“短期看政策、中期看经济、长期看人口”，人口结构是影响房地产的重要因素，据人口普查的数据显示，中国已经迈入老龄化社会。

而随着人口结构的变化，“银发经济”成为市场的下一个个风口。

但养老产业到底要怎么做？如何让利民配套和普通住户都满意，显然难以平衡。

数据显示，2022年左右，中国65岁以上人口将占总人口的14%；2050年，中国老龄化将达到峰值，65岁以上人口将占总人口的27.9%。

中国已经全面迈入人口老龄化社会成为不争的事实。如何“老有所养，老有所依”成为社会的共同话题。

据昆明市公开信息显示，截至2021年12月，全市共有养老机构125个。其中，农村敬老院31个，社会力量兴办的养老服务机构80个，城市公办养老福利机构仅有14个。

在养老机构非常有限的环境下，想要挑选更好的居住环境显然比较困难。为了获得更好的老年生活，更多老年人依旧选择居家养老。

据贝壳研究院数据显示，65.5%的老年人独立居住（一个人居住或与配偶同住），与子女同住比例逐渐下降，即使在80岁及以上高龄群体中，独立居住占比仍高达48%。

而居住环境方面，更多的老人倾向于居住在普通小区养老，这样能避免社会化脱节，通过与子女家人亲近和参与社区活动，得到更多的生活满足。但由于老年人的身体机能下降，活动范围受到限制，对于居家养老的人群，社区环境和配套设施变得尤为重要。

数据显示，对居住环境改善，最迫切的需求是老年人服务设施。

但由于目前社区养老服务体系为起步阶段，“服务设施”具体有哪些没有明确定论。“紧急呼叫”系统目前有部分新建高端小区标配，但能否快速地、准确地传达老年人的急救问题，无法得到验证。

对于社区养老服务的建设，昆明早已开始了大刀阔斧推行。

对此，昆明市制定了《昆明市“十四五”养老服务体系建设规划》，其中指出，“到2025年，全面形成与全市人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调、与养老服务需求相匹配，居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。”

在地产建设方面，昆明市对新建住区养老配套，有了详细明确的规定。

2021年，昆明市人民代表大会常务委员会发布了《昆明市养老服务促进条例》，该《条例》对新建住宅区养老配套设施建设作出详细规定，需按户数来配套相应面积的养老服务设施，社区养老显然已经成为未来发展方向。

（养老服务设施配建已成为地方法规）

第二章第十条指出：“新建城区和新建住宅小区应当按照规划和标准配套建设养老服务设施，养老服务设施应当与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

新建住宅小区配套的社区居家养老服务用房，在土地出让条件、土地出让合同等文件中约定产权属于民政部门的，建成后应当移交给所在地民政部门。

对分期开发的新建住宅小区项目，配套的社区居家养老服务用房应当安排在首期建设，且不得拆分。对于确实无法安排在首期的项目，配套的社区居家养老服务用房应当在住宅总规模完成50%之前同步建设完成。

新建住宅小区配套建设的养老服务用房等设施竣工后，住房城乡建设部门应当会同民政部门参加联合验收。养老服务用房由所在地民政部门履行监管职责，确保养老服务用途。”

2022年，昆明市人民政府发布《关于印发昆明市促进养老托育服务体系发展整体解决方案的通知》要求到2025年，街道级综合养老服务中心覆盖率达到100%、新建城区和居住区配套建设养老服务设施达标率达到100%。

对于社区配套，要求“新建城区、居住小区，按照每百户不低于20平方米的标准配套建设养老服务设施，老城区和已建成居住小区无养老服务设施或现有设施未达标的，应通过购置、置换、租赁等方式逐步配齐，达到每百户不低于15平方米养老服务设施。”

对于养老设施的配建已经覆盖全部社区，无论是新建小区还是建成住区。

其中，“社区养老设施”包括日间照料中心、社区长者俱乐部、居家养老服务等。

这些养老公配设施未来将由政府或者社会机构运营负责，虽然是利民养老的好事，但是对于居民来说却争论不休。

目前，国内的主流养老模式有三种，居家养老、社区养老、机构养老。

居家养老依旧是社会主流，但为了更好地提高家庭照顾能力，现鼓励社会力量与养老机构部合作，并支持养老机构社区服务设施。随着对社区养老配比的硬性规定，显然未来的方向是社区养老。

这项政策的提出，对养老服务有了极大提升，也照顾到了老年人养老和子女家庭的紧密性。但是对于新建小区的购房者来说，那么这项“福利”就变得不美丽了。

（昆明领导留言板关于养老院的投诉）

“小区底商/社区用房变成养老院。”近几年这样的新闻屡见不鲜。

检索昆明市领导留言板，不论是新建小区还是建成小区都有投诉，称自家小区“瞒着业主偷偷盖养老院”。而对于此类情况的官方回复为，养老院建设都是根据《云南省老年人权益保障条例》实行，按照项目的实际居住面积而配建的养老服务设施。

是合法合规的项目配套，并不是瞒着业主盖养老院。

（对养老院大家持不赞同态度）

虽然合法合规，但依旧冲突不断，有部分业主认为养老院照顾到了老年人生活，但是对于其他业主来说，更担心会影响小区房价；甚至害怕会有殡仪馆车辆频繁出入，担心风水问题...

写在最后

从目前的一系列政策走向来看，政府风向是提倡社区养老模式，这种形式既能解决养老问题，又能方便子女经常探望，是比较符合中国人热闹安度晚年的生活方式。

虽然如今投诉不断，但随着未来昆明小区落实配建养老服务体系，各大社区皆设有养老院，这一现象成为普遍社会常态后，就不再会成为房价下跌的因素。

对于，小区建设养老院，网友们怎么看？是便民利好还是麻烦不断，欢迎留言。

参考资料：《昆明市养老服务促进条例》、国家卫生健康委等11部委《关于进一步推进医养结合发展的指导意见》、《关于推进基本养老服务体系建设的意见》、贝壳研究院《2021社区居家养老现状与未来趋势报告》