昆明住宅去化周期又拉长了！

近两年，降库存一直是昆明市促进房地产行业发展的主要目标之一，不止一次出台措施支持房企通过多种方式去化。

尽管上半年宏观环境改善、购房成本降低、新房供应减少，昆明住宅市场去化周期不仅没缩短，反而更长了。

受2021年的惨淡的土拍市场影响，今年新房供应的大幅减少，上半年昆明主城（五区）住宅、商业、其他物业，共获预售证95张（含预售证变更15张），预售面积313.06万㎡（含预售证变更36.62万㎡），共72个项目获得预售证（含预售证变更项目5个）。

也就是说，2022年上半年，昆明主城（五区）仅有67个项目新获取了预售证，还不到目前市场在售项目的一半，纯新盘更是寥寥无几。

据血拼姐不完全统计，上半年开盘的纯新项目仅有龙江金茂府、俊发未来城、招商·雍珑府、众安白马御府、枢纽曜城、金地十一峯和龙湖·揽境，不足10个。

相比去年同期，昆明上半年新获取预售证减少了150张，同比下降65.22%，总预售面积减少了约543.69万㎡。

尽管供应端比较惨淡，但去化周期并没有缩短。

昆明锐理发布的《昆明2022年房地产市场研究半年报》显示：2022年上半年供需双降，新增供应同比下降50.29%，销量同比下降46.36%。

截止2022年6月30日，主城住宅存量达906.78万㎡，按近12个月月均去化计算，去化周期需23个月，市场成交量大幅降低、存量上涨，去化周期持续延长。

（来源：昆明锐理）

相比往年同期，2021年同期库存量844.79万㎡去化周期需11个月，库存虽有小幅增加，但去化周期的攀升幅度显然大，房子更难卖了。

其实从2021年下半年开始库存就基本维持在850万㎡至900万㎡之间，波动并不大，但去化周期却从10个多月拉长到了20多个月，几乎翻了个倍。

根据昆明房协发布的半年报分区域来看，库存量虽然是影响去化周期的重要因素，但也不是完全呈正比。

（来源：昆明房协）

除了周边郊县地区，主城的空港片区、东市板块、经开区、山水新城等受地段影响都是去化比较难的片区；受欢迎的仍然是东南、西北、会展等优质地段和配套完善的片区；金马和世博由于供应本就较少，去化周期也不算长。

相比住宅，商业类产品去化压力就更大了，比如写字楼，截止2022年6月30日市场存量达299.61万㎡，和去年同期相比基本持平，去化周期却从211个月拉长到了232个月，增加了近2年。

（来源：昆明锐理）

公寓市场情况乐观一点，昆明自去年开始大量公寓项目开始“以价换量”，市场存量有所减少。

截止6月30日，昆明公寓存量为448.61万㎡，较去年同期下降4.45%，去化周期48个月，虽缩短了7个月，但去化压力仍较大。

（来源：昆明锐理）

这也说明降价促销有一定效果，低价仍是目前公寓市场降库存的主要手段之一。

低价去化放在住宅市场同样适用，以去年年中为分界点，房价虽时有波动，但往前大致呈上升趋势，往后不断下探，从较高点的均价15661元/㎡下降至均价14510元/㎡。

销售面积与均价走势基本呈反比：均价上升，销售面积回落；均价下降，销售面积增加。

（来源：昆明锐理）

前几天，昆明二环边一个烂尾复活的项目出现抢房大战，究其原因，同地段产品中，价格较低是最主要的因素，可见，当下其实有很多伺机上车的刚需购房者。

这与今年的大环境不无关系，全国房地产市场自去年年底各地利好政策频发，今年昆明也做出了上调公积金贷款额度、降低首付、降低贷款利率、放宽贷款审批条件等一系列动作，对于刚需来说的确是一个不错的上车机会。

供需矛盾的直接影响是价格的变动，虽然楼市已有回暖信号，但要想完全修复市场信心是一个比较漫长的过程。

尤其是在不少楼盘被曝停工、延期的情况下，刚需只会更加谨慎和挑剔，整个市场依然处于下行周期，业内专家预测，短期来看降价、促销仍是房企下半年去库存的主要手段之一。

长期来看，随着市场经济的逐步恢复，楼市的稳定，积压住房需求释放，带动整体市场回升应该不会太久。

写在最后

面对长时间的较大库存压力，昆明市政府和开发商都在积极的寻求的解决办法，不管是政府层面的改善楼市环境、稳定楼市信心，还是开发商层面的降价促销保交付，都在推动去库存。

另外，随着旅游业的复苏，云南凭借优越的自然条件频频上热搜，昆明作为省会城市承载了大量外来人口涌入，拥挤的不止交通枢纽和景点，也为楼市带来了人气，尤其是文旅项目。

毕竟相比北上广，昆明房价确实不高，反正成本较低，买一套来避暑养老似乎也是个不错的选择。

随着信心修复、去化加速、房企资金回笼，楼市已经呈现回暖趋势，去化周期缩短只是时间问题。