报告期：2021年7月26日至8月1日 出品时间：2021年8月3日

市场综述：

当周适逢月底、月初，昆明市场商品房供应规模上扬，既有项目补货，新项目入市拉动成交规模上扬。不过，当前市场持续降温，品牌房企和项目促销频繁，商品房价格也有所下降。

先来看二级市场，商品房供应规模大幅上扬，成交规模亦有所上升。当周6个项目获取商品房预售许可证，4个项目规划通过。

当周6个项目获取商品房预售许可证，新增预售面积40.82万平方米，环比上升492.68%；商品房成交面积23.87万平方米，环比上升17.24%。

当周俊发城、俊发盛唐城、万科城及雅居乐中央雅府等4个项目规划通过，净用地面积约11.39万平方米，建筑面积约58.84万平方米。其中，雅居乐中央雅府为首次通过规划，规划13栋高层住宅。

再来看一级市场，当周嵩明县2宗商住用地成交，主城供应4宗住宅用地。至此，8月昆明仅供应地块2.43亩，可形成建筑面积0.68万平方米，创下新低。

回归市场一线，当周俊发俊尚峰、大华锦绣山海开盘销售。俊发俊尚峰供应户型建筑面积约125、143、183平方米高层住宅，精装修交付，价格22000至32000元/平方米；大华锦绣山海供应户型建筑面积约89至105平方米，精装修交付，价格约13800至15800元/平方米。

当周房企和项目营销动作旨在刺激去化，品牌房企以价换量动作频繁，尽管对拉升成交规模有作用，但也加剧了市场谨慎预期，近期观望情绪有所升温。

从市场现状来看，受回款及偿债压力影响，多个项目价格出现“跳水”，部分项目出现停工。购房需求反馈显示，一方面受低价房源刺激，在某些项目上入市意愿积极；一方面亦对价格走势持谨慎预期，对后续成交走势不利。焦点研究院认为，下半年昆明市场仍有望维持下行趋势，部分住宅和公寓项目价格仍有下探空间，且也将有更多房企和项目加入以价换量行列内。

政策面关键词：契税、物业管理

契税

内容：云南省人大常委会《关于云南省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》：云南省契税适用税率为3%，保持现行契税的税制框架和税负水平总体不变，自9月1日起施行。

影响研判：契税优惠政策保持不变。

物业管理

昆明市住房和城乡建设局就《昆明市物业管理条例（听证稿）》举行听证，条例完善并审定后，将在10月提交昆明市人大常委会审议。

城建面关键词：轨道交通、城市更新、区域规划

轨道交通

昆明长水国际机场捷运有轨电车“绿海豚”开通运营。

城市更新

1、昆明市六甲街道（六甲社区）城中村改造项目拆迁拆除（二次）招标：项目投资23亿元，计划9月20日开工，12月19日竣工。

影响研判：项目已启动拆迁，但因补偿问题出现违法加盖现象。

2、昆明市官渡区太和街道和平路前卫营片区三旧连片改造项目动迁及拆除服务招标：项目投资1.52亿元，计划9月1日开工，2026年9月1日竣工。

影响研判：项目位于一环，多条主干道环绕，且有昆明地铁2号线经过，位置优越，配套成熟。周边现有隆盛府、俊发春之眼、昆明润府、拢悦等项目，另有金茂府、恒大中央广场等新项目，均价22000元/平方米以上。

3、昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司新闻通气会：自2014年后停工的丽阳星城二期将爆破拆除，共15栋，日期未定。

影响研判：项目2011年启动，但2012年开发商资金断裂，云南锡业房地产开发经营有限公司接手，并更名为“云锡金地”，但2014年后又因故停工至今。云南鸿禾置业有限公司已获取开发商100%股权，项目将继续以西房为开发主体。

4、昆明市呈贡区文体活动中心PPP项目工程监理招标：项目投资9.88亿元，计划8月31日开工，2023年8月31日竣工。

影响研判：呈贡市政中心区配套进一步完善，周边有中交锦澜府、绿地东海岸等项目在售，均价12500至14000元/平方米。利好区域配套。

5、福文化主题公园续建及改造项目施工招标：计划对福文化主题公园进行续建及改造，工期40天。

区域规划   

内容：阳春大道至昆明一条龙大健康旅游休闲度假区一区道路连接线造价服务招标：项目位于阳宗海风景名胜区七甸片区，计划9月1日开工，2022年9月1日竣工。

影响研判：项目由云南省房和上海鹏欣合作开发，一区道路连接线建将完善配套。

土地面关键词：地块成交、地块供应

地块成交

位于嵩明县彩云路与环城西路交叉口东侧的2宗地块出让，编号SMS2020-13-1-D1及SMS202013-2号，面积4.91亩，由昆明平盛房地产开发有限公司竞得，溢价率0.23%。

地块供应

内容：位于官渡区关上街道办事处的4宗城镇住宅用地挂牌出让，面积约2.43亩，楼面价约5723.54至8752.68元/平方米。

影响研判：4宗地块是昆明主城及周边区县在8月少有的土地供应（不含工业、仓储用地），供地规模创新低，也反映出昆明土地市场的降温趋势。

项目面

俊发俊尚峰

项目位于盘龙区北京路与白云路交汇处，系马家营城改项目，7月31日开盘销售，供应10栋房源，户型建筑面积约125、143、183平方米，2梯4户，23至27层，带装修交付，装修标准约3560元/平方米，均价约22000至32000万/平方米。项目地段优越，市场关注较高，与北京路上万科、美的金刀营城改项目定位相似，面向高端改善。俊发项目率先开盘销售，对另外两个项目形成压力。

大华锦绣山海

项目位于西山区春雨路地铁3号线大渔路站C出口旁，7月31日首次开盘销售，供应7、8栋房源，户型建筑面积约89、105平方米，2梯5户，带装修交付，价格13800至15800元/平方米，预计2023年底交付。项目体量较大，开发周期长，周边多为待开发或未拆迁城中村，项目定位面向首置刚需。

阳光城滇池半山

项目位于西山区滇池草海西岸春雨路石咀地铁站口旁，近期推出降价促销，8月初推出户型建筑面积约98至143平方米洋房，价格9980元/平方米，全部楼层一口价，且仅限8月1日的购房优惠政策。项目为6层电梯房，1梯2户。因价格降幅较大，与开盘销售价格相比近乎腰斩，引发业主不满并维权。项目实际成交价格11000元/平方米左右。项目已宣布，8月3日起恢复原价，但降价促销频繁出现。

雅居乐中央雅府

项目位于官渡区永中路与宏源路交汇处，将首推户型建筑面积约95至200平方米高层住宅，开盘时间待定。项目A4地块规划通过，拟建设13栋高层住宅，25至34层，含1、2、3、4、11、12#，另有部分底商及社区用房。

保利天际

项目位于官渡区官渡4号路与玮六路交汇处，仅少量房源在售，户型建筑面积约113至147平方米，均价约19000元/平方米。另有小户型公寓在售，总价约22万元/套起。项目4号楼及地下室获取商品房预售许可证，新增约4万平方米住宅供应。

保利春湖国际生态城

项目位于五华区西翥生态旅游实验区内。项目洋房、别墅在售，洋房户型建筑面积约84至136平方米，价格约7000至8900元/平方米；别墅户型建筑面积约101至172平方米，价格约9500至14500元/平方米；叠墅户型建筑面积约68平方米，价格约24500元/平方米。项目举行航空航天主题科普展。

江东铂悦湾

项目位于盘龙区清水河村7204公路旁，户型建筑面积约67至140平方米住宅在售，价格11000元/平方米起，19至29层，2梯4户，准现房并带车位销售。江东在北市区有多个项目，除江东永和府价格较高，其余项目均以低价为特点，且多次出现准现房、现房销售情况。项目11000元/平方米起的价格，刷新北市区项目价格底线。

恒大玖珑湾

项目位于官渡区昌宏西路以南，五甲塘湿地公园往北1公里处，加推29栋房源，户型建筑面积约132至144平方米，价格约15000元/平方米，带装修交付。

中交龙光玖云台泓园

项目位于官渡区纬七路与经一路交叉路口，已开放南亚风情第壹城与大悦城城市展厅，将推出户型建筑面积约112、124、143平方米，2梯3户、2梯4户，正诚意登记。项目为中交、龙光合作开发，龙光获取的34号地块销售案名为“中交龙光玖云台景里”，已开盘销售，36号地块为中交获取。

阳光城文澜东方

项目位于官渡区经开区云大西路昆明学院东侧，户型建筑面积约88、96、102、108、118、130平方米在售，价格约11000至12000元/平方米，2梯4户、3梯6户，带装修交付，预计2024年4月交付。项目推出特价房源，均价约10500元/平方米，因此成为阳光城另一个降价项目，市场宣传9000元/平方米水平。

吾悦安宁院子

项目位于安宁市昆畹中路与金方路交汇处西侧，系昆明安宁吾悦广场住宅，实体样板间已开放，将供应户型建筑面积约110至165平方米高层住宅。

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责编：蒋冬琼