报告期：2021年9月20日至26日 出品时间：2021年9月27日

市场综述：

处于中秋和国庆两个假期之间，当周昆明市场供应有所下降，且以刚改、改善项目为主，成交则以成交价格偏低的首置刚需和地段改善项目为主。

先来看二级市场，商品房供应规模持续下降，成交规模亦有所下降。

当周5个项目获取商品房预售许可证，新增预售面积约19.17万平方米，环比下降40.13%，降幅放大。供应以高层住宅为主，辅以少量办公物业及地下车库。其中，中交鸿园、雅居乐中央雅府为项目首次获取商品房预售许可证，龙湖山海原著为高层住宅首次获取商品房预售许可证，雅居乐中央雅府为主力。

成交方面，商品住宅成交面积7.59万平方米，环比上升0.4%。

当周无项目过规。

回归市场一线，当周雅居乐中央雅府首次开盘销售，龙湖山海原著加推高层住宅。其中，雅居乐中央雅府供应高层住宅326套，价格约13000-15000元/平方米，为毛坯交付，截至开盘销售结束，去化率不足20%。项目内部配套24班幼儿园和小学，受部分刚改需求关注；但周边环境与交通条件一般，且前期宣传不足，受市场环境影响及周边竞品分流，蓄客较少，开盘销售当天表现不佳。

此外，龙湖山海原著供应高层住宅385套，户型建筑面积约94至123平方米，价格约18200元/平方米起。

营销方面，五华区园博幼儿园与三千时光（上悦天地新组团）签订合作办园协议，昆明邦盛广场召开全球招商发布会，昆明市政府机关第三幼儿园云著分园举行开园仪式，南昌建工、中海物业合作签约等。

焦点研究院认为，近期昆明市场持续降温，并导致多个新项目入市时间延后，项目去化效果较差，购房需求观望情绪深重。7至8月市场上出现的降价风波，与9月以来的调价风波相互拉扯，更加剧了市场的负面情绪。

这种负面情绪也感染了房企，并在土地市场上有所呈现。近期重点城市集中供地遇冷，昆明则在9月三个批次的土地出让中多次出现地块因无人竞价而流拍情况，最后一个批次则终止交易，累计导致面积约1096亩的地块出让失败。房企获取地块的预期转淡，对房地产市场的深层次影响更甚。

我们认为，10月的昆明市场还将延续这种趋势，交易的稳中略降，将令房企和项目感受到更大的压力。

政策面关键词：住房贷款

住房贷款

内容：当前昆明市场已有中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行、招商银行、富滇银行、中信银行，以及昆明市农村信用社联合社等银行可办理商业银行住房贷款转组合贷款，其他已签订委托协议但暂未办理受托银行，正进行内部流程梳理和系统改造测试，争取尽快满足贷款需求。

影响研判：对市场有正面影响。

城市面关键词：COP15、城市评级   

COP15   

内容：联合国《生物多样性公约》缔约方大会第15次会议分两阶段，分别在2021年10月11日至15日，以及2022年上半年在昆明市召开。届时，国家领导人将出席大会并致辞，大会将发布《昆明宣言》。目前，排名前列阶段会议安排已公布。   

影响研判：有利于昆明城市形象提升。   

城市评级   

内容：国家统计局：昆明跻身“特大城市”行列。   

影响研判：体现昆明人口吸引力。 

城建面关键词：城市更新   

城市更新   

内容：西山29号片区棚户区改造安置地块建设项目造价咨询服务招标：项目用地面积约79465平方米，约119亩，建设棚户区改造安置住房、办公楼及配套用房（含15班幼儿园）等，投资约54.01亿元，计划2021年10月25日开工，2024年10月25日竣工。   

影响研判：项目区位优越，与南亚风情第壹城隔采莲河相望，俗称“杨家地”。项目面积724.9亩，涉及国有土地192.13亩，回迁1000余户，华夏阳光为一级开发方。当前项目拆迁顺利，区内建筑已基本拆除。项目周边现有昆明恒大珺睿、昆明恒大云报华府等项目在售，均价22000至24000元/平方米，预计项目入市后价格超过2万元/平方米。   

土地面关键词：土地出让、土地供应   

土地出让   

①内容：原计划9月26日拍卖的嵩明杨林地块，因无人报名而流拍，涉及8宗地块，均为城镇住宅用地，面积约570亩，容积率3.1，较大建筑面积117.8万平方米，起拍价5.87亿元，楼面价498元/平方米，单价约103万元/亩。   

影响研判：为9月第三次出现地块流拍，皆因无人报名，面积1008亩，在昆明土地市场相当少见。地块位于昆明市远郊，交通不便，配套匮乏，在市场交易逐步降温的当下，房企判断更为审慎，拿地意愿不强。  

②内容：原计划9月28日挂牌出让的白龙寺城改项目因故中止交易。地块编号KCPL2020-6-A1、KCPL2020-6-A3号，面积约115.4亩，含105.07亩商住混合用地，10.33亩商业用地，容积率1.3至5.2，起始价约7.42亿元，起始楼面价约1941至3942元/平方米，起始单价约341.67至673.05万元/亩。

影响研判：地块属于盘龙区白龙寺城中村改造项目，6年前便已确定一级开发方为云南城投。项目地段优越、交通便利，商业、医疗、教育配套丰富，但地块配建要求较多。当前白龙寺城改地块拆迁正进行，建成后，将进一步完善片区配套，对项目南侧的中海汇德里项目有利好，当前中海汇德里均价约20546元/平方米。   

土地供应 

内容：位于官渡区关上街道办事处的KCGD2019-3-A1-A4号地块，将在10月20日拍卖，为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、城镇住宅用地，占地约58673.19平方米，约88.01亩，容积率>1且≤7，起拍价约14.69亿元，起始楼面价4140.04至4191.77元/平方米。   

影响研判：地块或为云锦东方城项目零星用地。云锦东方城是巫家坝片区规模较大的项目，由东航集团旗下昆明云睿投资有限公司开发，含24幅地块，面积约674亩，将成为片区供应主力，但当前项目未售。

项目面

雅居乐中央雅府   

项目位于官渡区永中路与宏源路交汇处，9月24日获取商品房预售许可证，9月25日开盘销售，首推1、11、12栋，户型建筑面积约95至143平方米，2梯4户、2梯6户，33至34层，价格约13000至15000元/平方米（为当前巫家坝片区价格较低），毛坯交付。项目原为云青花园二期项目地块，闲置多年，2020年底雅居乐以22亿元竞得，项目规划商业及教育配套，但周边环境及交通条件一般，项目前期宣传不足，蓄客较少，加上周边竞品分流，以及市场环境影响，去化不理想。  

中交泓园   

项目位于官渡区日新路中段阿斯顿马丁4S店旁，为中交在巫家坝的第二个项目。项目9月22日获取2、3号楼的商品房预售许可证，10月开盘销售，主推户型建筑面积约113至143平方米，2梯3户、2梯4户，价格待定，毛坯交付，当前诚意登记。   

中南君启  

项目位于盘龙区青云街道穿金路952号，案名已发布，为中南置地（昆明锦腾置业有限公司）与云南坚稳联合开发。项目面积约36.72亩，由A1、A2地块组成，规划均已通过，将建设5栋住宅，以及1栋9班幼儿园，开盘销售时间待定。   

龙湖山海原著   

项目位于西山区前卫西路公园1903西行400米，当前主推高层住宅及洋房。9月22日项目R地块1、2号楼获取商品房预售许可证，新增高层住宅供应，建筑面积45366.23平方米。项目户型建筑面积约94至123平方米高层住宅在售，为楼王，价格约18200元/平方米起；另有户型建筑面积约143至183平方米洋房在售，价格约25000至26000元/平方米。   

雍锦园   

项目位于盘龙区穿金路世博园旁735号，9月26日开盘销售，房源位于5、6栋，共258套。其中，5栋20层、6栋24层，户型建筑面积约99至138平方米，3梯6户，带装修交付，均价约16000元/平方米，预计2023年1月30日交付。项目靠近世博园，主打生态公园。   

信达万科京江隐翠   

项目位于盘龙区，南临二环北路、北临金色大道，已开放售楼场所，将首推A2地块。项目规划12栋住宅，户型建筑面积约155、195、260平方米，预计国庆期间开放样板间，1梯2户，24至32层，均价约25000至30000元/平方米。项目为金刀营城改二期项目，同德、万科、赛伦联合获取地块，万科、信达联合开发，面向高端改善需求。   

万科公园城市   

项目位于官渡区飞虎大道南段旁，户型建筑面积约105至190平方米高层住宅在售，价格约16000至19500元/平方米，21至33层，2梯4户、2梯5户，预计2023年4月带装修交付。   

万科城   

项目位于五华区大塘路与小屯路交汇处，紧靠宜家家居。项目户型建筑面积约89至135平方米，均价16500元/平方米。项目配套较齐全，教育配套优质，面向刚需、刚改需求，自开盘销售以来，成交及口碑比较好。   

兴港上锦湾   

项目位于经开区呈黄快线与石安路（324国道）交叉口，当前高层住宅在售，户型建筑面积约98至136平方米，均价约8500元/平方米，26至32层，预计2023年12月毛坯交付。

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责编：蒋冬琼