地都没批就骗了3个亿?预售风险购房者独自扛

昆明楼市深度报道 2022-09-15 12:03:11
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现房时代何时到来?

文章开始前,为大家讲昆明的一个惊天骗局。

没有拍卖拿地,没有规划许可、甚至没有营销中心,这种离谱的“空气房”,却吸引了约2000+购房者,40余家单位团购,骗取金额近3亿元。

(昆明某项目连地都没拿就骗了3亿元)

真·什么都没有的情况下,售楼处在五星级酒店(连房子都懒得盖),该项目甚至还荣获了“城市低碳地产最佳实践区”称号。

房子,作为商品,为什么和其他商品不一样,无法做到一手交钱一手交货?

如今的楼市,现房销售能否成为市场主流?

商品房预售制就是传统大家普遍说的“期房”。

这项制度起源于香港,早年间香港楼市为现房销售,市民难以承受高昂的房价,房子卖不出,市民买不起。

于是“预售+分期”就诞生了,开发商能卖房,市民能买得起,双赢。

1994年,这项制度被引入内地,恰逢房改的市场浪潮,开发商资金周转更快,极大了扩充的内地的商品房市场。

《城市房地产管理法》、《商品房预售管理办法》等文件出台,预售制度正式开启。

中国的期房一般建设周期在2年左右,这种“交钱卖未来”的行为,看起来风险极大,目前市面上烂尾楼更是数不胜数,有没有什么监管机制?

其实是有的,这就是“资金预售监管”。

这个是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

预售监管目前为“一城一策”。

每个城市因为楼市环境,纳入监管的资金范围也存在较大差异。

如,昆明为项目预售总额的30%,北京为每平方米不低于5000元,重庆为预售总额的35%。还有部分省市会根据项目风险分级上调监管资金额度。

许多人很疑惑,有了预售监管为什么还会有这么多的烂尾楼。

有监管就有漏洞。

绕过网签系统私下销售、挪用监管户资金等等,这些风险都转嫁到了购房者的身上。

虽然预售制度学习的是香港,但购房者的承担的风险程度却天壤之别。

香港买期房,在未交房前是不需要申请按揭全款购买,而是在交付后再贷款,付剩余的房款。

据资料显示,英国、美国、法国等国家同样实行预售制度,但购买期房都不需要付全款,而是实行的阶梯制付款方式,按工程节点分批次付款,在前期付定金、首付,交付后再结算尾款。

随着工程进度的付款方式,能极大地保障买房人的权益。

如今的预售制度有这么多弊端,为何还迟迟不改革?

几乎每一年都会有“废除预售,全面实行现房销售”的提案。

全国政协委员周世虹已连续多年提交现房销售提案,他曾表示“专业机构数据显示,2021年全国有6300多万套商品房已售,但未竣工交付给购房人。”

作为时代的产物,预售制的风险日益凸显,但问题并没有这么简单。

(来源:新浪微博)

某专家认为,“现在网上很多人呼吁取消预售制,是因为没有看到预售制背后的积极意义,预售能大大提高房企的资金周转,盖出更多的房子,解决目前房地产供需不平衡的问题。

“老百姓”又一次被代表了...

这到底是,保障的开发商的利益还是保障的购房者的权益?

楼市从黄金年代到黑铁时代,存量市场逐年增长,市场需求也在转变。从买房子到买生活,市场缺的不是房子,而是优质的项目。

目前市场环境下,取消预售的确不能一刀切,现房销售增加房企的资金压力,不利于市场的稳定。

加强监管,让制度真正的服务老百姓,采取工程进度阶段式预售体系,同样能保障购房者的合法权益。

(来源:血拼昆明楼市)

对于取消预售会导致涨价的问题,血拼昆明楼市曾有网友评论“购房成本提高也比买到烂尾楼或是糟心房好千万倍!”

这才是真正的购房者的心声,而不是专家“为你好”。

对现房销售的探索,早在多年以前就有尝试。

(图片来源网络)

2010年,传闻南宁试点取消商品房预售制度,但最终不了了之。

近一年两年来,多地把现房销售写入土拍文件,明确提出“精装现房销售”,可以看到“现房销售”已经启动小规模的试行。

据澎湃新闻统计,自2014年上海市首次提出黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地不得预售后,深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南、合肥、北京等多地在土拍时,都出现了现房销售要求。

(来源:海南省人民政府)

2020年3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》提出改革商品住房预售制度,新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

海南成功打响第一枪,成为全国首个现房销售的省份。

写在最后

2022年因市场寒冬,昆明许多期房也逐渐转为现房。

通过市场现状,我们可以看到,有实力的房企能保交付保品质,也不惧现房销售压力,而部分房企则是因为资金流问题,无力支撑现房销售,更无法完成交付。

9月14日,住建提出,要以保交楼、保民生、保稳定为首要目标。

在交付都成问题的当下,谁也不能独善其身。

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