随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——金林碧水。

（行吧，就它了）

1、东三环外，西南林学院隔壁；

2、低密住区，容积率仅1.53；

3、传说中绿化率高达60.1%，非常宜居；

4、户型建面约125-256㎡，三室以上。

楼盘基本信息：

开发商：云南仁源房地产开发有限公司；

容积率：1.53；

绿化率：60.1%；

楼栋数：155栋；

总户数：1405户；

停车位：1180个；车位比约1:0.84；

物业：昆明荣特物业有限公司，物业费小高层住宅0.75元/㎡·月。

（楼栋分布图）

金林碧水位于东三环以外，穿金路与东三环交叉口，是一南高北低的山地，场地高差达53米，总占地面积约256亩，2007年交付。

（金林碧水）

金林碧水其实并不是昆明的热门小区，在血拼姐说要去踩盘的时候，同事们几乎都不清楚这个小区的具体位置。

实际上，血拼姐到了这个小区才发现，金林碧水的地块就紧挨着云南林业职业技术学院。

（云南林业职业技术学院）

（金林碧水）

学校大门的另一侧，就是昆明著名的富人小区——高天流云。

（一眼就能感受到隔壁小区的富贵）

作为昆明较早一批开发的商品房，低容低密以及超高的绿化率，又是高天流云的邻居，尽管金林碧水已经算不上“次新房”，我们还是可以去看看，这个已经有十七年的老楼盘现在是什么样。

2006年，金林碧水开盘，由于时间较早，没有查到当时的开盘价，但在2007年交付后的现房价格大概是在2800-3400元/㎡，这样早期的价格没有太多参考性，那我们再把时候往后拉几年，到2015年前后，均价大约5600-6000元/㎡，二手房也接近于这个价格区间。

金林碧水以别墅、小高层为主，有跃层产品。小区有8栋电梯小高层，1T3户，其余为步梯房，1T2户。

小区没有人车分流，行人与车辆从同一个大门出入，不太安全。

（小区另一个大门）

或许是出于地块坡度较大（高度差有53米），且地块不规则、楼栋排列紧密的考量，要尽可能地减少爬楼梯的同时又尽量让车能直接开到自家楼下，所以几乎没有单独的人行步道。

小区内部道路全都可以行驶，出于安全考虑在道路一侧会简单隔出一条小路给行人通过。

（内部道路）

按照小区的规划，车位共计1180个，其中，地下车库仅能停放191辆车，地上的车位除去别墅、架空层车库，仅有789个，这些车位几乎占满了草坪空地和稍宽一些的路边。

车位明显不足，这也是老小区的通病，在车位比仅1:0.8的情况下，金林碧水又是大户型居多，且出行以自驾为主，这就意味着一户人家大概率会配置至少一辆车，因此在这个小区也会看到，在不影响其他车辆出入的情况下，各个角落几乎是能停就停。

（路边停满了车辆）

在车位不足的情况下，不少车库还改造成了社区底商，毕竟周边购物也不算方便，虽然能理解，但停车就更加困难了。

（部分车库改成了底商）

内部配套上，小区也有些不够看，比如，设置了凉亭，可亭子里能堆放杂物、停放单车；有健身器材区，但健身器材比较分散，甚至有不少器材一看就年久失修；有儿童游乐区，但设置在幼儿园旁的马路边，看上去十分危险。

（凉亭）

（健身器材）

（儿童游乐区）

血拼姐绕了一圈，发现只有靠近东南门的水景和凉亭是有在好好养护利用的，业主们也会在这里乘凉社交。

（还算能看的中央水景）

园林绿化方面，由于大部分区域都尽量安排给了房屋和路面，真正给到绿化的区域就少得可怜，除了两个稍大一些的水景能称得上是园林景观，绿植更多是安排在路边、各幢楼的围栏边，以及院墙上。

（园林景观）

不至于稀疏，但也绝对称不上茂密，甚至因为分散太开而显得有点杂乱，绿化率看上去也就是常规的40%左右。

（园林绿化）

在重新看了小区的规划分布后血拼姐悟了，金林碧水的地块其实就是一片山头，算上地块边上那些未经打整的原始绿植，绿化率可不就能达到60%了么？

（边缘的绿植）

楼栋外立面的墙面有些许正常的老化、开裂现象，看上去似乎并没有修补养护过，但吐槽归吐槽，想想还不到1块钱的物业费（电梯房似乎也就1块钱出头），小区整体的管理养护有些不到位倒也显得挺正常。

（楼栋外立面）

户型方面，金林碧水都是大户型，最小户型建面约125㎡，目前各户型均有挂出。

先来看一个相对基础的三室户型（原始户型图实在花里胡哨，这里就不放了）。

（建面约142㎡户型 图源贝壳）

建面约142㎡户型仅做了三室两厅两卫，作为一个大户型，各个空间也都安排得很“豪气”，即使最小的卧室在空间拓展后也有18㎡左右，这也就意味着每个房间都可以拥有自己独立的储物空间。

明厨明卫，主卧套房设计，延伸至阳台，配合南北通透的户型，整体采光很不错，整个户型的空气流通路径也比较顺畅，这倒是令人很惊喜。

再来看看跃层产品的户型。

建面约177㎡户型在原户型设计中就是可以自由安排空间的，只要你愿意，一楼除了餐客厅和厨房外再隔出5个卧室都没问题。

（原始户型设计中的跃层产品一楼）

但在实际居住中，大部分业主对于房间数量还是很克制，大都只在一层做了两个房间，二楼也只有2-3个房间。

（建面约177㎡户型 图源贝壳）

我们以这个业主的户型图来看，一楼和二楼都带有独立景观大阳台，其余空间则充分利用了飘窗和阳台，这也让每个房间的采光都很不错，二楼的客厅空间也可以再加以利用，改成书房等公共活动区域，家庭成员增多的话，也可以再隔出带阳台的房间。

整体看，各户型基本都做到了不错的通风采光，南北通透空间合理，尤其老小区在户型设计上大都会有一些难以改变的硬伤，对比之下，金林碧水的户型倒是有了一些小惊喜。

金林碧水周边的生态环境其实非常不错，在金殿和云南野生动物园两个大景区之间，还邻近金殿水库，地图上看来周边简直是绿油油一片，非常舒适。

（生态环境很好）

但是这样一来，也就意味着城市生活配套就会比较远。

具体来看，自驾稍好一些，出门转个弯就直接到沣源路，沿沣源路直走就是北京路，还可以选择经杭瑞高速上二环通达全城。

（沣源路）

公共交通方面，最近的地铁站是位于1.3km左右的地铁2号线终点站北部汽车站，步行时间大约需要20分钟，并且这个距离的前提是要住在小区的西门附近，否则平均距离大约会在2km左右，公交站则在小区南门，仅有Z146路一条线路。

（北部汽车站）

教育方面，幼儿园就在小区里面，从西南门进入就能看到，划片小学并没有查到，但从地图上来看，最近的学校也是直线距离约1.5km外的明通小学丰源校区，欢迎留言补充一下学校信息。

（幼儿园 拜托修修这门吧）

医院也比较远，最近的三甲医院是3km外的甘美医院，附近的综合医院是惠康医院。

（惠康医院）

商业方面，主打一个远离城市喧嚣，区域内并没有大型商圈，只能许愿附近的旭辉广场能尽快开业。

（还在建设的旭辉广场）

金林碧水目前二手房挂牌均价约9100元/㎡，别墅约13800元/㎡。

小区所在金殿片区周边二手房小区有溪麓南郡、清水木华、茉莉唐朝（别墅）、高天流云（别墅）等，价格主要以建筑类型为参考区分，小高层、高层均价在8000-9000元/㎡不等。

其中，隔壁的茉莉唐朝别墅在15000元/㎡左右，高天流云的价格比较突出，目前二手房均价约39000元/㎡。

新盘方面，附近有溪麓南郡，但这个盘也是十余年的老项目了，一直现房在售，洋房均价约10000-14300元/㎡。

综合来看，金林碧水小区房龄较大、绿化一般、公共交通出行不便，租户很少，老年人较多，综合条件并没有特别突出的地方，9000元/㎡出头的价格也算是在正常区间内。

从交易信息来看，金林碧水的成交率并不算高，如果是追求生态环境，图个空气新鲜蝉鸣鸟叫，其他都无所谓，那还是颇具性价比，毕竟户型还挺舒服，可以考虑入手养老自住。

但也需要注意，更建议优先考虑有电梯的楼栋，或者稍低一些的楼层，毕竟每天爬坡回家已经够累了，还是要对老人的膝关节友好一些。

优势：

1、靠近沣源路主干道，自驾方便；

2、户型设计较为合理，有一定性价比；

3、低容低密，周边生态资源优秀，空气好。

劣势：

1、公共交通出行不便，区域内没有大型商圈；

2、高度依赖自驾，但小区停车位不足；

3、老小区，坡地高度差较大，转手难度较大。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。