年关将至，熟悉昆明市场的小伙伴一定有这样的感觉：各家开发商又开始花式卖房了，就像前天焦点君写的《昆明楼市开启新一轮降价，主城五区房价重回千字头？》一文。

尤其是11月份，借着“11.11”的热点营销事件，众多楼盘纷纷拿出巨大的优惠。那这样的促销之下，昆明11月的房价又有哪些变化呢？

焦点君整理了昆明11月25个区域的房价地图，深度为大家解读房价动向。

还是先放上11月昆明各区域的房价。

（11月房价地图）

通过房价地图不难看出，由于昆明11月中心区新开了1个楼盘，11月房价地图区域数增至25个。

从140个样本楼盘（不含无价格公示的待售/售罄及商办类项目）的统计数据可知，目前昆明主城25个区域中，有对外公示价格的待售、在售项目中包含别墅的均价为18186元/㎡（10月为18047元/㎡），环比上涨2.44%；不含别墅的均价为17175元/㎡（10月为16684元/㎡），环比上涨0.66%。

从区域来看，11月25个区域中共有8个区域房价（不含别墅）在平均价格17175元/㎡以上。

11月较高均价区域变成了中心区，均价27000元/㎡，是由于艺城·春城玖號迎来了首开；均价较低的依然是空港片区，均价7750元/㎡。

（11月房价热力图）

从房价梯度来看（不含别墅），房价超2万的区域为7个，比10月多出2个；房价在1.5-2万元/㎡的区域共有10个；在1-1.5万元/㎡的区域共有7个；而1万元/㎡以下的区域仍然只有空港片区一个。

马街片区、世博-金殿片区、会展片区和巫家坝片区的房价梯队出现了变化。

下表为各片区的涨跌情况，不含别墅产品，以供参考。

根据表格，11月昆明新房（不含别墅）有11个区域在涨价，相比10月来看，涨价区域更多。

其中，涨幅较高的是会展片区，涨幅为4.89%，这主要是由于会展片区价格较低的北大资源颐和1898目前洋房已售罄，并且暂无新推产品，而片区其他项目价格均较高，导致整个片区的价格被抬高。

均价持平的片区有东市区核心、大渔片区、方旺片区和环湖东路片区四个。

与10月相比，房价环比下跌区域减少至9个，其中，跌幅较大的为古滇片区，均价下降了5.83%，主要原因是区域内的清凤滇池美岸、七彩云南•古滇名城等项目受打折促销、特价房的影响，成交均价均有不同程度的下跌。

其次为呈贡新区，均价下跌5.27%，主要是由于清华海峡小镇·花园城首开，价格较低，拉低片区整体均价。

此外，经开区、南市区核心的下跌幅度比较小。

从区域的涨幅情况不难看出，在楼市动荡的大背景下，昆明有不少区域属于保值甚至增值的区域，比如环湖东路片区近几个月价格都持平；比如世纪城-螺蛳湾片区，近几个月要不就价格持平，要不就略有涨价；比如草海片区，价格一路看涨。

11月，昆明有5个新盘入市，如下表所示：

11月首次开盘的项目除了东原·印江山有叠拼外，其他均为高层产品。

其中均价较高的楼盘为北市区核心的信达万科·京江隐翠和次中心的艺城·春城玖號。

信达万科·京江隐翠位于北市区金泉汽车广场对面，为金刀营城改项目用地，共有4个地块。项目首推地块为紧邻盘龙江的A2地块，占地约70.66亩，规划有11栋24-32层不等的高层住宅。第2栋、3栋精装房于11月20日首开，建面约158㎡（中户）和199㎡（端户），首开价约24000-30000元/㎡。

位于中心区的艺城·春城玖號，于11月13日首开，是中心区少有在售楼盘。项目首推2栋高层住宅，总层高30层，为2梯5户设计，户型建面约107-143㎡，价格约27000元/㎡。

同样位于北市区核心的青年说·悦领域项目因为是“准现房”热度比较高，项目总占地面积约9.04亩，共分为A1、A2两个地块。其中A1地块规划有商业、办公楼；A2地块为住宅地块，共建设有4栋总层高33层的高层住宅及1栋社区配套用房，为3梯6户设计。项目于11月7日开盘，推出的88㎡、89㎡的房源，均价约12500元/㎡。

位于西北新城的东原·印江山项目规划7栋高层、6栋小高层。首次开盘推出高层、叠拼，高层建面约89-124㎡，售价约14500元/㎡；叠拼建面约142㎡、143㎡和178㎡，约300-500万/套。高层预计2023年6月交房。

价格较低的是位于呈贡新区的清华海峡小镇·花园城，项目于11月27日开盘，首开推出2栋房源，总高20-26层，户型建面约72、89、101 、105、110㎡，2梯4/6户设计，毛坯交付，预计2024年4月交付，价格6888元/㎡起。

写在最后

11月房价上涨，主要是有几个价格较高的新房入市，拉高了片区均价。临近年终，各大房企都在准备冲业绩，稳度“大考”。

但是以今年整年的楼市情形来看，降价、促销、烂尾、停工，预示着一定会出现年底大促。

12月的打折力度也将不小，届时房价将受到一定的影响。

（责编：李海莹）