2021年昆明楼市大事件回顾,明年买房机会在哪?
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2021年是昆明十四五规划开局之年,全新的发展格局之下,昆明开启新一轮城市规划,也出台了一系列政策,打开全新的城市发展之路。
这一年,昆明出台《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》,定下城中村改造计划、开启滇池保护行动、持续整治烂尾……这一年,昆明新盘爆发、土拍遇冷、房价下跌……
这一年,昆明发生了太多关乎房价和未来楼市走向的大事件。
昆明十四五规划出炉 “南延”变“南控”
4月6日,昆明市人民政府发布《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》(下文简称《纲要》)。
(昆明十四五年规划发布文件截图)
《纲要》对昆明城市总体规划提出了“东进、西拓、南控、北延、中优”的发展思路。
东进要加快打造航空大都市,开辟城市发展新空间;
西拓要提升西片区整体形象,完善功能配套,打造城市西向门户;
南控要度控制滇池南岸片区开发强度,实现水城湖和谐共生;
北延要加快北部山水新城建设,打造健康新区、魅力之城;
中优要促进老城区功能疏解、风貌提升,推动城市品质化、功能现代化、业态高端化。
相较此前的“南延北拓”的发展思路,本次《纲要》较大的变化是“南延”变成“南控”。当环湖造城的开发思路被否定,“南控”取代“南延”是发展必然。
“南延”变“南控”意味着滇池边用地规划、物业类型、开发强度会发生较大变化,5月昆明出台了滇池保护的相应文件。
滇池保护行动 部分项目暂停网签5个月
5月24日,昆明市自然资源和规划局发布《关于暂停滇池周边部分地块审批的通知》(昆自然资规通[2021]129号)(下文简称《通知》)。
《通知》公布了滇池一级保护区贴线建设用地分布图。在滇池一级保护区内有草海片区、滇池国家度假区、三个半岛片区、斗南湿地片区、大渔片区、古滇片区、滇池南岸片区等,因此昆明多个新建项目暂停网签进行整改。
(滇池一级保护区贴线建设用地分布图)
时隔五月,10月22日,昆明市政府发布《关于进一步贯彻落实<云南省滇池保护条例>的实施意见》(下文简称《意见》)。《意见》明确了滇池保护区内建设项目类型、审查审批程序、规范建设项目审查程序、强化监管执法等。
10月28日,昆明市相关部门发布《关于明确滇池周边项目审批有关事项的通知》,明确18个房地产项目共89个地块已制定复工复产方案。同时明确,昆明市自然资源和规划局于5月24日下发的《昆明市自然资源和规划局关于暂停滇池周边部分地块审批的通知》(昆自然资规通[2021]129号)文件废止。
5家房企入昆 注入新生力量
据不完全统计,2021年昆明市场共有蓝城集团、义承置业、力标集团、御苑置业、南昌建工5家房企入昆(以项目落地为准)。
在这5家房企中,除部分通过传统“招拍挂”拿地开发外,大部分是通过合作开发、收购并购、招标、城改等方式进入昆明,为昆明楼市注入新的力量。
60余个新盘亮相 30余个项目开盘
由于2020年年底集中土拍,2021年昆明新盘呈现暴发式增长。据不完全统计,昆明2021年共有60余个项目亮相,其中39个项目在2021年拿证,31个项目进行了开盘。
就区域来说,昆明新开盘项目集中在盘龙区,多分布在位置较为优越的北京路沿线和金殿世博版块。
持续整治烂尾 至少9个项目复活
4月27日,昆明市住房和城乡建设局相关负责人表示,当时全昆明市梳理入库的烂尾项目有93个,已完成化解26个,化解率27.95%,计划在2021年内化解60%,2022年全部化解完。
据了解,93个烂尾项目中,主城五区和三个开发(度假)区共有46个,其余在郊县。
焦点君盘点后发现今年年内已经有尚源郦城、西南海(现改名为西南海上)、丽阳星城二期(现改名为义承金川府)、别样幸福城、泛亚城邦、华信悦峰、莲花池畔、绿城春江明月、誉峰国际9个项目已复工。据悉,还有部分烂尾项目也有新进展。
商业贷款转住房公积金组合贷试点
1月19日,昆明市住房公积金管理中心发布通告,自2021年1月20日起,试点个人商业性住房贷款转住房公积金组合贷款业务,即商转组贷款业务。原个人商业性住房贷款转住房公积金贷款业务暂停受理。
(昆明市住房公积金管理中心发布通告截图)
凡是在昆明市行政区域内购买自住住房向商业银行办理商业贷款且所购住房已办妥抵押登记的,可向昆明市住房公积金中心申请符合条件的部分商业贷款转住房公积金贷款,与剩余的商业贷款共同形成组合贷款,原个人商业性住房贷款转住房公积金贷款业务暂停受理。
目前建设银行、农业银行、工商银行、中国银行、招商银行、富滇银行、中信银行、昆明市农村信用社联合社等银行已可以办理商业性住房贷款转住房公积金组合贷款业务。
中考新政+民转公 降温“学区房”
中考新政,4月8日,昆明市教育体育局发布中考新政,从今年开始招收40%的配额生,在很大程度上缓解择校掐尖的行为,让教育更公平。4月20日、21日官方回应修订了4月8日公布的中考新政,昆明市2021年中考招生继续执行2020年招生政策,中考新政从2021年秋季新初一入学学生开始执行。
民转公,10月29日,云南省教育厅、发改委、住建厅等8部门联合发布《关于规范公办学校举办或者参与举办民办义务教育学校的工作方案》(下称《方案》)。
(8部门联合发布的民转公文件截图)
通知明确:对三类“公参民”义务教育学校进行规范并设定了转公时间,其中公办学校单独举办、或与各地政府及相关机构合作举办的民办义务教育学校,力争于2022年12月31日前转设为公办学校。对不符合的责令学校限期整改,到期整改不到位的,视情况转设为公办学校或依法终止办学。
民转公将进一步扩大昆明公立学校的数量,昆明学区房热将进一步得到缓解。
LPR,自2020年4月至2021年11月,LPR已连续19个月保持不变,一年期的LPR是4.25%,五年期为4.65%。这意味着,2021年前11个月LPR都恒定不变。
随着12月15日央行降准,部分业内预测12月LPR或将下调。12月20日发布的12月较新LPR报价确实有所下调,但也仅是一年期LPR下调5个基点,调整为3.8%;5年期以上LPR还是保持不变,为4.65%。
对购房者来说,5年期以上LPR不调整,就意味着全年LPR都没有调整。而随着央行降准,虽然5年期以上LPR没有调整,但房贷市场已有所松动,12月昆明房贷利率已有所下调。
房价,中国房价行情网的数据显示,2021年1-11月,昆明新房和二手房房价涨幅同比都呈现w型走势,年初年尾有所上扬,年中房价跌幅较多,但整体呈下跌趋势。
(2021年昆明新房和二手房房价涨跌幅趋势图 数据来源于国家统计局)
与2020年同期相比,昆明新房和二手房房价更是呈直线下降趋势。
房协发“限价令” 恶意降价停止网签
为防止房价恶意下跌,昆明房协牵头发起了“限价令”。
8月11日下午,昆明房协组织召开落实“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会,昆明TOP30房企及大型经纪公司参加。会议提出:扰乱市场现象,尤其恶意降价行为,情节严重者将停止网签。
土拍遇冷 成交面积较2020年下降78.37%
2021年全年,昆明市通过公开市场交易的房地产开发用地共114宗,较2020年减少143宗;成交占地面积188.92万平方米,较2020年下降78.37%;成交金额121.87亿元,同比下降82.23%;成交建筑面积510.9万平方米,同比下降78.87%。
交易面积减少,成交更少。9月起,昆明土地频繁流拍,导致成交量大幅下降。经统计,今年昆明市上架的住宅/商住用地共3545.91亩,但成功出让的土地仅占46.5%。
在供货方面,2021年土地供应重心进一步向郊县偏移,以安宁(含太平新城)为首的郊县区域继续成为供地主力;而主城供地继续以可开发面积较多的官渡区为主。
完成111个城改 174个项目正在改造
根据昆明十四五规划,2021年昆明要推动87个项目的更新改造,启动33个项目的安置房建设,完成改造项目8个。
从年初主城各区发布的城改计划来看,五华区将启动34个城改项目,盘龙区将启动63个城改项目,官渡区计划拆迁87个2021年计划改造25个,西山区将启动74个城改项目,呈贡将完成倪家营、黄土坡、大/小新册、大/小洛羊等片区100多万㎡的拆迁改造。
据统计,截至6月,昆明已完成城中村改造项目111个,正在实施改造174个,131个项目已建成并移交回迁安置房。如此看来,昆明尚未启动改造的仅占改造计划总量的三分之一左右,今年已超额完成任务。
土拍遇冷,城改数量众多,可以预测明年城改项目将会成为昆明供盘主力。
两大商场开业 促进片区配套升级
宜家开业,10月28日,云南排名前列宜家商场开业,营业面积29040㎡。宜家的开业,为云南人提供了全新的一站式家居购物体验。宜家的开业,促进了西北新城片区配套的升级和完善。
海乐世界开业,12月3日,位于海伦国际的海乐世界开业。海乐世界总体量约24万㎡,有近400家优质品牌入驻,提升南市商业配套。项目有未来广场、海伦城堡、时光塔桥,幻彩穹顶巨幕4大IP场景,是昆明新晋的网红打卡点。
昆明市存量房交易服务平台上线
11月30日,昆明市存量房交易服务平台正式上线,二手房买卖合同网签备案可以 网上办、掌上办、就近办、自助办、异地办、即时办、不见面办 。
昆明市存量房交易服务平台升级了原旧系统单纯的网签备案服务模式,实现了从房源核验、挂牌发布、预约看房、贷款预审、网上签约、备案赋码等房屋买卖全流程一体服务。
上线至今,虽然存在买卖双方消息接收会有延迟、上线房源少等问题,但保证房源真实、交易掌上办这些优点还是值得肯定和认可。
写在最后
以上是2021年昆明重要的楼市大事件概要盘点,希望对买房的您有所帮助。接下来搜狐焦点昆明站将从入昆房企、新盘和预售、城改情况、盘活烂尾、土拍详情五个方面对2021年楼市做全面的盘点,请持续关注后续精彩内容。
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