还需要监管甚至接管物业公共收益，工作繁琐且重要，选举要慎重。

第二步，选择物业公司的去留，业委会需要召开业主大会公开投票。

根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘新物业公司，需经专有部分面积及人数占比三分之二以上的业主参加表决，且经前述参加者中专有部分面积及人数占比过半数的业主同意。

举个例子，假设小区有300户业主，每户的专有部分面积相同，则至少需要200户业主参加表决，且必须经该200户业主中的101户业主同意更换新物业。

但在这个前提上，召开业主大会公开投票还需要向社区发起申请，准备书面申请，还要看社区是否配合。半数业主的意见也需要一一收集，尤其部分小区入住率不高，就更加困难了。

若是投票取得了三分之二以上的业主同意，后续还需要为原物业公司办理解聘手续。这里还有一大难题，就是前文提到的那些物业，赖着不撤场，一来二去不仅浪费时间，也消磨业委会的意志。

最后还有可能走到向法院提起诉讼，法院强制执行这一步。

第三步，招标新物业公司，交接物业事宜。

在原物业公司顺利退出后，业委会需要拟定管理要求和费用标准，进行公开物业招标，亦可以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标，此外，还可以直接指定物业公司。若是没有业委会可以委托居委会招标，或者其他机构组织招标，最后在业主大会上，由业主投票选择。

选定后，业委会代表业主与新物业公司订立物业服务合同（根据《物业管理条例》第十五条的规定，业委会经授权可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同）。

接下来就需要安排新老物业公司进行交接，新物业公司进场。

到这里，整套流程就结束了，其实看上去就知道其中有不少问题和困难。尤其是在老物业退出的环节，扯皮的较多。

当然，在后续引入新的物业公司，也会出现一些利益牵扯，比如可能会有物业公司联系业委会，给其各种好处；或者有的业委会会私下收取入驻费用等。

当然，若后续新物业上涨物业费，或是服务不到位，仍然会引起业主的诸多不满，只能在选择阶段业委会多做考量。

写在最后

若是你的小区物业让大部分业主不满，并且拒不悔改，那换掉也是一条好出路，只是这条路漫长，请做好充分的心理准备！