昆明住宅均价突破15000元/㎡ 2021年房价将如何变化?
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2020年已成为过去，这一年刚开年，就受到“黑天鹅”的影响，各行各业饱受艰难和挑战，尤其是2-4月，房地产市场也不例外。
人们居家隔离，项目售楼部关门，工地停工、施工进度受阻、无法如期获得预售证、无法开盘......楼市营销转战“线上”，直播卖房、线上售楼部、明星带货一时席卷地产圈。
虽然3月大部分在建项目已经逐步复工，但往年火热楼市的“金三”、“银四”不复存在。
楼市受到的影响，在房价和销量上很直观的反应出来，那么过去的2020年，昆明的房价究竟如何变化?不妨一起来看看!
1.量跌价升 住宅均价已经突破“1.5”
根据昆明锐理发布的《一张图了解2020年昆明楼市行情》显示，2020年1-12月，昆明楼市共计成交98935套商品房(包含住宅、商业、办公)，销售套数同比下降15.7%;成交面积1036.96万方，同比下降15.9%;成交金额1500.7亿元，同比下降11.1%。
不难看出，不仅是销售套数、成交面积还是成交金额均出现较大幅度的下降。
然而，成交均价还出现了5.7%的同比增长，2020年成交均价为14472元/㎡。
从近五年的数据来看，昆明的商品房均价逐年上涨，在2020年达到了较高值14472元/㎡。
细分物业类型来看，2020年中，住宅销售套数为72345套，占据了总销售套数的73%;成交面积866.67万方;住宅均价15036元/㎡，同比2019年增长6.6%。
近五年来，商品住宅均价同样逐年增加，到2020年已突破“15000元/㎡”。
商业销售套数为4918套，成交面积47.99万方;商业均价16220元/㎡，同比2019年下降14.3%。
近五年来，商业不论是销售面积还是均价，均出现逐年下降趋势，到2020年到达较低值。
办公销售套数为21672套，成交面积122.3万方;办公均价9792元/㎡，同比2019年增长1.3%。
近五年来，办公的销售面积和均价波动都较大，均价曾在2018年达到峰值，但2019年和2020年均较低。
再从2020年全年12个月的数据来看，上半年销售情况均不乐观，不论是住宅、商业还是办公，低谷均在2月份;而峰值是在12月，多半与年终各家房企开展促销、打折等活有所关联。
从均价来看，住宅的均价在5月份之前波动较大，较低的时候3月份均价仅13789元/㎡，而在5月之后，均价维持在15000元/㎡，波动并不大，只是在12月均价到达下半年的较低值14972元/㎡。
商业的价格，从2月达到峰值22164元/㎡之后，就开始出现不同程度的下跌，较低的时候是11月份，仅11847元/㎡;而办公来看，从1月的14737元/㎡下跌至2月的9794元/㎡，之后11个月的均价都比较稳定，基本在9000元/㎡，较低的价格出现在9月，仅8735元/㎡。
2.南市区仍是最火热 中心区价较高
从区域的销售情况来看，如果按照东、西、南、北、中、呈贡这样的区域来划分的话，商品住宅销售中，南市区销售面积较高，高达3901097.35㎡;均价是中市区较高，高达16654元/㎡。
办公销售中，销售面积同样是南市区较高，均价较高的则是北市区，高达15869元/㎡;商业销售中，销售面积较高的也是南市区，均价较高的是西市区，达18330元/㎡。
从各版块的热力地图来看，住宅中2020年昆明房价较高的区域为中心区域，均价达27648元/㎡，其次为滇池片区均价为22205元/㎡;均价较低的为空港片区，仅8386元/㎡。
商业中2020年昆明房价较高的区域为中心区域，均价达27648元/㎡，其次为滇池片区均价为22205元/㎡;均价较低的为空港片区，仅8386元/㎡。
总的来说，2020年昆明的房地产市场中，住宅受到“黑天鹅”的影响并不大，虽然在2月份明显一些，但是随着后续楼市回暖，销量、价格又上来了。就像年初专家预测的，本来1-2月份就是每年的春节“空档期”，销量本就不高，疫情仅仅是推迟了购买力，而购买力不会完全消失。
但是办公、商业确实是受到一定影响的，但这个影响，不全是来源于疫情，也有商业、办公产品的饱和有很大的关系。
3.2万+楼盘近50个 33个纯新盘入市
从楼盘来说，据不完全统计，目前昆明主城五区在售的楼盘一共有193个。
其中，主城五区目前在售的非别墅类项目中，单价超20000元/㎡的楼盘已达33个，较高售价达40000元/㎡;若包括别墅类项目在内，昆明目前超20000元/㎡的楼盘就有近50个，占比市场在售楼盘的接近四分之一。
此外，据不完全统计，2020年全年昆明主城五区新增入市的纯新盘有33个，新入市的楼盘占比接近四分之一。
其中，一季度由于受到春节及疫情影响，2月份没有新盘入市，1月份仅1个项目，3月份仅2个项目;三季度是新盘入市的高峰期，共有13个新盘。
官渡区入市的纯新盘共9个项目，西山区新增8个，呈贡区新增6个，盘龙区新增6个，而五华区新入市的楼盘最少，全年仅新增4个。
五华区入市新盘为：招商雍和府、绿城诚园、保利·春湖国际生态城和华飞新域宸璟。
盘龙区入市新盘为：世博生态城-蓝湖邻里、俊发·阳光俊园、璟泰公馆、佳湖熹祥苑、雅居乐新希望锦麟峯荟和江东永和府。
官渡区入市新盘为：兴港上锦湾、学府·康城、招商·依云国际社区、首创·誉华洲、果林广场、万科·公园城市、首创未来之城、保利城和龙湖·天璞。
西山区入市新盘为：锦粼天序、玖悦府、阳光城·滇池半山、宝能滇池九玺、复地雲極、云和中心、隆盛府和华夏澜台府。
呈贡入市新盘为：滇池府、绿地海之城、鹏欣漫城都荟、公园壹号、红星天悦和中交·锦澜府。
那么，2020年已成为过去，2021年的昆明楼市会是如何?
2020年下半年，尤其是四季度昆明卖出去了不少土地，这意味着2021年将有众多新项目面市，其中有不少优质地块，单价极有可能超20000元/㎡。
比如融创春城書院、恒大珺睿、俊发俊尚峰(马家营)、恒大白塔路项目、金刀营项目、中海西南林大项目、金茂老螺蛳湾项目等，众多2万+楼盘的入市，势必将带动整个昆明的市场房价。
但是受到大环境和政策的影响，2021年昆明的房价似乎也不会出现较大幅度的上涨现象，像有人预测的“2021年房价突破2万”基本是很难实现的。
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