随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——恒大名都。

（安排！）

1、有回迁房，但地块分开管理；

2、容积率4.3，有超高层，总层数能高达46层；

3、有商业，日常生活便利；

4、住宅蝶式设计，通风采光更好，户型设计动静分区，客厅带阳台。

楼盘基本信息：

开发商：昆明恒畅置业有限公司；

容积率：4.3；

绿化率：40%；

楼栋数：15栋住宅，6栋商业；

总户数：4131户；

停车位：机动车位3840个、非机动车位5512个；

物业：金碧物业有限公司昆明分公司，物业费2.38元/㎡·月。

（恒大名都楼栋分布图）

恒大名都位于高新区的海屯路和科普路交汇处，临近小屯立交桥，项目总占地面积175亩，总建面51万方，2018年交付。

（恒大名都）

恒大名都分为东区和西区，其中东区为回迁房地块，开放式管理，西区则为商品房地块，封闭式管理，两个地块分列于科新路两侧，基本上是互不打扰。

（恒大名都东区）

（恒大名都西区）

与周边楼盘相比，恒大名都处于高新开发区核心位置，当初也是作为恒大在西市区的标杆项目入市销售的。

项目自身规划配套超8万方商业（引入世纪华联超市）、配建业主会所、自带幼儿园，加上不错的地段和地铁加持，让恒大名都也成为了昆明当时的热盘之一。

（当年也要凭本事抢房 图源：昆明信息港）

从整体呈现来看，恒大名都的东区和西区无论是产品、园区还是管理都在传达一个想法：花了钱的果然还是不一样。

我们先简单地看一下非评测重点的东区回迁房地块，开放式小区，主入口人车分流，不仅做了人行道、车行道，还有非机动车道，互不打扰。

（主入口人车分流）

小区一楼均设有底商，可以随意出入，有单独的商业楼栋，包括了日常的便利店、银行、超市、酒店等业态，日常生活比较方便。

（业态挺丰富）

楼栋大堂设有门禁，但从血拼姐现场看来，应该不少房子都已经租出去，甚至有部分房子已经开设了不少工作室。

（二楼有不少工作室）

总的来说，如果购房作为自住，血拼姐不建议考虑，开放式小区+租户过多，平时人员混杂不够安全，此外，塔楼+超高层，居住舒适度也不太行。

（刚到小区主入口就眼前一黑，怎么这么密！）

看完了回迁房地块，我们还是回到本篇评测的重点：恒大名都西区。

恒大名都于2016年4月首开，开盘均价约9000元/㎡，此后便一路上涨，2018年均价一度高至13500元/㎡。

项目定位偏刚需、刚改，容积率4.3，居住密度较大，楼栋蝶式设计，32-43层的超高层，2T4户/2T5户/2T6户/3T5户/3T6户设计，梯户比偏高且一栋一个样。位置最好的8栋为楼王，但层高43，3T6户设计，实在很难理解“王”在哪里。

具体来看，小区封闭式管理，门口人车分流，机动车与非机动车都有单独的停车入口，从安全角度来说，考虑得比较周全。

（非机动车停车入口）

小区内有老人和小孩都比较多，有不少老人出入需要轮椅，小区在这方面也做得不错，无论是楼栋大堂还是小区大门，都设计了单独的缓坡，这一点还是很值得表扬的。

（一些缓坡设计）

还有一个很神奇的地方是，小区内部道路非常宽，甚至称得上“豪横”，不仅拥有双向车道，不少路面并排行驶三辆车也完全没问题，行车标识也很清晰。

（内部道路）

基础的健身设施和儿童娱乐设施也都有设置，但相对来说会较为分散。

（儿童娱乐设施）

接下来就是园林了，血拼姐找到了当年的园林效果图。

（当年的效果图还挺令人向往）

实际呈现来说，植物养护不错，但整体比较分散，乍一看就会有点稀疏的感觉。

（小范围看绿植其实还不错）

楼栋面前的空地非常宽阔，地面铺上了柔软的地垫，小朋友跑来跑去不容易摔倒，但这样一来就显得园林绿化更加稀疏了。

（铺上地垫倒是不错的想法）

最期待的中央湖景似乎并没有想象中那么大，水景喷泉依然在使用，但水里的落叶比较多。

（中央湖景）

原本的两个泳池也已经没有在维护使用。

（放弃维护使用的泳池）

室内泳池倒是人挺多，生意很不错。（这里大概就是原来规划中的那个铂金会所？）

（游泳馆倒是人气挺高）

开发商的承诺是兑现了，但也再次说明，效果图就只是效果图。

户型方面，得益于建筑蝶式设计加强采光，除了极个别户型设计看得人满脑袋问号，恒大名都的户型大都还算比较合理，动静分区，没有暗卫。

但偏偏，这个满脑袋问号的奇葩户型是挂出最多的，看得出大家都对这个户型很不满意，有业主挂出的房源甚至还是全新未装修的。

（这户型确实很难搞）

再来看看房源最多的三室户型，户型比较多样，建面约102-130㎡都有，可以根据需求和预算选择。

比如同为121㎡左右的户型。

（121㎡户型 图源：贝壳）

建面约121㎡户型，三室两厅两卫，南/南北向，主卧套房设计，带独立卫浴和步入式衣帽间，空间十分阔绰。两个次卧在过道两侧，没有明显的空间浪费，厨房与阳台相连，这个位置还是建议改造一下，不然家里油烟通风会有点问题，厨房与卫生间门对门也不太好，但整体来看还算是个舒适的户型。

再来看看另一个同样面积段的户型。

（121㎡户型 图源：贝壳）

同样的面积，同样的三室两厅两卫，同样的主卧套房设计，这个户型的房源挂牌价要比前一个户型便宜近30万，主要两个问题，一是朝向，这个户型为北/东北向，房源在采光方面会略弱一些，二是户型本身BUG比较多，过道空间浪费、餐厅单独凸出一块显得公区空间狭窄了许多。

整体来看，户型设计的参差已经非常直观地体现在了房价上，回迁房（10000元/㎡）＜非方正户型（12000元/㎡）＜方正户型（14000元/㎡），户型好的房源价格明显高很多。

交通方面，恒大名都位于高新区核心，临近小屯立交桥，周边的沙河路、科开路、科高路、二环西路等城市道路建设都已经完善，对于有车的业主来说比较便利。

（周边道路）

小区门口就有公交站，但路线并不算多，有113路、127路、C63路、Z41路等。

（周边公交站）

最近的地铁站是地铁4号线海屯路站，距离约700米，不远，但就通勤便捷度来说，更建议在附近工作或者接受自驾通勤的购房者考虑该小区。

（海屯路站）

商业和医疗方面，恒大名都可以共享西北新城的配套，吾悦广场、首创奥特莱斯、宜家家居都在2KM范围内，加上自带的商业、周边的底商，以及附近的昆百大·国际派商圈，日常吃喝玩乐还是足够了。

（昆百大·国际派）

教育方面，应该也是不少人会考虑恒大名都的原因，东区地块一侧就是项目自带的吉的堡幼儿园。

（吉的堡幼儿园）

根据划片，恒大名都目前划入高新一小海源校区，这个学校教学口碑还不错。

（高新一小海源校区）

恒大名都东区二手房源挂牌价约10000-12000元/㎡，西区约13000-15000元/㎡，户型方正的房源均价较高。项目今年年底交房满五年，建议优先考虑西区房源。

项目周边是水逸康桥、融创春风十里等较新的小区，均价13000-16000元/㎡，与恒大名都基本持平。

新盘方面，最近的项目集中在西北新城，对比之下没有太大参考性。

踩盘时与一位业主聊了聊，业主认为恒大名都是新小区，日常生活也方便，居住体验其实还不错，又是学区房，短期内大部分业主应该都不太愿意出手，因此想要更好的房源还得等一等。

优势：

1、小区规划较为全面，商品房养护管理到位；

2、自带商业，日常生活便利；

3、学区房，教学口碑不错。

劣势：

1、部分户型设计不合理，且后期难以调整；

2、居住密度高，超高层+高梯户比，居住舒适度有一定影响；

3、周边配套较为完善，但都有一定距离，学校、大型商圈、医院都在1km外。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。