前几年，受到昆明主城土地资源稀缺和房价不断走高等因素影响，开发商逐渐把目光转向昆明周边，也使得其房价水涨船高。

但从去年下半年到今年，受市场环境和疫情叠加影响，不管是郊县还是主城，楼市发展都正在经历巨大的挑战。但是，主城目前尚能抗压，郊区却已困难重重，土地供销萎缩，原有开发项目也陷入停工维权风波，坚守困难期已到来。

昆明共7区6县1市，其中，7区是五华区、盘龙区、官渡区、西山区、东川区、呈贡区、晋宁区；6县是富民县、宜良县、石林彝族自治县、嵩明县、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县；1市为安宁市。

其中，根据离城距离、市场潜力、配套资源、区域定位等不同，各个郊县发展不同，安宁、嵩明、晋宁因在昆明一级辐射圈内，发展速度快于其他郊县。

进驻房企上，嵩明、安宁及晋宁多以品牌房企为主，富民、石林及宜良多以当地及云南房企为主。石林、富民及宜良受到区位的限制，发展明显滞缓；特别是石林和富民，地产开发基本属于自产自销，几乎没有针对域外的房地产经营活动。

其中，安宁是"昆明后花园"，发展早配套也已发展成熟，房企开发多集中在安宁城区和太平新城，老城区主要以高层为主，太平新城则是以洋房、别墅为主。

晋宁则是位于滇池南岸，拥有得天独厚的自然资源，具备较强的开发潜力，大多都为千亩大盘。

嵩明则坐拥大学城、高级杨林经济技术开发区等众多产业配套，作为铁路空交汇的高速区域，其交通优势显著，产业与交通为嵩明提供了稳定的人口客群。

过去一年里，除安宁发展还算良好外，晋宁和嵩明都在一定程度上受到冲击。去年晋宁受到环滇开发事件影响，多个项目开发暂缓；而嵩明则是因为恒大两大楼盘停工影响颇大，成交量下滑。

（成交情况）

在土地市场上，克而瑞数据指出，2019年、2020年昆明郊县土地供销规模激增，多品牌房企拿地入驻，2021年起受市场下行影响，供销规模缩减。

在2022年一季度，郊县供应2宗土地，供应建面10.3万方，成交4宗，成交建面16.5万方，成交楼面价801元/㎡，交易规模为近三年次低谷；而在2021年一季度土地出让中，晋宁、安宁地价就早已涨破千元。

正是因为土地市场的萎缩，对住宅供应的抑制效应也再次显现。据不完全统计，今年近郊面世的新盘仅有3个，分别是实创象山樾、卓辉云璟天地和创佳城·年华。

实创象山樾

实创象山樾位于晋宁晋城街道龙潭路，属于滇池南岸古滇片区的东片区，占地约88亩，总建筑面积约 23 万平米，地上建筑面积约 16 万平米，东侧为象山，目前项目售楼部已开放。

（沙盘）

项目由8栋10-16层的小高层洋房和8栋26-27层的高层住宅组成；一共打造了13种户型，面积段在约89-143㎡之间。其中，洋房为一梯两户设计，建面约127㎡、143㎡，高层产品为两梯三户/两梯四户设计，建面约89㎡、107㎡、128㎡、178㎡。

目前尚未开盘，高层已基本建至封顶，其余楼栋建设进度也比较快。据了解，明年即可交付，部分建设速度较快的楼栋今年或将实现提前交付。

卓辉云璟天地

卓辉云璟天地位于太平新城，将于本周末开放售楼部，该项目为卓辉集团入昆首作，总占地118亩，将规划建设台地院墅和半山洋房产品。

（效果图）

该项目是烂尾已久的林海云霄后续地块。2020年11月，自然人吴基炜以1.08亿拍下位于太平林海云霄的5宗土地，约110亩；2021年2月，云南福卓置业有限公司又通过司法拍卖，以1650万拿下林海云霄后续的11亩住宅用地。

天眼查数据来看，云南福卓置业有限公司成立于2020年11月，控股大股东就是福建卓辉集团。

创佳城·年华

创佳城·年华位于安宁市珍泉路排名前列中学南侧，开发商是创佳地产，是安宁市当地房企，目前在安宁已累计开发金色理想、金色城邦、金色时代广场、创佳半山御府等10余个房地产项目。

（效果图）

创佳城·年华已于5月11日开盘，开盘楼栋为1栋、2栋，建筑面积约112-134㎡的三居、四居户型在售，销售价格约6000元/㎡。

昆明近郊项目，除距主城近外，较大的优势还在于价格，为无法负担主城房价的刚需客群提供了一个选择。但随着主城范围内万元以下项目逐渐增多，近郊价格优势逐渐在显褪。而且当北市区、西市区、官南都有万元左右楼盘出现时，刚需自然更愿意选择市区置业。

因此，为吸引购房者，近郊项目也在不断推出“降价打折”、“特价房”、“工抵房”、“低首付”等，以实现以量变现，快速回笼资金，缓解开发商资金压力。

去年年底，位于太平新城的花样年好未来推出特价房，较低单价3500元/㎡，89㎡户型较低35万元/套起，“3000+”的价格以至让人调侃“发展十年，一夜回到解放前”；

近期同样位于该片区的天誉城，推出有首付2.5万的购房优惠活动，而在今年3月杨林大学城还有项目推出首付2万的活动......

虽然价格一降再降，优惠不断推出，但是郊县楼市对刚性购房者仍旧缺乏核心吸引力，更多还是依靠投资属性来吸附客群，疫情阻拦了外来投资客群的脚步。而这几年，本地客群的购买力也已经消耗了大半，加之停工烂尾事件频出，购房者对市场信心不足，购房计划也再度延迟。

最后，每位购房者需对应自身情况酌情考察，虽然近郊房价低于主城，但是刚需客群如果购买需要考虑通勤成本的问题，有些项目甚至没有公共交通，原本规划中的地铁路线也一度暂缓，但如果在周边工作，或者不考虑通勤则可以轻松“上车”。