楼盘的售楼处永远是过节最多的地方。

从举国欢庆的元旦、国庆钜惠，到520、618、1111，甚至是二十四节气都有促销优惠活动。一年一半的时间都在“促销钜惠”，但是购房者似乎已经对“强行过节”产生了免疫。

“买涨不买跌”已经成为市场约定俗成的定律。大幅的降价对购房者来说，不仅没有“捡漏”的快乐，反而引发焦虑彷徨。

房价还会降吗？楼盘的跌幅空间到底有多大？房价的底线到底在哪里？

今天血拼姐就来和大家聊聊关于房价跌幅空间的问题。

许多购房者每月都会定期询问血拼姐，“这个月昆明的房价降了吗？”

其实整体市场的房价波动，对我们的购房价格参考意义并不太大。通过数据我们可以看到，市场均价和部分楼盘的销售动态并不是同步的。

去年一度网传禁止恶意降价行为，情节严重将停止网签。

但是到今年，昆明经开区就惊现了3字头的房源，单价已经超跌出周边近郊楼盘均价。

虽然只是少量大户型的特价房源，该楼盘今年的均价约在6000-7000元/㎡。该项目在2021年开盘时候，带装修均价卖到了10000元/㎡，跌幅已经接近40%。

（2022年昆明住宅销售均价走势）

2022年昆明的整体房价呈现持续下跌趋势，但部分楼盘的大幅打折、促销、降价行为并不能代表整个市场。

据昆明房协统计数据，昆明2022年住宅销售均价较大价格差仅为1336元，较高峰一月均价约14806元/㎡，较低峰为13470元/㎡，较高下跌仅9%。

在风云变幻的楼市中，如果想要购买房价“暴跌”的楼盘还需谨慎。

在了解房价的底线前，我们先来了解一下房子的成本。

房子的成本首先看地价，某些项目楼面价就高达1万元/㎡，销售价在1.5万元/㎡左右，因为地价成本几乎高达66%，显然降价空间不大。

但盖房子除了地价和建造，其中还涉及许多支出，如拿地成本、建设成本、融资成本、营销成本。

许多人都说，房企已经进入了“微利时代”。

滨江集团董事长曾说：“在精干高效管理下，努力做到1%—2%的净利润水平。”

据亿翰智库发布的2021年E50房企的数据，房企平均净利润率为8.0%，五年来首次跌入个位数，净利润率10%以上属于上等水平。

某央企开发商曾经指出，净利润率及IRR必须达到双15%，这个项目就是成功的。

在房企利润微薄的时代，我们可以简单地通过楼面价和销售价格来判断，开发商的底线在哪里。

一般我们把开盘价作为项目的价格基准（备案价普遍偏高，对购房者没有参考意义），开盘会有一定折扣，如果市场好则会有小幅上调。一旦项目降价幅度超50%，就需要警惕了，可能有开发商跑路项目的风险。

毕竟“从来只有买亏的，没有卖亏的。”

那么某些商品房的大幅降价，有没有市场监督管理？

截至目前，昆明市暂未出台“限跌令”。

2011年昆明根据《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》开始执行昆明“一房一价”房价备案制度，该意见明确了公示项目实际对外的销售价格与公示价格上下波动不得超过15%，否则需要重新申报。

但是该制度在2016年宣告终止，新规定取消了房价的上下波动范围。房企调整房价不再受此限制，房价多少由市场来主导。

2018年，《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》发布，明确提出“商品住房实际销售价格不得高于预售价格，预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。”

2022年4月，昆明市出台《促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，但其中对于房价只是以“稳”为主。

（来源：昭通市人民政府）

昭通市关于房价下跌，是“严格执行一房一价备案制度，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。”

关于“恶意降价”和“合理区间”，却并没有明确的标准规范。

2021年8月湖南省岳阳市发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》文件显示，“中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。”

从以上规定可以看到，昆明市或者昭通市都并没有明确的“限跌令”。而岳阳市的规定则非常明确，对降价空间有了明确的约束。

那么，昆明某些盘的大幅降价就毫无约束力了吗？

（来源：领导留言板 降价维权投诉回复）

（来源：领导留言板 降价维权投诉回复）

据人民网领导留言板的官方回复，商品房价格遵循市场定价自由涨跌原则，由开发公司根据市场情况及“一房一价”自行制定，且《商品房买卖合同》属民事法律关系。

许多我们看到的“断崖式特价房源”都会以“工抵房”的名义进行售卖，不能代表开发商销售推广行为，提供的房源和价格信息也与开发商公司无关（一般广告都由中介发布，不会带开发商LOGO）。

而且就算开发商以自己的名义开始大幅下跌，也属于市场行为，买贵的老业主们真的一点办法也没有。

简单来说，就是猪肉涨价了，能去告超市吗？

天价菜可以不买，房子也一样。

写在最后

就目前来看，昆明市场针对房价只“限涨”并没有“限跌”。

而“大幅降价”难以界定，目前市场多以“工程抵款房”或“中介房源”来规避降价风险，不与开发商行为挂钩。

购房者难以维权。