2021年已过半，今年对各大房企可谓是充满挑战的一年，受政策影响，房地产市场今年以来降温明显，各家开发商为了提高项目竞争力，别出心裁策划各种促销活动，比如“买房送车位、买房送物业费、买公寓送商铺、买一套送一套......”更有项目降价4000元/平方米。

这些操作不禁让人好奇，今年房子有多难卖？今年上半年，各家房企战绩如何？未来昆明房价走势如何？

今年上半年成交均价为15739元/㎡

同比2020年上半年上涨7%

近日，克而瑞数据“2021年上半年昆明房企销售排行榜”公布。

△来源：克而瑞

从榜单来看，今年上半年，强者恒强，虽然受到整个市场下行影响，但俊发依旧以105.71亿元成交额位居榜首。

融创以58.08亿元成交额居第二。万科刚需、刚改配合模式助力业绩排名上升，以46.95亿元排名第三。

俊发虽然以105.71亿销售业绩高居榜首，但较去年业绩小幅下降。

根据克而瑞数据，2021年上半年住宅市场供应412.65万平方米，同比2020年上半年下降6%，同比2019年上半年下降9.61%，也就是说供应量下降。

上半年成交378.77万平方米，虽然同比2020年上半年上涨1.07%，但同比2019年上半年则下降了20.29%。

均价为15739元/㎡，同比2020年上半年上涨7%，同比2019年上半年上升14.81%。住宅市场总体量跌价涨。

都市时报·大象房鉴所根据克而瑞提供的数据，统计了昆明主城及周边晋宁、安宁和嵩明在内的132个在售商品住宅项目情况，将其去年6月，今年1月和今年6月的备案均价进行对比。

从表格中可以看出，无论是主城还是周边的三个市、区，6月与1月相比，涨价项目远多于降价项目。

△昆明主城在售楼盘价格涨跌一览表  制图：徐琳惠  杜晓霞

△安宁、晋宁、嵩明在售楼盘价格涨跌一览表  制图：徐琳惠  杜晓霞

供应市场恢复销售的4月迎来排名前列个峰值，自5月开始整体供应大致稳定，但是成交端并没有受到大量供货而上行，反而呈下行趋势。均价受刚改成交占比提高影响，一直处于高位，平稳增长。

克而瑞分析，预计下半年核心区域高价项目入市以及市场主力项目价格稳中上浮态势作用下，整体均价小幅增长。

推盘量、认购率创近三年较低

据克而瑞数据，2018年，昆明主城住宅年平均认购率为79%，2019年为71%，2020年为66%，但今年上半年，这个数据降至45%，今年上半年，昆明主城推盘量、认购率创近三年较低。

从表格上也可以看出，今年5、6月份，昆明供应套数增加，但成交套数并未有太大变化。

2021年受到市场客观经济环境因素，整体推盘量较近三年有明显下降。

集中推盘在年后明显好转后一季度，二季度受向山的岛以及铂宸府等新项目距离主城较远、周边配套缺失等影响，导致去化较低，拉低平均认购率。

这一情况也能从上半年多项目的开盘情况看出一些端倪，今年上半年，多项目去化不理想。（新闻回看＜＜＜今年昆明房子好不好卖？1-5月首次开盘项目去化率曝光 较低17%）

其中，旭辉广场·铂宸府项目首开去化率24%，整体折后均价17480元/m²。据克而瑞监测的项目开盘数据来看，截至5月底，共有12个新项目开盘，这12个开盘项目中，去化率较低的项目只有17%。

再从库存量上来看，根据锐理数据，2017年昆明库存住宅库存面积为426万方、2018年为573万方、2019年为663万方、2020年为932.27万方。

而昆明锐理发布的5月昆明房地产市场研究报告显示，目前昆明住宅库存面积已增至960.36万平方米，全部消化完需要1.07年（约13个月），达到5年来的新高。

所以不难预判，下半年开发商的去库存压力较大，这也将是下半年工作的重心之一。

刚需、刚改依然为市场主力  

主城购房门槛越来越高

那么昆明今年上半年什么产品较好卖呢？据克而瑞数据，110-120平方米的产品成交占比提升，2021年上半年，主城住宅成交以80-130平方米之间的中小户型为主力，其中110-130平方米占比33%、80-110平方米占比36%，刚需、刚改依然为市场主力。

相较去年，100㎡以上面积段占比多为上升或持平。

2021年上半年，昆明主城住宅成交以200万元以上总价为主力，占比32%，其中250万以上总价占比16%。

与2020年相比，180万元以上总价段占比共提升8%，价格上涨及改善业态占比提升拉高总价。

2020年6月，昆明主城商品住宅套均价约为181万元/套，2021年1月，套均价约190万元/套，到今年6月份，套均价则升至约196万元/套，在昆明主城购房的门槛越来越高。

联合拿地开发、参与城改乃至地州外扩将成为房企重要考虑方向

那么下半年昆明的市场总体环境会呈现怎样的趋势呢？据克而瑞分析，结合近期昆明发布的预售资金管控、商办审批管理等政策、以及热点城市房价红线加码调控等，政策存在一定收紧预期，但相比其他省市，昆明市场政策相对宽松，未来持续向好。

2021年上半年各房企布局重心依旧围绕主城区，却也开始往郊县外溢，受限于政策端及资金端管控，大环境趋严，各大房企拿地依旧较为艰难，为了增加土储，未来联合拿地开发、参与城改、乃至地州外扩将成为重要考虑方向。

上半年已经告一段落，下半年为业绩冲刺周期，房企推货力度加大，预计供销量会有所提升；核心区域高价项目入市以及市场主力项目价格稳中上浮态势作用下，整体均价将小幅增长。

对于下半年市场你怎么看？欢迎评论留言探讨。  

来源：都市时报大象房鉴所

责编：蒋冬琼