随着昆明主城新项目越来越少，不少网友也开始将目光投向了次新房，我们也一起来看看，那些年开发商承诺的配套究竟兑现得怎么样？

本期评测楼盘——龙湖·水晶郦城。

1、二环内优质次新房，点板结合，在一众塔楼里有一定优势；

2、龙湖入昆首作，园林很不错；

3、封闭式小区，物业安保服务到位，口碑不错；

4、户型建面约44-188㎡，一室至四室，选择多样。

楼盘基本信息：

总占地面积：约34300㎡；

容积率：3.99；

绿化率：40%；

楼栋数：7栋住宅，1栋商业；

总户数：1362户；

停车位：1360，车位配比接近 1:1

物业：龙湖物业服务有限公司，物业费2.3元/㎡·月

（龙湖·水晶郦城）

龙湖·水晶郦城位于教场中路151号，属于五华区莲花池片区，小区北临二环北路，南临教场北路，西临民族学院教工宿舍区及教场中路。

项目由昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司开发，2015年建成交付。

（楼座分布示意）

每次提到龙湖地产，园林必定是关键词之一，作为龙湖地产的入昆首作，龙湖·水晶郦城显然要“打个样”。

据此前的宣传报道，小区隔段时间就会进行养护更新，例如水系提升改造、乔灌木更换、儿童游乐场地胶更换、路面修整、路灯照明添置及维护等。

就目前来看，这个打样的效果确实还不错，走在小区里，第一感觉就是园林和小区的整体养护做的很到位。

地面平整，没有损坏的地砖和磨秃了的地胶。

（儿童活动区）

水景按标识是定时开放，老人家很乐意坐在这里乘凉，看得出日常也有做清洁养护。

（小区水景 血拼姐到的时候正好不在开放时间）

当年住宅还没交付，龙湖·水晶郦城就先开放了景观体验区，占地50余亩的楼盘，有20余亩用来营造景观，也把“五重垂直绿化”、“全冠移植”这些概念带到了昆明。交房近8年，植物从草坪、灌木到乔木的层次感依然很不错，放到现在看也是值得夸上一夸的存在。

（小区内部景观）

就小区的养护来说，龙湖确实做到了当初承诺的“善居计划”，龙湖·水晶郦城的公区老旧、破损都得到了妥善处理。

龙湖·水晶郦城开盘时本身的价格定位还是比较合理的，2013年首开均价约8200元/㎡。

具体来看，龙湖·水晶郦城共有7栋住宅和1栋商业，住宅区域为封闭式管理，点板结合，2T5户，相较于同时期常见的3T8户、3T11户来说，居住舒适度有一定提升。

小区门口有门禁系统，安保工作也认真负责，外卖小哥出入也需要登记。

（楼栋的门禁也比较到位）

楼栋的整体养护做得很不错，外立面十分清爽，看不出老化的痕迹。

（小区楼栋）

此处血拼姐想顺带吐槽一下一街之隔的华芳雅苑。华芳雅苑1999年建成，这个小区本身环境也还不错，虽说二十多年风吹日晒，难免有墙漆剥落的问题，但这样的楼栋外立面还是显得突兀了些。

（华芳雅苑）

停车方面，小区人车分流，车位比接近1:1，地下停车场有单独入口，非机动车也有单独的停放处，业主日常行车安全比较有保障。

（地下停车场）

（非机动车停放）

户型方面，小区挂的二手房并不多，可见业主居住满意度也还不错。

先来看看最小面积的户型，建面约44㎡。

（44㎡户型）

44㎡户型一室一厅一卫，南向房，户型一目了然，倒也算是主城稀缺的超小户型。最大的亮点是小户型也有个大阳台，相较于公寓来说，梯户比好很多的基础上，再拥有2.2m*3.6m的阳台，性价比一下子就上来了不少。

再来看看挂出房源最多的建面约87㎡的户型。

（87㎡ 原户型图）

（87㎡ 二手房户型图）

87㎡户型为三室两厅一卫，整体设计动静分区，可以看出，业主也比较满意原本的户型设计，除了搭板扩大了一部分阳台面积，整体改动并不大。卫生间是暗卫，通风受到一定影响，容易滋生细菌；餐客厅一体，客厅部分受卧室A的影响，被遮挡了一部分采光，会显得有些局促狭长，但整体来看，是个很紧凑的户型，没有空间浪费。

整体来看，受设计时代所限，虽然户型上有明显瑕疵，但总体还是比较方正实用。从业主挂出的房源来看，户型改动都不大，看来整体居住体验也不错。

交通方面，龙湖·水晶郦城目前与地铁距离较远，出行以公交和自驾为主，转个弯就能上二环，自驾比较方便。

（昆明二环）

但另一方面，项目周边的校场路并不算宽，教场北路双向单车道一旦遇到堵车真是“无处可逃”。

（教场北路）

此外，还有个BUG是教场路的蓝花楹太过出名，到蓝花楹开放的时候，这里就是昆明最为热门的网红打卡点，自驾出行确实是对车技和耐心的一大考验。

（教场路）

学校方面，小区附近学校很多，从幼儿园到中学都比较集中，教育资源不错，但从划片看，就读的却不是较近的莲华小学或者春城玖如堂小学，而是2公里外的武成小学龙泉路校区。

（莲华小学其实离得很近）

生活休闲方面，龙湖·水晶郦城有商业龙湖晶悦荟，火锅烧烤等餐饮店较多，晚上还挺热闹。

（龙湖晶悦荟）

旁边有小广场，教场路有蓝花楹主题公园，往下走还有莲花池公园，日常散步还是比较惬意的。

（休闲广场）

龙湖·水晶郦城二手房挂牌价格12000-17000元/㎡，整体均价保持在15000元/㎡左右，比较稳定。

从片区来看，相似区域内其他二手房均价在14000元/㎡左右，略低于龙湖·水晶郦城。

（片区小区二手房均价 截图自贝壳）

新房方面，距离项目较近的有金科泰玺·云麓書苑，该项目建面约96-220㎡高层产品在售，高层住宅在售均价约17000元/㎡，除了高层,还有叠墅产品在售，叠墅在售产品建面约108-286㎡，总价约400-500万/套。该项目在学府路片区，与小区有一定距离，且产品定位不同，不太有参考性。

（金科泰玺·云麓書苑售楼部）

相较之下，龙湖·水晶郦城价格整体比较稳定，是个不错的次新房选项。

优势：

1、封闭小区，物业服务到位，园林养护做得很好；

2、户型设计相对来说较为合理，南向房，居住舒适度提升；

3、有商业，下楼就能满足吃喝玩乐。

劣势：

1、容积率3.99，居住密度略高；

2、离地铁远，通勤堵车问题会比较严重，蓝花楹季节堵车加倍；

3、价格在片区偏高，但各方面配套不算突出。

下一期评测想看哪个楼盘，你说了算，欢迎给血拼姐留言哦。