昆明楼市正在经历一次深度调整。近段时间，楼市价格波动频繁，分化程度加深，“降价”“特价”频繁出现，购房者观望情绪加重，部分房企出现资金紧张、项目停工、股权更迭等情况。“楼市降温”影响到行业内外，人们众说纷纭。都市时报·大象房鉴所推出系列报道，剖析昆明楼市波动背后的原因。

楼市的一时冷却意味着什么？我们认为，这是行业发展到新阶段、新格局时必定出现的状况，既有政策调控的因素，也是市场竞争的必然。住房作为重要的民生需求，不能放任资本驰骋其中，必须在“房住不炒”的前提下，以调控手段确保“稳地价、稳房价、稳预期”的实现，满足市民对住的需求，促进房地产行业为城市发展贡献力量。

“稳”的目的不仅在于解决当前问题，而且要为房地产行业的改革争取更多时间。我们相信，经历过调整之后，昆明的楼市将更趋理性，价格会更为合理。

2021年已经过去7个多月。这200多天里，昆明楼市部分项目价格出现了较大的波动，一些房企推出特价房甚至全盘打折促销，也有一些项目逆势收回折扣，稳住价格。分化，成了今年楼市的一大主题。

开发商的一系列操作，让不少昆明的购房者迷惑不已，早买的着急，担心自己的房买贵了；有的观望，不知道什么时候下手。面对分化加剧的市场，业者是如何看待的呢？

公寓项目年初开始领降 波及部分住宅

今年昆明楼市的“降价风”，从一季度就开始了。首当其冲的是公寓市场。

3月初，位于巫家坝的万科翡翠项目出现售价“7”字打头的公寓。3月中旬，同样位于巫家坝的保利天际项目推出“公寓第二套半价”促销活动，业内一时议论纷纷。

到了年中，昆明郊区和县区的一些项目开始大幅降价。安宁太平新城的花样年·德商·好未来释放“4”字头房源，滇中新区的恒大文化旅游城推出4000元/平方米特价房，还有的项目单价打五折促销。面对年中冲业绩和去库存回款的双重压力，昆明主城区也开始不断出现特价房源，或是项目直接宣布降价。

6月底，位于北市区的碧桂园云南映象·云彩公寓推出单价较低6800元/平方米的房源。几乎同一时间，西市区的融创文旅城推出“公寓第二套半价”活动，优惠后均价7000—7500元/平方米。之后，降价的公寓项目越来越多，甚至连保利六合、保利星座等地铁盘都纷纷降价，保利星座更有房源单价低至“5”字头。8月，还有中介发出“七彩云南第壹城旁公寓，单价3字头”的信息，据了解，该项目是孔雀镇。

再看住宅。今年年中，世茂璀璨倾城、保利城8号地块、万科公园城市、绿地健康城等项目相继推出特价优惠，但仅涉及少量房源。真正把这一轮昆明住宅市场的降价潮从“涟漪”翻成“波浪”的，要数位于城西的滇池半山项目。原价较高卖到17000元/平方米的洋房，直接降至10000元/平方米，而且推出的数量达上百套。

此后，价格一直居于高位的巫家坝也松动了，有住宅项目放出了均价低至14900元/平方米的特价房源。最近，刚开盘不久的江东·铂悦湾，均价从11000元/平方米降到了9600元/平方米。“主城已有楼盘均价跌破万元”被视为昆明楼市的一个转折点，后续是跌还是涨，业内看法不一。

“降价风”劲吹之余 有项目逆势涨价

据都市时报·大象房鉴所记者不完全统计，今年5月至8月，昆明已有30多个项目推出特价房，有的均价一降就是数千元，令人心动不已。当然，这些推出特价房的楼盘大多为刚需盘和公寓，位置离昆明主城越远的楼盘优惠力度越大，改善型楼盘只有少数推出了特价房，而且大多是楼层、朝向或户型不太理想的房源。

从官方统计数据看，昆明的房价也确实在降。国家统计局发布的6月、7月70个大中城市房价指数显示，昆明新建商品住宅和二手房价格已经连续2个月出现“双连降”。

面对楼市的“降价风”以及由此给购房者带来的“何时出手”的疑虑，昆明市房地产行业协会表示：特价房的涌现和部分房企花大力气促销的现象，是各家房企基于自身的资金状况和销售要求而做出的市场化行为。协会关注的重点在于：这一次价格波动带来的冲击，是否会影响到房企如期交房，是否会影响到房屋工程质量。可以看出，房协的这一评价，主要是站在消费者的立场上，从后期市场兑现角度进行的分析。

其实，房价的涨与跌，都是正常现象。纵观昆明楼市，很多项目价格仍然坚挺，甚至还有逆“降价风”而动的案例。

例如双塔片区的多个项目，均价始终保持在2万元以上；该片区的云和中心宣布“9月起在售房源价格上调1%”，并打出“品牌房企，实力保障”的口号。

碧桂园则率先扛起“稳房价”的大旗，宣布春城映象、御龙半山两个项目“自8月16日0时起，折扣全面收回”。

本土房企俊发的观云海、彩云城、俊发城等主力项目，开始逐渐收回折扣优惠；位于太平新城的金地自在城发布“即将涨价”的海报，海报上还喊出“不降价，不降质”，“‘三道红线’下绿档企业承诺让您安心住好房”等口号。

★观点

碧桂园云南区域营销总 王雄威 “长期健康持续发展的方向不会变”

这次碧桂园收回折扣，主要出于行业带动、市场带动、信心提升以及对业主负责任等多方面考虑。

拿碧桂园来说，6月底推出云南映象公寓优惠销售，是因为公寓在市场上是个老大难问题。但我们在住宅方面一直没有做太多的特价动作。御龙半山和春城映象也只是拿了一些低楼层的房源做特价，现在很多都是九八折、九七折常规优惠。

我们确实感觉到从7月份开始整个市场下滑厉害，但下滑的因素并不是市场没有需求，而是受客户对市场信心不足，观望情绪过重的影响。我们了解到，无论是渠道还是各家开发商，成交量都很低。越是这个时候，越不能去做一些饮鸩止渴的动作，而是要长远看待。

短期来看，因为国家调控政策，以及部分开发商自身出问题等，目前客户对楼市的信心不足。短期来说可能会比较困难。但是信心不足，不代表市场下行或发展有大问题。国家调控的目的是让房地产行业更加平稳有序发展，所以我认为目前是行业的一个过渡期，过渡期过去以后，房地产行业还是非常有前景的。

昆明这座城市具有重要地位，人口聚集效应在这里是看得到的。到2025年，昆明的人口要达到1000万，基于这个庞大的市场，房地产行业仍然可以有所作为。今年下半年可能情况不理想，但长远来看，我们依然看好昆明，年底或是明年，肯定会迎来一波购房的热潮。

俊发相关负责人 “不久后市场就会出现反弹”

从8月20日开始，观云海、俊发城等项目已经开始收回折扣，大概每周收回两三个点。

昆明这座城市的发展是健康的，需求量是在逐年上涨的。我们判断，目前市场上一些项目的降价行为，只是踩到“三道红线“的房企为了回款造成的短期效应，不代表整个市场的表现。

我们从各案场的数据看到，现在客户的观望情绪重，但他们对房子的关注和需求没有变少，只是成交周期延长了一倍。

今年上半年昆明的土地供应量少，新增供应量是5年来较低的，出现了供销逆反。所以我们认为，不久后市场就会出现反弹。

对容积率的控制，也是支撑房价的原因之一。降容积率，会导致开发商的成本发生变化，居住品质要上升，价格就降不下来。如果降价，可能导致房企在景观等工程上进行成本控制，甚至能不能交房都成问题。

雅居乐、中交相关负责人 “坚持做好品质，给客户以信心”

雅居乐云和中心项目相关负责人表示：“9月起在售房源价格上调1%”的决定，是基于该项目的地段和品质，以及对昆明市场的信心。

前段时间项目降价或做特价，绝大多数是一些项目地段偏远，或资金压力比较大的房企做出的决定。需要加速回笼资金以利于周转，所以拿出部分房源做优惠。

6、7月份的一些调价行为已经受到了政府的关注。国内有的地方还发文了，指出扰乱市场的行为不可取。政府的这个动作表明，对市场的监管没有放松，对市场规范发展有要求。我们对自己的产品品质有信心，上调价格，也是把这个信心传递给市场，传导给客户。

前段时间，位于巫家坝34号地块的中交龙光玖云台景里项目推出20套特价房；最近，与该项目一起拿地的36号地块上，中交龙光玖云台·泓园也即将亮相。该项目的相关负责人表示：新亮相的泓园项目，价格会始终坚持与巫家坝的品质楼盘价格持平。该项目为毛坯产品，价格预计会在18000元/平方米左右。

“稳价格”的决策，来源于中交的实力和底气。即使是呈贡的中交·锦澜府项目，也一直是所在片区的价格天花板，在周边均价都降到9000多元/平方米的时候，也始终坚持14000元/平方米不降。这是我们的品质决定的。

来源：都市时报

（编辑：向雪平）