2019年7月11日，由锐理数据和红星地产联合举办的《2019年上半年房地产市场研究报告》在红星天铂项目售楼部内举行。昆明地产业内人士及各大主流媒体齐聚一堂，见证上半年昆明房地产市场的发展格局。

发布会上，锐理数据云贵区域总经理梁彩霞以一个“稳”字，总结了上半年的房地产市场发展，从整体经济运行情况、土地市场表现和实际市场销售数据等多维度、全面分析和详细解读了整个上半年昆明房地产发展的态势。并对下半年的昆明楼市发展，做出了“稳中求变”的预测。

楼市关键词：“稳”

上半年昆明房地产市场持续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性和稳定性。

从市场情况来看，上半年昆明房地产市场总体去化与去年持平，虽然没有2017年和2018年那么火热，但总体呈现平稳发展的态势。

（锐理数据云贵区域总经理梁彩霞）

从房价方面来看，2019年房价均价保持在13000元/㎡左右，与2018年房价相比，涨幅不大，保持稳步上涨的态势。

趋势一：量价齐升 价格涨幅收窄稳步上扬

2019年上半年商品住宅表现不错，新增供应和销售均呈现同比上涨的趋势，市场整体供销趋于平衡，成交量价稳中有升。住宅价格总体呈上升趋势，涨幅收窄。

据数据显示，上半年昆明房价均价13949元/㎡，同比增长6.04%，所有产品类型中，以叠拼别墅售价较高，为22493元/㎡。

（2017年-2019年上半年昆明住宅成交均价走势）

从供需方面来看，上半年住宅市场新增398.68万㎡，同比增长22.92%；成交426.79万㎡，同比上涨4.15%。除独栋别墅外，其余产品类型均有新增供应。但商品住宅供销主力依然为高层产品，少有有区别的是别墅产品在限墅令后会更加稀缺。

截止2019年6月30日，昆明市住宅存量545.19万㎡，较2018年年底下降了28万㎡。总的来说，虽然受市场供求结构影响波动，但依然处于市场合理范围。

趋势二：板块冷热不均 量价分割明显

2019年的昆明楼市受市场供应情况的影响，呈现出板块冷热不均，量价分割明显的态势。

从市场销售情况来看，上半年昆明楼市供应、成交、存量较为集中在北市、东南、官南三大板块。而房价成交均价占比前三则以中心板块25013元/㎡较高，西山板块17176元/㎡次之，次中心板块16392元/㎡位列第三。

（2019年上半年各版块商品房住宅供销存价情况）

随着二胎和三胎的全面放开，购房需求的变化推动产品的变化，刚需产品会逐渐被改善产品替代。上半年，90㎡以下小面积段的产品份额逐渐减小；90-120㎡、120-140㎡为市场成交主力，依然最受购房者青睐；而140㎡以上面积段逐年递增，购房者改善型需求趋势明显。

值得一提的是，从今年大热的巫家坝片区可以看到，昆明购房者对于品质产品的追逐一点也不亚于其他省会城市。购房时对于房源品质需求更为挑剔，对好产品的市场接受度有了大幅提升。

趋势三：商业投资遇冷 长期供大于求

据数据统计，2019年上半年商业新增量70.20万㎡， 同比上涨129.00%；成交21.91万㎡，同比下降26.24%；成交均价19195元/㎡，同比下降9.02%。截止6月30日，存量614.28万㎡，商业库存上升，去化周期加长。

从分布区域来看，商业新增东市板块占据榜首，占比44%；销量北市板块占据榜首，占比23%，中心、西山和空港新区板块销量较低；存量呈贡板块占据榜首，占比19% ，空港新区存量较低。中心板块商业价格较高为35515元/㎡，北市板块价格较低仅7526元/㎡。

（2017~2019年上半年昆明市商业存量变化）

公寓产品实现逆袭，成为最受购房者欢迎的商业产品，相比2018年，今年上半年公寓价格呈现上涨趋势，售价较高的为中心区板块，为16657元/㎡。上半年昆明楼市新增公寓63.11万㎡，同比上涨83.25%；成交47.67万㎡，同比上涨63.42%； 成交均价10341元/㎡，同比上涨6.17%。其中，以南市区和西市区供应量较高，高新区异军突起，供销均占据榜首。从成交情况来看，上半年昆明公寓市场核心成交主力30~50㎡、50万以下，其次是50-70㎡、50-70万的公寓产品。

趋势四：土地市场持续走高 房企偏向联合拿地合作开发

上半年昆明土地市场供应土地162宗，面积7336.19亩；成交土地120宗，面积5426.25亩，相比2018年上半年无论是供应和成交都有较大幅度的增加。其中，纯住宅用地供应上半年纯住宅用地供应4338.69亩，占比59%；成交3778.54亩，占比70%，单价547.22万元/亩。

其中，官渡区和呈贡区供销两旺，呈贡区成交表现抢眼。上半年土地供应热点区域除中心、世博板块，其他板块均有土地供应和成交，主要集中在官渡区、西山区和呈贡，成交单价和楼面价均为较高，因雅居乐地产以129%溢价率拿下盘龙区的2宗地块，使得盘龙区成为土地溢价较高区域。

（2019年上半年土地供应情况）

因为昆明城市的向外扩张延伸，呈贡、空港、西山成为今年土地供销的热点区域。呈贡区的楼面地价为2108.96元/㎡，溢价率高达39.66%，地价水平已逐步接近昆明主城区，几乎与五华区持平。

从2019年上半年成交楼面价TOP10可知，本土房企除云南城投和俊发地产之外，前十拿地企业均为外来品牌房企，在昆明主流市场中占据主动地位。但也由于优质地块的减少，房企开发压力增大，联合拿地、合作开发，共同承担风险，缓解资金压力的趋势愈加明显。

楼市预测：下半年楼市大放量 市场竞争激烈

下半年昆明政策会顺应国家政策，持续保持相对宽松，坚持调控政策的连续性和稳定性，进一步稳定昆明市商品住房市场。继续执行2018年7月1日出台的限购政策，顺应市场灵活调整。

由于2018年下半年和2019年上半年土地供应的增加，预计下半年会有大量的楼盘集中上市，物业市场的容量会在500-600万方，均价会稳定在14000-15000元/㎡左右。住宅产品市场供应会增加，市场竞争相比上半年更激烈。

而商业产品的市场容量或会与去年持平，但价格会持续下降 。办公产品的容量也不太可能有太多的增加，其价格也不可能有太大的增幅。

（2019年下半年板块土地预供应热度图）

未来土地市场依然会保持火热，下半年政府依然会增加土地供应，在各板块中，官南、东南板块未来半年预计土地供应均超过1000亩，多宗优质土地将以拍卖形式出让，土地市场热度不减，抢地成常态，公开净地高溢价率持续。由于昆明主城区拿地困难，大量的开发商纷纷关注主城周边距离较近的可以承接主城外溢的区域去拿地开发。（摄影 文/搜狐焦点 Dana）