主城准现房已成标配,真正稀缺的是品质小三房

搜狐焦点昆明站 2023-03-27 18:30:06

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作为主城即将交付的准现房，中海汇德里项目，虽未交付，但2022-2023年持续位列市场 “品质兑现”名单。项目启动之初就一直秉承“透明工厂”的经营理念。

2023年一季度地产整体变化积极，已逐步进入新一轮的上行通道，一方面是疫情后整体市场经济和客户信心的回升，另外一个重要因素，也是房企在经历2022年一番大浪淘沙的洗礼后，在交付力，品牌力、产品力的全面提升，给了整体市场一剂强心剂。

2023年3月23日发布的《2023房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，2023房地产开发企业综合实力TOP500中海位列TOP1，同时中海2022年更获得产品力TOP10、交付力TOP10，双项认证。无疑是昆明市场上，最稳健房企的典型代表。

“透明工厂”提前一年入户踏勘现场，品质肉眼可见

示范区实体展示“未来场景”：2021年9月汇德里营销中心开放，同年11月实体楼展示区、星级入户大堂、地下车库同步绽放，仅仅用了3个月的时间，就将未来居住，归家生活场景全部呈现，让客户对置业多一份安心。

品质细节“肉眼亲鉴”：2022年7月项目开放日，昆明首个“工地生产车间开放，2000平米的空间，展示了项目建造选材、备料、施工、安装全过程，一体化的流水线生产，让每一个细节都肉眼可见。

入户看房，“透明工厂”再一次超越市场想象：2022年11月实景园林开放，同步也做到了昆明首个“预约工地/实地入户”的项目，建筑品质/工艺工法/日照采光。做到现场踏勘，真正做到买房拒绝开盲盒。

当“准现房”已成标配，主城产品大考才拉开序幕

当准现房已成昆明置业的标配，资产的安全性已经不再是今年置业的“关键词”，在疫情刚刚复苏的大背景下， “资产撬动效率”则成为了主城置业的另一个重要尺度。

主城区位是首选资产效益最大化是前提

置业主城核心区域，在很大程度上大大避免了资产缩水以及兑现缓慢的可能性。二环土地仅占昆明的20%，历经数年却依旧集聚60%的教育/医疗等公建配套，新置业人群仍有 60%的人却依旧选择留在二环以内，究其原因一方面新区“繁荣周期”不可预估，5-10年，甚至更长的等待周期，已然是所有置业群体的不可承担之重。而昆明仍是一座资源集约型城市，核心资源配套是保证未来生活品质，以及资产价值的重要前提。

二环内大户型/高总价当道品质首置/首改是否还有入场机会？

买房看地段是核心要领，但“优质“地段需要匹配的支付能力却不是人人能触及，二环内的项目，因其拿地成本和位置的限制，落地往往以顶豪终极改善为主，对入门条件筛选极为苛刻，环顾昆明二环内的项目，产品面积140平起，总价300万以上。同时就算有小户型，产品规划，资源往往向大户倾斜。对于城市新贵精英以及中产首改，这个门槛让人望尘却步。

中海“汇德里”产品系，给出了最优解

“汇德里”是中海城市TOP级产品系，昆明是全国落地的6座，秉承着非一线/省会不落子，非核心地段不落位的态度，一线城市资源的稀缺性及用地的紧凑性，使得汇德里系在产品研发，配套规划可谓深究到极致。有限的空间如何将户型的功能，舒适度平衡到极致，如何考量总价与面积的关系，汇德里产品系算是掌握了话语权。昆明中海汇德里也无疑继承了汇德里系的这一产品优势。

二环四房不少见，品质三房屈指可数

相较于主城顶豪型产品，汇德里属于均衡型产品，着力聚焦品质三房的打造，这与整个产品系“城市高智人群”的定位有关。通过全面设计优化，以“高使用率”强调“紧凑面积下的舒阔居住品质”，产品面积段89-138㎡。89㎡-118㎡是汇德里的绝对主力面积段。

Ø 89平米三房产品： 5.6米方厅，LDK+U餐客一体设计，四分离洗浴/生活阳台体系，空间布局优化后，超越传统140平㎡户型的居住体验。

Ø 99平米大三房户型，基于首置型客户/或两代居，面宽保持4米，重新优化整体收纳体系，配合端户+独立生活阳台的空间配置，功能全面空间舒阔，整体超越了传统套三的居住体验。

Ø 118平米3+1户型， 6.6米大横厅+LDK洄游空间优化。在完整套三居住功能之上，更增加了3+x的可变空间可能性。同样端户+独立生活阳台布局，实现成长型家庭，全生命周期的居住需求。

极致的空间压榨，超过90%以上的使用率。是汇德里“功能满配”的基础。89㎡功能可类比传统市场100㎡+的户型产品，而99㎡则可类比传统市场120㎡的三房产品，118㎡则可类比传统市场140㎡+的户型产品，真正意义上做到三房产品的天花板。

除了户型设计，三房外部景观资源利用最大化

不同于其他项目小户型产品跑量，项目资源配置不均匀的特点，汇德里聚焦在三房产品的打造，利用项目地势特点，三房产品置于端透，真正实现视野全无遮挡，同时摒弃正南正北的朝向布置，将楼体旋转45度成为东南向方位，最大限度的释放了主城及世博景观面。

产品背后的打造逻辑是资产保值增值的通盘思考

地块的指标在拿地之初就限制，而做什么样的产品，则是开发商的选择。汇德里在寸土寸金的二环选择了做品质三房，对于整个市场和主城主力置业精英购买门槛，以及未来真正居住需求，资产溢价的通盘思考。

片区置换需求巨大二手房市场物以稀为贵

项目所属的白龙路板块，紧邻爱琴海、瑞鼎城商圈，4号线/5号线在侧，8号线建设中，是难得的“三轨交通”，距离市中心也仅需15分钟车程，除了成熟的市政/及商业配置，还拥有世博园板块难得的生态资源禀赋，是昆明主城最后的集生态和城市双享的区域。作为优先发展的片区，区域内置换，以及流入置业需求巨大。而作为主城板块，该片区真正意义的新房并不多。置换需求巨大，但新增供应不多，可谓是真正的物以稀为贵。