在中国，从你住进小区的那一刻起，你与物业公司之间的羁绊就正式开始了。

物业公司作为小区物业服务的管理者，在管理过程之中，或多或少会与业主产生摩擦，毕竟你的理想生活与物业的现实管理之间总是会有填不平的鸿沟。

产生摩擦的问题，可大可小，从门禁失灵、垃圾不清理、绿化管理不到位，到停车难、占用消防通道，再到商业经营、擅自改扩建、乱收物业费...业主与物业之间的矛盾从未停止过。

因此，每年总是能在电视上看到二者争执（言语争执与武力对抗）的新闻。

但是，所有矛盾都是由物业单方面引起的吗？业主与物业之间真就如纠葛不断的“准离婚夫妻般”，理不清，剪不断，抛不下，离不了？

这些年，随着大众住房消费观念的改变，大家买房时不仅追求住宅品质，也更加注重房子外部条件，比如物业服务、小区绿化等。

（哪些特色会给楼盘品质加分 来源：贝壳研究院）

在今年4月贝壳研究院发起的新房“好房标准”调研中，超14 万资深从业经纪人与百城媒体参与调研，在论及“哪些特色会给楼盘品质加分”时，贴心物业的占比达到了64.80%，可见物业是否给力已然成为大家购房时考量标准之一。

特别是当房企在楼市的掘金之路已达到天花板时，物业服务这种软实力就成为了新的价值点。

毕竟，现在卖房子不是一锤子的买卖，在接房后，拥有庞大数据库的房企要如何再次挖掘用户价值，从最早的“老带新”购房活动，到业主团购社区，物业服务的价值拥有无限可能。

物业与大家生活息息相关，但是大家对自家的物业仍旧持批判态度，无论物业等级，不满意、抱怨似乎是常态。

在2019年中国消费者协会发布的《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》中，消费者对物业服务的满意度仅为62.59分。

（国内部分住宅小区物业服务调查体验报告）

而在《报告》“各资质等级物业服务消费者满意得分”中，可以看到一至三级资质物业服务住宅小区实地体验得分均较低，说明物业服务实际质量与消费者期望值差异较大。

（各资质等级物业服务消费者满意得分）

特别是当你以为住进高端小区就不会与物业产生摩擦时，你会发现“众生皆平等，该你遇到的就会遇到，与品质无关”。

4月22日，昆明北市区蓝光雍锦世家向媒体投诉了自家小区物业，表示：从入住以来小区频繁停水、多个出入口的保安亭没有人值守，还有推销人员上门推销，门禁形同虚设，控诉物业的不作为。

据了解，蓝光雍锦世家于2018年入市，当时售价在16500-22000元/㎡之间（数据来源：搜狐焦点），而彼时昆明商品房的成交均价才14127元/㎡（数据来源：昆明锐理），即使是高价的小区仍旧得不到与之匹配的物业服务。

物业与业主之间矛盾冲突的原因不外乎以下几点：

1. 业主认为物业的服务比较差，工作人员缺乏相关的服务意识，导致小区的管理不到位，这也是最容易引起双方矛盾爆发的点。

常见的有：园区、地库、楼梯间等公共区域卫生堪忧；临时断电问题，业主被困电梯，紧急呼叫形同虚设；园区安保巡逻滞后；地库人车共进共出，无人管理；垃圾随意丢弃在地库或者单元门口...

（来源：人民网留言板）

2021年6月15日，就有网友在人民网留言板留言：江东花园二期物业乱，集中放置垃圾桶，损害了业主的权益。

这些问题看似不大，但“蚁穴虽小可溃千里长堤，星星之火可以燎原”，很容易就会引起矛盾。

2. 业主认为小区的物业费偏高，同时费用不透明（具体内容在下文分析）。

（来源：人民网留言板）

2021年6月4日，有网友在人民网留言板留言，觉得自家小区物业费偏高。

3.对物业管理范围认知不清。

物业担负整栋楼宇的房屋、设备设施维修、绿化养护、秩序维护、清洁维护和小区各业主档案管理等综合型的工作。

但物业并不是小区所发生的的问题都在职责范围之内，一但双方对物业服务概念的理解偏差导致诉求偏差，诉求得不到期望的回应，不满也就随之而生。

4.作为问题协调部门的业主委员会，成立比例不高。

截至2019年底，昆明市住宅小区数量达5396个，有1783个住宅小区实施物业服务，面积约1.96亿平方米，实施物业服务面积占比为66.65%，其中，实行物业服务的住宅小区已成立305个业主委员会，占比还不足10%。

即便有业主委员会的小区，也会因为复杂的程序和较高的门槛加上个别物业公司的不配合，令工作难以展开。

大多时候，业主都习惯性地认为是小区物管根据本小区位置、配套、环境等实际情况自己定价收取的，但事实并非如此。

（《云南省物业管理规定（修订）》意见的公告）

6月11日，云南省住房和城乡建设厅网站发布关于公开征求《云南省物业管理规定（修订）》意见的公告，里面提到：

物业服务价格实行市场调节价的，其收费价格由物业服务企业和业主协商确定，并在物业服务合同中进行约定。物业服务价格未进行合同约定的，按政府指导价实施。物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格管理部门制定并公布政府指导价的基准价格及其浮动幅度。

而在2020年11月24日，云南省发展和改革委员会网站发布了《云南省政府定价的经营服务性收费目录清单》，提到: 公共租赁住房物业服务收费为0－1.38元/平方米/月，普通住宅前期物业服务收费为0－1.8元/平方米/月。

但是在《2020年中国物业服务价格指数研究报告》中，2020年12月，二十大城市物业服务均价为2.33元/平方米/月，昆明也不例外，大部分新建小区物业费超过2元/平方米/月。

（昆明某小区物业费收取情况）

这是因为，昆明很多小区物管公司都把二次加压费、电梯维护费等费用并在一起收取，因此，大部分小区的物业费均超过了一级标准1.38元/平方米/月。关于物业费的具体内容可查看《年底了，能不能不交物业费？》一文。

当业主对物业不满逐渐累积时，就会想罢免物业，尽管有关条例规定，业主有权利选聘并更换原有物业。但现实情况下，真正能够真正“换物业”的小区，往往都避免不了一场交锋。

在2021年1月1日起施行的《民法典》规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由业主共同决定小区的共同管理事项。

这看似简单的方式却困难重重，毕竟就三分之二业主参与这一条，就已很难实现；而且罢免成功了也不代表能和原来的物业说分手。

昆明首例物业迁出案顺利执结的日新小区，在2018年年底，就因不满小区原有的昆明金馨物业服务有限公司服务质量，决定成立业委会，炒掉老物管，并寻找新物管接手小区管理。

2019年1月时，日新小区业委会到官渡法院起诉，要求老物管公司搬离小区，交还物业用房；7月，官渡法院判令老物管与业委会双方合同解除，但老物管公司依然未主动履行判决义务，未完成交接；12月，业委会申请了强制执行，最终在2020年11月才成功脱离原物业公司。

至于命运多舛的中炬·上海沙龙小区则没那么幸运了。该小区在2020年得官渡区住建局批复成立小区业委会，业委会对云南中港物业不满，发出函件通知中港物业终止合同，引入云南铭钊物业。

然而，因为老物业交接不畅，在今年4月时，小区业主还曾面临停水停电问题。

换也难，不换也很难，业主为了表达不满，甚至以物业服务不到位而拒交物业费，还因此被起诉。

2020年，昆明实力玖如堂小区物业服务中心起诉了小区近百名业主，原因是业主未交物业费。

但业主认为，是物业先无所作为，找其反映问题，一直都得不到解决，业主才以此进行反抗。

上个月，昆明市住建局发布《关于2020年度居住小区物业服务企业信用等级的通报》，通报包含231家小区物业信用评级示范物业服务企业。

虽然有网友吐槽某些物业其实德不配位，但也有网友认为其较为中肯（矮子里面拔高个）。

写在最后：

人们对物业的不满，背后似乎多少有着一点对于“居有定所”的焦虑，毕竟花上几百万，最终收到的服务并不能与之匹配，业主失望是难以避免的。

但是，如果不能从根本上破解现在这种“捆绑销售+一锤子买卖”的模式，业主和物业之间的对立情绪，可能永远都得不到解决。