“首次置业如何选择？”，这一定是个不灭的话题。

2010-2020年这十年间，昆明房价不断上涨，刚需买房几乎要靠“全家之力”，探竟“买房究竟该一步到位还是阶梯换房”这一问题，答案自然是“先上车，再置换”。

然而，2023年房价不断下探，二手房降价也难出手，三胎时代小户型不够住等问题接踵而至，“先买小房，再换大房”的置业观念是否已被推翻？

首先来说说“一步到位”和“阶梯换房”这两个概念。

在很多人的印象中，“一步到位”其实就是买一个大户型，满足三代同堂。

但其实不尽然，“一步到位”一方面要考虑面积大小、房间多少、功能分区够不够；而另一方面，还要得考虑孩子上学划片，交通便不便捷，生活方不方便。不考虑这些的“一步到位”，后续换房也在所难免。

对于“一步到位”，确实有不少好处，比如不需要再购置改善房，就算楼市政策变动，也没什么影响；比如避免拥有多套房而涉及到的房地产税；比如房屋面积大，总价高，卖房也能大赚一笔。

那么“阶梯换房”又是什么意思呢?

其实就是在首次置业时购买小面积刚需户型(一般是70-90㎡)，仅满足“居住需求”，而后续有了更多需求(比如父母要一起住、小孩要上学、生二胎)后，通过二次置业或者多次置业来更换大面积的改善型居所，其中又包括两种情况：不卖房二次置业和卖房置换。

对于“阶梯换房”的人群，首次置业一般都考虑总价低、首付低、月供小、装修费便宜这些好处。

一般是婚房→学区房→改善性住房→养老房这种节奏。

针对这两种买房方式，一定有不少人认为，大多数人会选择“阶梯换房”，事实真的是这样吗?

对于此，血拼姐也做过简单的调查，相比前几年，如今选择一步到位的人已经占据半数之多。

针对选择“阶梯换房”的人，大部分考虑的是预算有限；对于选择“一步到位”的人，基本是不缺钱，或者二胎家庭。

二者皆有劣势，比如“一步到位”的劣势则主要是来自首付、月供、总价这方面的压力，需要综合考虑自身的资金状况。

而“阶梯换房”需要重新选房、重新装修，换房成本并不低；如果要卖掉首次购置的小户型来换房，出让时间、出让难易程度也是不定因素，有贷款的也需要提前还款，时间差可能会让你错过第二套要买的好房子；贷款年限明显缩短，还款压力会增加；受政策影响较大，后期难预期。

这里，血拼姐就有一笔账需要给大家算了。

若是一次性购买一套140㎡左右的大户型，起码可以住到三胎，甚至可以直接养老，大部分需求都能满足，无非就是总价高上不少；但若是先购入一套80㎡左右的刚需，等到几年后生二胎或者三胎又需要置换，这期间，不仅可能存在两次贷款，房贷利率会上升，还面临楼市下行，二手房折价的风险，加上装修费、税费、二套房的首付款等等问题，换房是似乎比首次置业还头疼。

当然，如今的市场就更是偏向“一步到位”，为什么这么说？

有数据显示，在今年2-6月里，昆明待售二手房从38000余套增加至44000余套。不仅存量巨多，二手房的房价降幅也比较大，尤其是楼龄较老，或者有硬伤的的二手房，相较2021年时期的高价，降幅高达20%左右。

同时，昆明二手房成交量自2019年来已连跌三年。同样，二手房的房价也是逐月下跌。

（图源：克而瑞云南官微）

而大不多数二手房卖不动的原因，源自房东降价意愿不高，要不是急着用钱，谁愿意以比入手价格低的价格出让。

甚至，有网友表示，自己的房子挂出去卖，比买时候跌价30万都无人问津。

可见，这“阶梯换房”的第二步就卡住了，小户型转不了手，还背着贷款，换大户型首付何来？哪怕有首付，双倍月供怎能负担？

紧接下来，就是市场政策的问题。2023年，楼市可以说是迎来“低首付、低利率、低门槛”三低时代！

昆明首套房商贷利率将至3.85%，首付仅需20%，就连公积金贷款额度也上升。这一系列的政策无非就是降低购房门槛。

再者就是房价，众所周知，昆明今年的房价算是下行的比较明显，上半年，昆明主城住宅成交均价13945元/㎡，同比下降1%，其中洋房、别墅的价格降的最多。

价格降了，贷款利率低了，首付少了，这无疑就是以同样的钱能买到更大的房子。

当然，市场最能反应需求，目前改善型产品已成为主流产品，开发商户型越做越大，大部分项目都有满足全生命周期不同阶段的居住需求，两口之家、三代同住、四世同堂的全生命周期户型。

写在最后

虽然各项政策都向买房“一步到位”倾斜，但还是要结合自身条件。

如果是条件完全不允许，血拼姐也建议在小户型中挑选89㎡左右的小三房，虽然略显紧凑，但是也解决了很多换房需求。

当然，“一步到位”也不是件容易的事，需要精挑细选，匹配各方面的需求，尤其是小孩上学问题和交通出行问题。

对于“一步到位”和“阶梯换房”你怎么看？