2020年2月新冠肺炎疫情爆发，对住房租赁市场产生了冲击，租赁市场传统周期性规律打破，全国租赁市场进入低温运行状态。那么在新冠疫情冲击下，全国各城市租金水平发生了什么变化？新冠疫情又是如何影响了各城市的租金水平？本次报告以贝壳平台全国重点40城租赁数据为基础，从平均月租金、月均套租金、议价空间、房客源成交周期以及租金收益率等五大维度对40个城市进行排名：一是八成城市租金同比下降，上海同比涨幅居榜首；二是近九成城市套均租金同比下降，上海市同比涨幅居榜首；三是七成城市议价空间上涨，哈尔滨市议价空间较高；四是徐州房源成交周期较高，北京租客选房最长；租客成交难度北京居榜首；五是八成城市租金收益率下降，哈尔滨市居榜首。

八成城市租金同比下降，上海同比涨幅居榜首

全国重点40城中，八成城市租金同比下降。根据贝壳研究院数据显示， 2020年全国重点40城中，上海、厦门和福州市月租金同比小幅上涨，深圳、西安、兰州、石家庄和芜湖市月租金同比基本持平，其余32城租金均呈现不同程度的下降。

租金同比上涨及降幅最小的10个城市，同比降幅较大为1.8%，上海租金同比涨幅居榜首。从区域分布来看，长三角和东南沿海地区分布城市最多，长三角地区包括上海、无锡和杭州市，东南沿海地区为厦门、福州和深圳市，其余城市分别分布在西北、西部、中部和环渤海地区。

（图 2020年全国重点40城平均月租金上涨及降幅最小的TOP10城市排名，数据来源：贝壳研究院）

近九成城市套均租金同比下降，上海同比涨幅居榜首

全国重点40城中，近九成城市套均租金同比下降。根据贝壳研究院数据，2020年全国重点40城平均每月套均租金为2976.8元/套，同比下降10.5%，套均租金下降的城市占比87.5%。城市分级来看，一线城市套均租金同比降幅达到5.8%，二、三线城市同比降幅分别为4.7%和1.2%。重点40城租客月均支出减少，一线城市则更为明显。

（图 2019-2020年全国重点40城套均租金变化，数据来源：贝壳研究院）

套均租金上涨及降幅最小的10个城市中，同比降幅较大为2.8%，上海套均租金涨幅居榜首。从区域分布来看，东南沿海和环渤海地区分布城市数量最多，东南沿海地区包括惠州、厦门和深圳市，环渤海地区包括石家庄、济南和烟台市，其余城市分别分布于长三角、西北、东北和西部地区。

（图 2020年全国重点40城平均每月套均租金上涨及降幅最小的TOP10城市排名，数据来源：贝壳研究院）

七成城市议价空间上涨，哈尔滨市议价空间较高

全国重点40城中，七成城市议价空间上涨。依据贝壳研究院数据，2020年全国重点40城租客议价空间为5.2%，同比上涨了0.2个百分点，七成城市议价空间上涨。由于疫情的冲击，3、4月租客的议价空间年内较高，达到5.6%，虽然新增挂牌房源均价下降，但租客仍掌握了更强的议价能力。一线城市租客议价空间基本持平，二、三线城市租客议价空间分别上涨了0.3、0.4个百分点，其中新一线城市租客议价空间上涨了0.4个百分点，高于二线城市均值。

（图 2019-2020年全国重点40城议价空间变化，数据来源：贝壳研究院）

议价空间较高的10个城市，议价空间均超6%，哈尔滨市居榜首。从区域分布来看，中部地区分布城市最多，包括太原、郑州和芜湖市等，其次为东北、西北和环渤海地区，均分布有两个城市，最后仅一个城市分布于东南沿海地区。

（图 2020年全国重点40城议价空间较大的TOP10城市排名，数据来源：贝壳研究院）

徐州房源成交周期较高，北京租客选房时间最长

从全国重点40城的数据看，房客源成交周期居高不下。依据贝壳研究院数据，2020年全国重点40城房源成交周期为48.9天，同比延长11.7天，涨幅30.8%。客源成交周期为9.5天，同比延长4.4天，涨幅84.5%。房客源成交周期全年维持高位水平，客源成交周期涨幅超过80%，租客成交更为困难。究其原因，一方面由于疫情导致租赁需求减弱，租客有更多的房源选择，另一方面租客在房屋的品质以及房屋区位、配套等方面考虑更为慎重，租客决策周期更长。

（图 2019-2020年全国重点40城房客源成交周期变化，数据来源：贝壳研究院）

房源成交周期较高的10个城市，房源成交周期均超50天，徐州市居榜首。从区域分布来看，东南沿海地区分布城市最多，包括惠州、佛山、中山和东莞市等，其次为中部和环渤海地区，其余城市则分别分布在长三角和东北地区。

（图 2020年全国重点40房源成交周期较大的TOP10城市排名，数据来源：贝壳研究院）

租客选房时间最长的10个城市，客源成交周期均超8天，北京市租客居榜首。从区域分布来看，环渤海地区城市数量最多，包括北京、青岛、天津和廊坊市，其次为东南沿海地区，其余城市则分别位于东北、西部、长三角和中部地区。

（图 2020年全国重点40租客选房时间最长的TOP10城市排名，数据来源：贝壳研究院）

八成城市租金收益率下降，哈尔滨市租金收益率居首

全国重点40城中，八成城市租金收益率下降。依据贝壳研究院数据，自2018年11月，重点40城租金收益率整体呈现下滑趋势。2020年全国重点40城平均租金收益率为1.9%，同比下降了0.1个百分点。福州、贵阳、济南、廊坊、青岛、石家庄、天津和长沙等八个城市租金收益率上涨外，其余32个城市租金收益率均呈现不同程度的下降。

租金收益率较高的10个城市，租金收益率超2%，哈尔滨市居榜首。从区域分布来看，东北地区城市数量最多，包括哈尔滨、长春、大连和沈阳市，其次为西部和中部地区，分别分布有两个城市，其余城市则分别位于西北和东南沿海地区。

（图 2020年全国重点40租金收益率较高的TOP10城市排名，数据来源：贝壳研究院）

结语

2020年全国重点40城整体租金水平下降，租客议价空间上涨，房客源成交周期居高不下，租赁成交难度增加，租客掌握更强的主导权。重点40城租赁需求受疫情的冲击影响不同，而呈现出不同程度的变化，而从整体来看，随着租赁市场供需格局不断优化，未来租客在房源上将有更多的选择，择房周期延长，品质房源将得到更多青睐，租赁市场逐步转向承租人市场。