「云南文旅志，要从大理开始说起了。」

如果不是今年受到“疫情”的影响，这两年的文化旅游产业真的太火了，尤其是云南。人流来了，经济带动起来了，大牌房企来了，连房价也抬起来了。

那云南的文旅产业哪里又火得最凶?

业内其实早已心知肚明：大理。文化旅游的火热是一方面，而更多的则是表现在文旅地产方面。

（大理）

这个近5年国内房价上涨最猛的城市之一、西部地区少有房价上万的非省会城市，真的让人不得不关注。

从景点到地产，去大理究竟“玩”什么?

PART/11早先提到大理，大家较先的印象似乎是停留在古城、三塔、苍山、洱海、蝴蝶泉、风花雪月，大多是与自然景观有关联的东西，玩的是景点，大理的旅游业被推上“神坛”。接下来，大理民宿业井喷式发展，各式各样的风情民宿出现，像当时比较有名的电影《心花路放》拍摄地梧桐客栈。这些民宿扶摇直上，每逢节假日都能满房，这个阶段，玩的是客栈民宿。

（大理客栈）

近两年来，旅游业已经成熟，而民宿却受限，人们最直观的感受应该是文旅地产如雨后春笋般出现在大理，换句话说，是以文旅为外包装，“地产”为实质的卖房模式席卷了大理。

来看几组数据：

1、根据国家统计局发布的“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据，自2017年4月以来大理房价连续上涨，直至今年2月(疫情影响)才出现持平状态，这么一算差不多连续上涨了近3年时间。

2、虽然今年1-6月，大理新房价格累计上涨幅度仅0.7%，但2018年全年，大理新房价格上涨幅度高达18.8%，2019年全年，累计上涨15.4%。

3、再往前推，如今的大理房价，和2015年相比已经上涨近50%，是近5年国内房价上涨最猛的城市之一。

4、2018年时，有段时间大理的二手房价一度要赶超昆明，(中国房价行情网数据显示，2018年5月昆明二手房均价11028元/㎡，而大理二手房价格达到11233元/㎡)。

5、再从均价维度来看，近日有一组数据，是关于今年6月至9月份全国新建商品住宅单月成交均价的，在这份平均房价超过万元大关的40座普通地级城市名单中，大理竟然上榜了，新建商品房平均单价为13380元/平米，排名18，成为西部地区少有房价上万的非省会城市。

这个时候，你要说去大理玩的是文旅地产?可能更准确的是：玩房地产投资。

大理究竟为何火?从何时火?

不少人会问，为什么是大理?大理有什么值得?

早期的大理，价值在于自然资源、气温气候、历史人文、名胜古迹这些先天条件。那个时候还没有太多的规划，沿洱海边都是客栈、民宿，没有规模规范，污水排放、洱海污染。众所周知，从2016年起，洱海边的客栈被要求整改，大理一度出现萧条的状况。

（大理客栈拆迁 图源：网络）

如果从房地产的角度来说，那个时候文旅地产流行风还没吹到大理。

开发就是以“卖地”，无规模的建设开始的，以本土开发商为首的开发，是“低品质”、“缺乏经验”，导致当时的大理房地产市场“乱象丛生”。最典型的就是当时的“无证预售”现象。

其实，房地产市场的这种情况并不仅仅村在于大理，早期的昆明也是如此，不足为奇。

大理真正高速发展，算是在2018年。

在2018年海南限购之后，很多旅游城市都受到了利好，其中云南最明显，云南中又以大理为首。

排名前列波：交通的发展。从高铁开通，大理确实受到了一波红利，2小时的高铁车程，促进旅游业的同时，也促进了房地产市场的活跃性。

第二波：品牌开发商来了。雅居乐、美的、万科、大华、融创、华侨城、绿城、恒大，悉数进入大理拿地开发。

第三波：投资客来了。逃离“北上广”的风一刮，以旅游业、自然风光出名的大理，有高铁、有品牌房企的大理，自然成为投资选择。

此时，大理的房价还不高、物价水平低，确切地说，比大多数旅游城市低得多。

（大理）

于是，大理火了，冲着文旅来的房地产商、投资客一下子铺天盖地，房价被抬上了少有的高峰，正如前文那些数据所示。

过快上涨的房价，大理也没能幸免楼市调控，但是2018年7月这次调控在业内人士看来，相比于其他城市限购限售等调控手段，略显“温和”，更多的是在规范违法违规行为，未涉及对投资性需求具有较大抑制作用的限购政策。这也就造就了大理房价的上涨一直持续到了2020年。

文旅地产，都是围绕着景区和洱海

大理的地产是如何分布的?来看看大理的城市规划，如今的大理，下辖10个镇、1个民族乡。以满江片区为核心，规划“一核、两景、三区、四片、五大产业、六大基地”，其中“两景”是苍山、洱海、田园等自然景观和人文景观；“三区”是大理经济开发区、大理旅游度假区、大理创新工业园区；“四片”是下关、大理、凤仪、海东。

（大理规划示意图）

基本上大理是围绕着洱海的西部、南部和东部三面发展，而往北是农田、村庄和曾经的客栈、民宿，景区也大多集中在北部，诸如双廊、南诏风情岛、小普陀、蝴蝶泉。

从文旅地产的角度来看，大理的项目主要分布在大理组团(海西古城)、海东组团。

大理组团：

区域简述：由于具有大理古城、崇圣寺三塔等旅游资源，该板块主要以旅游、教育、文化为主，项目大多是别墅、商墅，针对的客群也是“度假投资”，文旅地产居多。

楼盘：大理苍海高尔夫国际社区、大理耀鹏崇圣院、大理的小院子、华侨城·大理王宫、古城·大院里等。

价格区间：15000-30000元/㎡。

海东组团：

区域简述：该区域主要是拥有观苍山、洱海的较佳视野，近年来出现了一批“湖景房”，项目大多是洋房、别墅，针对的客群也是“度假投资”，文旅地产居多。

楼盘：梦云南·海东方、万科·大理拾叁月、大理公馆、大理半岛假日、外滩名著、大理涔湫园等。

价格区间：17000-23000元/㎡。

但如果单从地产的维度来说，高端一点的区域就是下关组团，这里有本地刚需项目，也有部分度假投资项目。

比如滨海俊园、大理龙悦华府、十畝·大理生活，该片区价格在9000-16000元/㎡；此外就是以本地刚需、投资客为主的满江综合中心，主力是小户型和公寓，片区价格在8000-15000元/㎡；而凤仪组团，主要是本地生意人居多，大部分是刚需户型和商业，价格在6000-9500元/㎡。

这么看下来，其实大理的房价确实已经比较高了，较低的一个组团价格也在6000元/㎡以上。

作为一个四线城市，大理的房价对于本地客群来说并不友好，对于省会城市昆明的客群来说也不友好，但如果对于“北上广深”投资客来说，确实是低价了。

两极分化，是时候该担忧大理了!

今年，因为疫情原因，旅游城市确实深受影响，房地产市场也是很明显的反映出来了。

据国家统计局数据显示，1-11月，大理房价环比涨幅有3个月持平，有3个月在下降；同比涨幅持续下滑，到11月降至较低。

（大理房价 数据来源：国家统计局）

从销售的维度来看，其实在上半年，大理市场受疫情影响，多数房企并未推售房源，只有少数房企供货，成交也相应的较少，市场呈现出供大于求的状况。

下半年来，虽在7、8、9月房价有了上涨的趋势，但是由于外地投资客大批削减，购买力还是集中在本地客群，所以房价整体被拉低，出现持平和负增长不足为奇。

疫情的影响确实会持续一段时间，但是大理的楼市这个热度，是不是也是时候降温或结束了呢?这不得不让人想起海南三亚，大理的火和三亚还是有不少雷同之处。同样的旅游城市，同样是有稀缺的旅游资源，同样是外地投资客涌入，同样是房价大涨，同样受限调控。

有业内人士探访海南，发现现今的海南有一个令人担忧的现象。

过度依赖海景资源的旅游开发，让整个海南出现有点不太平衡的现象，整个三亚从西到东一百多公里的海岸线上，已经无处可以开发。分化明显，靠海的高楼林立灯红酒绿高物价消费，酒店占据城市资源，只给旅居人口私享；但是进入到土著传统的居住区就破旧的严重。

大理的发展，极有可能出现海南三亚的这种状态。环洱海的、最优质的土地，都是做旅居、高层投资公寓、客栈、民宿，旅游淡季空置率极其高。刚需区域则由于整个城市的房价被拉高，本地人买不起房，居民没有幸福感。

（市民投诉 图源：人民网地方留言板）

很明显，如果大理真的按照这样的趋势下去，一定不是这个城市想要的。

尤其是像今年这种情况，对于大理来说，算是致命性的打击了。

最后回过头来看，大理虽说在大力发展文旅产业，但是真正做文旅的，做出名头的，或者再犀利点说“不是卖地产而是主打文旅的”，好像少之又少。“真卖房”的倒是占大多数，在这里就不一一点名了。

后续，会再出一篇文章，来详细的说说这些文旅项目究竟谁才是在“干实事”。

大理房价的暴涨、两极分化的严重、文旅地产的不如人意，是不是真的该好好担忧一下了!